11月商品房價格出爐 推測2013年樓市走向(2)
2012-12-28 來源：0352房網 編輯：加文
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從價格未來趨勢角度來看，盡管當前由于樓市政策“微調”，成交量逐步回暖，房價降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎環境并不存在，房價持續下跌的動力正在逐步消失。從當前來看，全國房價連續6月上漲現象已經表明當前價格已經接近“市場底”，在政策“微調”定向寬松及成交量持續回升的市場背景下，房價不可能重回大幅降價的市場環境。從開發商定價角度來講，當前小幅優惠小幅促銷的“平價”策略成為市場主流和趨勢，在這個階段，購房者不應該錯過當前“平價”購房時機。
一定意義上來講，本輪調控以來，購房者已經錯過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價的最佳購房“時間窗”。盡管在去投資化的調控政策的影響下，全國房價開始有小幅回升的趨勢，今年有可能一直處于這個階段性的“市場底”，但是，購房者已經很難在短期內找到之前大幅降價的購房時間窗口。在第四季度甚至更長時間段內，小幅優惠或微幅降價將成為房地產市場的主流和趨勢。在市場基本面趨好的背景下，購房者應該抓緊房企由于企業年度銷售業績指標、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內確實較為緊張等策略性的降價“平價”時機進行購房，而不是持續觀望，等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價時再買漲不買跌。
市場走向：
市場“基本面”將現真正意義“回暖”
從整個市場“基本面”來看， 2012年整個1-8月，全國的房地產投資同比去年同期出現首次回升的跡象，開發企業拿地規模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。此外，1-11月全國商品房銷售面積首次出現同比轉正，這就促使整個市場“基本面”繼續向利好方向發展。在這個階段，以首套房置業為主的需求將會繼續積極入市，繼續放量，延續之前成交量回升的局面，這將使開發企業對于整個市場“基本面”由信心不足轉向謹慎樂觀，這也將促使開發企業在成交量回升的之后進一步有序加大房地產投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，逐漸形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從2013年市場基本面走勢來看，由于政策“微調”與房地產調控的“雙重標準”的執行，再加上以城鎮化拉動內需的2013年宏觀經濟政策的定調，明年房地產市場基本面應該還會在“微調”政策刺激下持續回升，但是不會出現大幅逆轉行情，明年房地產市場“基本面”整體上會持續好轉，但是仍然處于整個市場大周期的低谷期的復蘇與回升期，保持“限速”中緩慢復蘇與房企有限制的擴張的行情將是2013年整體市場基本面的特征。
在這個階段，伴隨著城鎮化的進一步推進，房地產市場在城鎮化過程中拉動內需的地位也會日益突出出來，這將助推房地產市場基本面持續回升與回暖，這有可能會使房價繼續堅挺，甚至出現房價持續小幅上漲的現象。
從當前來看，全國新建住宅房價連續6月上漲，市場已經出現房價降幅收窄甚至個別項目小幅漲價的現象。因此，當前調控的壓力仍然存在，“去投資化”的限購限貸政策尚短期內不可能出現明顯松動，外來的投資投機性需求不會大規模入市，限購政策有可能明年會繼續執行。
此外，政策層面仍然需要從嚴執行，繼續執行差別化的稅收政策保護首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。從政策面的走勢可以看出，由于“微調”政策仍然繼續針對首套房自住需求進行，那么也就明確地為首套房“自住需求”進一步放量入市提供了市場機會，盡管房企房價降幅收窄甚至只有小幅的房價促銷優惠，但是，整個市場基本面尚未明顯有好轉的跡象，應該來說，在市場尚處于恢復的階段過程中，在限購限貸政策的之下房價不會出快速上漲的趨勢，在房價相對平穩的階段，仍然是自住需求、剛需一族相對合理的購房時間“窗口”，在這個階段，首套房“自住需求”將繼續支撐整個房地產市場成交量回暖。
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