SOHO中國新發10億美元長債 或將為轉型蓄資
2012-11-02 來源：0352房網 編輯：加文
在宣布由銷售轉型持有、并將年度銷售目標下調至120億元后，SOHO中國開始為未來幾年轉型期積攢資金。
繼今年6月獲得一筆6.26億美元的三年期貸款后，SOHO中國又新獲10億美元的優先票據。
發10億長債
11月1日上午，SOHO中國宣布近期融資成果：公司于今日發行總額為10億美元的優先票據。該優先票據包括兩筆，其中6億美元于2017年到期，年息為5.75%;4億美元于2022年到期，年息7.125%。
SOHO中國在公告中指出，公司、附屬公司擔保人及附屬公司擔保人質押人已就上述兩筆優先票據與匯豐、摩根士丹利、渣打銀行、Barclays及高盛訂立購買協議。該票據在新交所上市交易。
關于資金的用途，SOHO中國方面稱，此次兩筆票據發行后估計所得款項凈額約9.86億美元，公司擬將兩個系列票據所得款項凈額用作一般公司用途，也會因市場狀況變化而調整其發展計劃，在應用所得款項凈額前，公司擬將所得款項凈額投資若干臨時現金投資項目。
對于獲得10億美元的融資，SOHO中國CEO張欣認為，正是QE3讓債務市場瘋狂。她依然看好房地產投資，并聲言，“當通貨膨脹來到時，錢貶值，房產就升值”。
SOHO中國董事長潘石屹則緊跟著感嘆，“經過兩個星期的努力，公司成功地發行了10億美元的債，最長達到十年。這是國際資本市場傳遞給我們強烈的信號”。
老潘認為，資本市場傳遞出的信息體現在3個層面：第一，QE3讓資金多了;第二，資本市場看好SOHO中國，看好北京上海的寫字樓和商業物業;第三，10億美元債的成功發行給SOHO中國的轉型助了一臂之力。
但該筆債券對SOHO中國帶來的不只是轉型的動力，也有一定的風險。
有熟悉SOHO中國的分析師指出，從發債情況來看，SOHO中國兩筆融資的利率水平低于行業平均水平，這與SOHO中國長期以來保持的凈負債與凈現金流狀況有關。
另外，行業通行的債券期限是五年期，此次SOHO中國的兩筆融資中最長的一筆期限為10年，可以看出資本市場對SOHO中國未來的認可。
不過，此次10億美元的債券被分成一筆6億美元5年期融資和4億美元10年期融資，而非全部10年期，者從另外一個角度反映出資本市場對于SOHO中國的擔心。
分析人士稱，“其實，SOHO中國主要想發長期的債券，但債券期限太長的話，利息成本會比較高，沒有多少公司能夠發行十年期的債券，要看投資者的認可程度。此次SOHO中國發行的 4億美元10年期債券，就是其試探投資者反應的，畢竟債券的發行規模等需視乎市況及投資者興趣而定。”
與此同時，10年期債券也面臨比一般期限更大的風險。第一，利率的風險，降息加息會影響債券價格;第二，存續期風險，債券年期越長，債券價格對市場的敏感度越高。
另外，SOHO中國現在向持有物業轉型，但如果未來其租金回報率不能覆蓋其借貸成本的話，該筆融資則面臨更大的風險。
為轉型蓄水
盡管會面臨諸多風險，但獲得一筆10億美元的融資可以加強SOHO中國的資本基礎，對處于轉型期入口處的SOHO中國具有重要的支撐作用。
事實上，在10月26日SOHO中國宣布擬融資但規模未定后，評級機構標普就判斷指出，“SOHO中國的業務狀況為‘一般’，財務風險為‘較大’。”
標普分析師李國宜稱，SOHO中國過去幾年的銷售執行持續強勁，項目利潤率處于較高水平。但由于市場低迷，其執行力度從2011年以來出現波動。且其將大部分現有項目保留作為租賃物業開發。因此，“我們預計，其2012和2013年合同銷售額將維持在100億元左右，低于歷史高位2010年的238億元”。
而根據SOHO中國的轉型計劃，到2015年，其持有型物業的規模將達到150萬平方米，租金收入將成為公司盈利的主要來源，現有物業在5年后的年租金收入將超過40億元。
即便如此，這種對持有型物業“相當于近10倍的增長”的計劃，被標普認定為“激進”。
李國宜稱，“如果SOHO中國的項目執行出現任何延遲，則其對租賃收入增長的預期都可能落空。這是因為SOHO中國目前同時開發的項目數量明顯多于此前。”
為了保證轉型物業的順利進行，SOHO中國需要足夠的資本。而這150萬平米持有型物業的開發建設以及兩三年內的經營所需資金，絕非SOHO中國目前的銷售所能達到的。潘石屹也曾明確表示，“要建好該部分項目，僅SOHO中國的資金是不夠的”。
因此，在今年6月5日，SOHO中國就曾獲得一筆約6.26億美元的三年期貸款融資，銀團貸款年息按香港銀行同業拆息率加每年4.25厘息差計。
在資本保證之外，要在三年內實現公司模式的轉型，SOHO中國還面臨著物業出租、商業招商及運營等能力方面的考驗。
就目前來看，作為SOHO中國旗下首個自持物業--前門大街，截至去年底，其租金收入僅9109萬元，且按年下跌17%，對SOHO業績貢獻非常低。
為了改變這一現狀，SOHO中國在今年5月引入商業管理公司盈石資產管理有限公司，并在9月將前門大街的定位確定為體驗、展示中心。但該項目最終能否達到老潘的目標，目前還是個謎。
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