南京驚現(xiàn)兩年最貴地塊 成交總價或直逼60億
2012-10-30 來源：0352房網(wǎng) 編輯：加文
南京國土資源局出讓公告顯示，30日下午將競拍南京近兩年最貴“巨無霸”地塊，市場人士稱，該地塊若順利成交將標志南京土地市場升溫。
“競拍時間跟公告一致，目前并沒有變動，”南京國土資源局相關(guān)人士29日傍晚向記者表示：“至于目前有多少家企業(yè)參與競拍將保密。”
據(jù)了解，南京國土資源局27日掛出土地出讓公告，南京下關(guān)區(qū)濱江路以西2號地塊56.2億元為起拍總價，而這是南京近兩年出讓的總價最貴地塊。
“如果順利成交，南京這塊地將成為今年內(nèi)出讓的全國新晉總價地王”，北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，“預(yù)計溢價率不會太高，如果順利成交，最終成交總價有可能達到60億元”。
值得一提的是，有分析人士向記者表示，吞下該“巨無霸”地塊的房企，資金鏈和利潤率壓力都將比較大。
成交總價將直逼60億元
記者在南京國土資源局網(wǎng)站查詢到，上述地塊東至城河北路，南至城河路，西至規(guī)劃濱江路，北至方家營路;出讓面積達36.4萬平方米，土地性質(zhì)為商住混合用地，綜合容積率1.99;競買保證金為11.3億元，加價幅度為2000萬元或者整倍數(shù)。
除此之外，按照上述數(shù)據(jù)計算，這幅地塊未來的建筑體量將達到72.4萬平方米，其中商業(yè)辦公建筑面積占地上建筑面積比例不少于45%，住宅用地面積占比不大于54.4%，且住宅容積率需大于1.0。
“從今年目前政府推出的土地來看，上述南京地塊如果能夠順利出讓，該地塊則將晉升為年內(nèi)全國總價最高地塊”。張大偉表示，目前來看，北京歷史成交總價最高地塊為僅為59.7億元，而年內(nèi)成交總價最高的上�？們r地王出讓價只有45億元。
值得一提的是，鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮向記者表示，該地塊要求配建比例不小的商業(yè)辦公面積，純住宅面積受到限制，因此溢價率不會太高，對周邊區(qū)域帶來影響也將不會特別明顯。
對此，張大偉稱，預(yù)計上述地塊即使溢價率不高，最終成交總價也可能達到60億元，而且只要該地塊順利出讓，這就意味著南京土地市場升溫。
張絮也稱，南京房價出現(xiàn)明顯上漲，上述地塊若順利成交將有助于恢復(fù)市場信心，提升開發(fā)商拿地熱情。
同策咨詢總監(jiān)張宏偉分析，一般企業(yè)很難吞下如此大體量的項目。對此，張絮表示，實力房企或者聯(lián)合體收入囊中的可能性較大。
吞食“巨無霸”壓力大
事實上，據(jù)了解，南京住宅成交均價雖然在持續(xù)上漲，但南京地王的命運依舊不好過。雖然該地塊附近一些中高端產(chǎn)品銷售均價大多在15500-24000元/平方米之間，但該地塊項目入市后的利潤率很高尚難判定。
對此，張大偉表示，雖然上述地塊總價較高，但目前區(qū)域內(nèi)住宅售價一般在20000元/平方米以內(nèi)，超過20000元/平方米的在售產(chǎn)品幾乎都是升級產(chǎn)品，或者地段優(yōu)勢突出。
在上述市場背景下，商業(yè)配套比例達到45%的混合屬性大體量地塊，樓面起拍價就達到了7754元/平方米。據(jù)此看來，張大偉表示，“利潤空間并不會非常高”。
“即使該地塊底價成交，按照起拍價格7754元/平方米和2000-2500/平方米的建安成本計算，加上10%的稅費，其基本成本接近11000元/平方米，還有不可控的資金成本和疊加銷售成本，”張大偉進一步分析，“由此推算，該項目最終入市價格至少要銷售13000元/平方米才達到保本價格。此外，大體量項目銷售周期一般相對很長，其資金成本會更高”。
“利潤情況是與房企的整體布局和市場狀況相關(guān)的，如果開發(fā)商其他區(qū)域銷售利潤貢獻較好，企業(yè)資金鏈也比較充裕，市場趨勢向好，房企還可以扛住;如果地王本身拿地價格不高，資產(chǎn)本身估值會不斷提高，其利潤也會隨之升高”，張宏偉向表示，“如果這兩種情況都把控不好的房企吞下上述地王項目，風險將非常大，甚至有撐死的可能”。
更值得注意的是，上述地塊為南京老城改造地塊。有分析人士稱，預(yù)計在未來的改造開發(fā)過程中，諸多老城區(qū)改造問題將再現(xiàn)，因此開發(fā)商壓力不容小覷。
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