格力140億地王項(xiàng)目遭限價(jià) 企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)受創(chuàng)
2012-10-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：凱瑟
近日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司同意子公司珠海格力房產(chǎn)有限公司申請(qǐng)額度為11億元的項(xiàng)目開發(fā)貸款。
由于貨幣資金難以償還短期內(nèi)到期的負(fù)債，格力地產(chǎn)通過外部融資“補(bǔ)血”的意圖顯而易見。
2009年，格力地產(chǎn)以總地價(jià)66億元拿下當(dāng)時(shí)的地王項(xiàng)目——格力海岸，但總投資額超過140億元的該項(xiàng)目受“限價(jià)令”影響，至今仍未給格力地產(chǎn)貢獻(xiàn)任何現(xiàn)金流。這個(gè)號(hào)稱建筑面積達(dá)100萬平方米的超級(jí)大盤猶如一個(gè)巨大的財(cái)務(wù)“黑洞”，不斷吞噬資金，卻遲遲沒有產(chǎn)出。
3個(gè)月到期負(fù)債10.5億
10月15日，格力地產(chǎn)公告稱，同意其控股子公司珠海格力房產(chǎn)有限公司向交通銀行珠海分行申請(qǐng)11億元的項(xiàng)目開發(fā)貸款，同時(shí)以格力地產(chǎn)所持有的，位于珠海市唐家灣情侶北路(南段)填海區(qū)S2地塊及S7地塊土地使用權(quán)為該貸款提供抵押擔(dān)保，并且格力地產(chǎn)為該貸款提供連帶責(zé)任保證。
半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，格力地產(chǎn)短期償債壓力不小，盡管短期借款僅為1.3億元，但未來3個(gè)月內(nèi)，格力地產(chǎn)將有3筆長期借款到期，合計(jì)金額達(dá)10.5億元。而截至上半年，格力地產(chǎn)持有的貨幣資金僅為7.04億元，尚不足以償還上述負(fù)債。
由于短期財(cái)務(wù)壓力加劇，今年以來，格力地產(chǎn)頻頻進(jìn)行融資，這被業(yè)界視為格力地產(chǎn)應(yīng)對(duì)短期債務(wù)壓力的“補(bǔ)血”之舉。
10月17日，格力地產(chǎn)一位內(nèi)部管理人員在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱，對(duì)于此次抵押貸款，外界有誤讀的成分，“銀行每年在一定時(shí)間都會(huì)要求我們做一次額度的申請(qǐng)，現(xiàn)在只是申請(qǐng)了11億元的額度而已，并不意味著我們已經(jīng)拿到了借款，更不代表這筆貸款我們已經(jīng)用掉了。”
由于近兩年在資金方面捉襟見肘，抵押貸款成為格力地產(chǎn)從外部“補(bǔ)血”的重要方式。
據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，盡管凈利潤率在2010年和2011年下滑至不到20%的低位，但格力地產(chǎn)融資“補(bǔ)血”的步伐卻未停止。2009年~2011年，其籌資活動(dòng)形成的現(xiàn)金流入分別高達(dá)16億元、15.5億元和10.8億元，其2010年及2011年的資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)81.47%和82.46%。
地王項(xiàng)目遭遇“限價(jià)令”
2009年借殼上市后，格力地產(chǎn)開始大舉擴(kuò)張。當(dāng)年，其最驚人之舉就是以樓面價(jià)7400元/平方米，總價(jià)66億元的代價(jià)拿下珠海唐家灣情侶北路南段地塊，并獲封當(dāng)時(shí)的珠海“地王”。該地塊后來被用來開發(fā)格力海岸項(xiàng)目。
根據(jù)公開數(shù)據(jù)，格力海岸一期建筑面積達(dá)到47萬平方米，總投資74億元，依此計(jì)算的每平方米成本超過15000元。
前述業(yè)內(nèi)人士透露，格力地產(chǎn)近年來的借款和資金大部分流入這個(gè)項(xiàng)目。但由于2011年底珠海市發(fā)布“限價(jià)令”(銷售均價(jià)超過11258元/平方米的項(xiàng)目不發(fā)預(yù)售證)，成本過高的格力海岸只能等到現(xiàn)房才能發(fā)售。
3年時(shí)間過去了，這個(gè)號(hào)稱總建筑面積達(dá)到100萬平方米的超級(jí)大盤現(xiàn)狀如何?
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到，格力海岸目前已經(jīng)接受誠意登記，銷售人員稱，可能會(huì)在11月開盤;售價(jià)方面，一期一線看海的低層住宅最高價(jià)可能高達(dá)2.8萬元/平方米，景觀稍差的高層洋房最低售價(jià)也能達(dá)到1.7萬元/平方米。
這一定價(jià)明顯超過了珠海市的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局旗下的珠海市商品房預(yù) (銷)售專網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目截至目前為止仍未拿到預(yù)售證。
前述格力地產(chǎn)內(nèi)部管理人員透露，“聽說快(開盤)了，但說實(shí)話我們內(nèi)部還沒有最后定下來。”
據(jù)了解，格力海岸最早傳出開盤消息是在去年底，格力地產(chǎn)原本希望通過這個(gè)項(xiàng)目的銷售沖一下業(yè)績，但由于遭遇“限價(jià)令”，這個(gè)計(jì)劃宣告落空。
盡管半年報(bào)披露的銷售業(yè)績尚可，但報(bào)告期內(nèi)格力地產(chǎn)的銷售基本上是依賴格力廣場(chǎng)和格力香樟兩大項(xiàng)目。據(jù)記者了解，目前，這兩個(gè)項(xiàng)目所剩貨量不多，格力海岸是否能及時(shí)發(fā)售以及銷售情況如何，直接影響格力地產(chǎn)接下來的業(yè)績表現(xiàn)。
“格力地產(chǎn)半年報(bào)數(shù)據(jù)雖還算理想，但其實(shí)大部分是2011年下半年的滯后反映。就目前來看，除非格力海岸能順利入市為其形成資金回流，不然格力地產(chǎn)短期內(nèi)的財(cái)務(wù)壓力很難得到緩解。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。
“溫室效應(yīng)”下的誤判?
“目前，格力海岸附近的蔚藍(lán)堡等項(xiàng)目的銷售情況都不算理想，蔚藍(lán)堡的售價(jià)甚至比格力海岸低很多，這樣看來，格力海岸短期內(nèi)或許不容易賣出去。”前述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
對(duì)此，前述格力地產(chǎn)內(nèi)部管理人員稱，“這個(gè)項(xiàng)目(格力海岸)現(xiàn)在做誠意登記的人還挺多，也許等周邊的配套設(shè)施齊了，我們賣的就不止這個(gè)價(jià)了。”
也有珠海當(dāng)?shù)氐囊恍I(yè)內(nèi)人士稱，以7400元/平方米的高價(jià)拿地，總投資140億元，格力地產(chǎn)的步子似乎邁得太大。
前述業(yè)內(nèi)人士稱，僅就格力海岸所處的位置來看，三面臨海，占據(jù)了一定的稀缺資源，同時(shí)身處珠海規(guī)劃中的總部基地，也具備一定的升值空間。周圍配套不成熟可能會(huì)阻礙項(xiàng)目銷售。不過，最令格力地產(chǎn)措手不及的是突如其來的“限價(jià)令”了。另外，格力地產(chǎn)的產(chǎn)品定位、項(xiàng)目布局過于單一，也大大削弱了抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
相關(guān)分析則認(rèn)為，誕生于國企內(nèi)部，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的洗禮，管理團(tuán)隊(duì)欠缺市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，是導(dǎo)致格力地產(chǎn)目前深陷財(cái)務(wù)困局的根本原因。
2012年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，格力地產(chǎn)向其大股東格力集團(tuán)的總借款約40億元，而前述格力地產(chǎn)內(nèi)部管理人員則坦言，這占到了總借款數(shù)額的2/3。有知情人士稱，格力地產(chǎn)向大股東借款的利息只有“5個(gè)點(diǎn)”，但格力地產(chǎn)對(duì)此并未正面承認(rèn)，只是表示“利息不高，基本上也是執(zhí)行銀行的利息標(biāo)準(zhǔn)。”
2009年借殼海星科技成功上市，被看作是格力地產(chǎn)走向市場(chǎng)化運(yùn)作的關(guān)鍵一步。正是在當(dāng)年，格力地產(chǎn)將巨資投向了格力海岸。有業(yè)內(nèi)人士稱，但這一舉動(dòng)在今天看來顯然有些冒進(jìn)，這個(gè)不斷吞噬資金但仍未產(chǎn)出現(xiàn)金流回報(bào)的超級(jí)大盤，宛如一艘“諾亞方舟”，格力地產(chǎn)正寄望借其順利到達(dá)彼岸。
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