多地房產證“難產” 專家呼吁政府對癥下藥(2)

2012-10-31 來源：0352房網編輯：加文

　　目前業主維權難的現狀的主要原因到底是什么?

　　張立棟：簡單總結一共就是四條吧。一個就是剛才律師講到的開發商利用條款中定義模糊的一些項目進行了技術性的處理，對于責任的承擔，房產證究竟是該誰去辦理，那么在這個問題上他進行了技術性處理，最后造成了責任的不清。第二就是業主本身的意識權力意識還是比較淡薄的，出現了拖欠的情況之后，他是死等而不是主動的去行動，等到拖到十年八年甚至更長時間，這個問題就越積累越多。第三就是開發商破產，由于市場的情況出現了破產等等，包括轉讓等等這些情況之后造成了責任主體不明確。第四最重要的還是房地產管理部門主管部門對這種問題的重視程度還是不夠，對于一些已經發生了違規企業的懲處力度事中的監督和事后的懲處力度不夠，所以造成了維權非常的困難。

　　即使有的業主維權成功，違約金也很少，業主權益仍在被侵害，遇到這種情況該怎么辦?

　　胡剛：出現房產證難辦的問題可能是一系列的錯誤或者是制度安排造成的，比如說簽約的時候由于天然的不對等，造成了消費者和購房人很多時候對于合同文本的真實含義是否具有可執行性都不甚了了。同時由于合同示范文本本身條文的突出，也缺乏專業律師的幫助，這樣造成了后續維權成本提高。要知道預防永遠勝于事后的處理，事后救濟往往耗費巨大的時間成本、金錢成本、情感成本等等。另外還有一點如果是我們消費者維權即使是法院判決了，那么開發商本身的資信能力，他的執行判決的意愿和能力都是問題。我們看到很多昨天的案例里面很多是所謂開發商已經找不著了，或者開發商破產了，或者開發商主要負責人涉及到刑事案件了等等，這些都會造成我們的購房人本身的最后即使判決以后造成執行的問題。同時一些項目往往會涉及數十人甚至上百人購房人他們的房產問題。購房人本身有這種團結精神不是很強烈，有時候總有一些人喜歡搭便車，但是這種搭便車的情況下往往會被開發商各個擊破，而無法形成合力。這些項目本身實際上具有集團訴訟的這種潛在的條件，但是由于我們現在司法制度的一些職務上的障礙，無法實現以集團訴訟或者集體訴訟的方式快速解決相關的糾紛，致使房產或者房產證糾紛一拖再拖，而且是成為老大難的問題。

　　有這樣一個案例，四川省瀘州市隴南路向陽花園小區將近200戶業主多年沒有拿到房產證，可是開發商倒閉了，還欠了銀行的錢，銀行要求這些業主幫開發商還款之后才能夠給辦理房產證，如果不交錢就不給辦房產證，銀行的這種做法是不是合理?

　　業主到底應不應該替開發商來還款?

　　秦兵：銀行現在這種要求是作為抵押權人來行使的抵押權，業主相當于債權人，開發商相當于債務人，銀行是抵押權人，抵押權人要求債權人替債務人履行債務，這個顯然不合理。但是抵押權人又有一個想法，你只要不把錢給我籌集了，我不管這個房子是誰的，或者誰是業主，誰是開發商，只要我拿不到全部的銀行貸款，我就不放棄我的抵押權。這是法律權力，你們甭管是債務人還是債券人，必須先履行清倉債務，把我的抵押的貸款全部還回來，你們只要還不回來，我就不放棄抵押權，只要銀行不放棄抵押權，這個房子目前它的權力處于未知狀態，銀行如果行使打壓全有可能把房子拿過去，剛才我說的有的業主被趕出來，實際上就是銀行行使了抵押權，然后把房子拿過來了，在這種情況下業主最好的辦法就是組織起來進行集團訴訟，要求原來開發商的股東承擔股東責任，因為公司現在已經不存在了，可能是破產了，可能是注銷或者吊銷了，但是股東往往是存在的，或者股東的其他權力有可能存在，這個時候需要借助通過集團訴訟來行使他的權力。很多業主是想搭便車的，兩百戶或者一百戶不是集體行動，希望這里面出現一個雷鋒，自己花錢去請律師，自己花錢打官司，如果他打贏了，我們其他人跟進，如果他打輸了，我們也沒有損失，凡是有這種想法的，這個小區到最后誰都不會出來做這個雷鋒。大家都一塊等到最后，拿不到產權證，等到最后銀行行使抵押權，等到最后被從這個小區里趕出來。

　　房產證難產的這個難題到底怎么破解?政府部門應該怎么樣管?

　　張立棟：應該亟待建立一個消費者保護部門和房地產的主管部門的這樣一個跨部門的監管機制，加大對于一些違規企業的懲罰力度，然后讓事情越來越少。

　　秦兵：目前來看我們關于房產證的法律法規已經足夠多了，有可能是全世界最多的，目前辦不下來主要是我們的業主不愿意積極的行使自己的權利，所以我鼓勵業主通過自己的權利來保護自己的權利。

　　胡剛：應該說所有這些問題都和商品房預售制度呈現正相關強烈的正相關，這個商品房預售制度的弊端已經是非常顯現，應當逐漸的完善它，比如說學習香港，要求相關的當事人聘請的律師全面介入相關的比如說資金監管或者各種交付條件等等，同時在適當的時候也應當廢除商品房預售制度。

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