行業(yè)利潤下滑當(dāng)下樓市仍處“盤整”階段

2012-11-02 來源：0352房網(wǎng) 編輯：凱瑟

　　截至10月31日晚，滬深兩市共有128家按照證監(jiān)會分類的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營類上市公司發(fā)布三季度財報。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，總營業(yè)收入同比增長22%，凈利潤增長6 .9%，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額增長25%，庫存增長21%。在樓市調(diào)控壓力之下，開發(fā)商“以價換量”較為明顯，而回籠資金后上市房企明顯“不差錢”，但庫存壓力仍然繼續(xù)加大。分析人士認為，一方面開發(fā)商境況轉(zhuǎn)好后繼續(xù)降價動力不足，另一方面調(diào)控政策不會放松，部分城市甚至?xí)o，四季度至明年一季度樓市或?qū)⑻幱?ldquo;盤整期”。

　　行業(yè)利潤下滑趨勢明顯

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，128家房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營類上市公司前三季度共實現(xiàn)凈利潤356億元，較去年同期的333億元約增長6.9%，對應(yīng)同期實現(xiàn)營業(yè)收入分別為2867億元和2344億元，以此計算利潤率分別為12%和14%，即今年前三季利潤率較去年有所下降。分析人士指出，雖然企業(yè)盈利水平下滑態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn)，但考慮到企業(yè)高地價低售價和結(jié)算的滯后性，房企盈利水平真正的下降壓力還未到來。

　　報告期內(nèi)，共有63家企業(yè)利潤同比負增長，其中21家企業(yè)虧損。京投銀泰因公司現(xiàn)有項目尚無竣工結(jié)算及銷售結(jié)轉(zhuǎn)，以及參股酒店出現(xiàn)虧損，前三季度虧損1 .9億元。嘉凱城截至9月末實現(xiàn)營業(yè)總收入35.57億元，同比下降14.44%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-1 .55億元，同比下降235.3%，預(yù)計全年扭虧為盈壓力較大。

　　但“招保萬金”四大龍頭企業(yè)仍然交出了一份靚麗的業(yè)績報告。萬科A今年1至9月共實現(xiàn)營業(yè)總收入461 .28億元，同比增長57.39%;歸屬于上市公司股東的凈利潤50.80億元，同比增長41.74%。萬科董事會秘書譚華杰表示，公司今年的推盤量前低后高，相當(dāng)部分的推盤集中在第四季度，隨著這批新盤的入市，全年銷售增長當(dāng)無懸念。

　　從保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的半年報業(yè)績情況來看，由于其2012上半年的凈利潤增幅均顯示為負數(shù)，因此公司的業(yè)績表現(xiàn)都曾讓投資者擔(dān)心不已。其中，招商地產(chǎn)今年1至6月的凈利潤同比下降16.89%，而保利地產(chǎn)今年上半年的凈利潤同比降幅也達到了10.16%。不過，在最新的三季報數(shù)據(jù)中，保利和招商的凈利均已實現(xiàn)轉(zhuǎn)正，同比增幅分別達到10%和16%。

　　金地集團今年前三季度實現(xiàn)的營業(yè)收入和凈利潤增幅均在80%以上。值得一提的是，第三季度歸屬母公司凈利潤為4.18億元，同比增幅達到271.34倍。主要有三方面的原因，一是基數(shù)低，去年第三季度結(jié)算總量較小，凈利潤僅154萬元;二是今年9月28日金地集團完成了星獅地產(chǎn)的收購給企業(yè)帶來了很大的收益，第三季度營業(yè)外收入高達2.65億元。三是今年金地集團在項目定位策略上的改變推動了業(yè)績的提升。一向以銷售中高端項目為主的金地集團，今年調(diào)整產(chǎn)品策略，力推定位偏低的項目，并采取降價促銷等方式加快資金回籠。今年前三季度，金地集團銷售均價為11720元/平方米，同比下降17.7%。

　　資金狀況有所好轉(zhuǎn)

　　從現(xiàn)金流來看，企業(yè)資金壓力明顯好轉(zhuǎn)。三季度末128家房企持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額高達2650億元，較去年同期增加25%。經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額繼續(xù)增加，為363億元，繼二季度現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正之后，三季度這一數(shù)字繼續(xù)擴大，較去年同期的-775億元大幅增加。“招保萬金”四家房企手中持有貨幣資金分為333億元、356億元、174億元和188億元。僅從數(shù)據(jù)上看，顯然上市房企已經(jīng)“不差錢”。

　　而從國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)也可以得到印證，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況好轉(zhuǎn)局面進一步顯現(xiàn)。從開發(fā)企業(yè)資金來源的構(gòu)成分析，前三季度，國內(nèi)貸款比重連續(xù)7個月下滑，9月由1-8月份的16.6%下降至16.1%。企業(yè)自籌資金由1-8月份的41 .9%下降至41.7%;定金及預(yù)收款比重進一步上升，由1-8月份的25 .7%上升至26.1%;個人按揭貸款比重由1 - 8月份的1 0 .1 %上升至10 .4%。可見，近期隨著市場銷售的持續(xù)回穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售回款上升明顯，同時，自籌資金依舊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源。上海易居房地產(chǎn)研究院分析認為，近期隨著市場銷售的持續(xù)平穩(wěn)回升，剛性購房需求的適度釋放，預(yù)計四季度這一資金指標仍將繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

　　正因為“不差錢”，進入第三季度后，大型房企拿地速度加快。“招保萬金”在三季度均有大量的拿地動作，截至季報期末，金地新增土地儲備125萬平方米，保利地產(chǎn)目前共有在建擬建項目156個，總占地面積3361萬平方米。這也導(dǎo)致上市房企現(xiàn)金總量較上半年下降，如萬科集團今年三季度的貨幣資金為333 .07億元，環(huán)比下降29 .15%;金地集團貨幣資金為188.20億元，環(huán)比下降1.11%。這從側(cè)面表明，企業(yè)在資金充裕的情況下，開始投入資金拿地開發(fā)新項目，資金的使用效率得到很大提高。

　　四季度銷售難有起色

　　截至三季度末，128家房企尚有庫存14600多億元，同比增長幅度超過兩成。而上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月底，20大典型城市新建商品住宅庫存總量為8465萬平方米，與去年同期相比增長23%，與上月相比增長6%。庫存量在今年出現(xiàn)了高位盤整的局面，且9月庫存量再創(chuàng)歷史新高。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，9月份，受各大房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應(yīng)量與銷售量這一“剪刀差”有所擴大，導(dǎo)致了本月末各大房企庫存滯銷，逆增現(xiàn)象明顯。9月份，20大典型城市新建商品住宅存銷比為10.7，這也意味著市場需要用10.7個月的時間才能消化完這些庫存。近7個月來存銷比首次回升。自2月份以來，存銷比持續(xù)下滑，而9月份回落受阻，扭轉(zhuǎn)了這一趨勢。存銷比小幅回升，與9月住宅庫存的逆增和交易量的疲軟有直接的聯(lián)系。庫存去化過程受阻，加上低迷的交易量，共同抬高了本期的存銷比。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，總體趨勢來看，國家樓市調(diào)控的政策是從嚴的，限購限貸政策依然從緊，這樣，對庫存去化實際上有一個阻力。但是，各大房企仍有動力來加大庫存去化力度，市場交易需求也依然存在。四季度市場供求力量仍會有所變化，博弈雙方的預(yù)期會逐步調(diào)整，預(yù)計存銷比將以盤整震蕩為主，但未來仍具有繼續(xù)下滑的動力。

　　多家機構(gòu)認為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松和嚴格執(zhí)行的前提下，短期內(nèi)房價暴漲的可能性并不存在。而在貨幣發(fā)行和貸款盤子相對較大，繼續(xù)實行穩(wěn)健的財政政策、通貨膨脹且CPI仍有回升，城市化仍處在高潮期的條件下，中短期內(nèi)房價下跌的可能性也微乎其微。國泰君安認為，受年末商行貸款額度緊、利率優(yōu)惠幅度縮小以及房價較年初回升等因素影響，購房者觀望情緒漸增，第四季度銷售難有起色。

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