三四線城市項目過剩且不規范 開發商望而卻步
2013-12-20 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：數據顯示前11月標桿房企在一線城市買地花905億元，而在三、四線城市僅花147億元。
剛剛結束的中央城鎮化工作會議提出，全面放開建制鎮和小城市落戶限制，并嚴格控制特大城市人口規模。這可能意味著城鎮化的主力將從大城市轉向三、四線城市，三、四線城市可能成為未來房地產市場布局的重點。不過，從多家房企了解到，大部分企業依然愿意多“搶”一、二線城市土地，并未計劃將重點轉向三、四線。
房企：仍愿堅守一、二線“主戰場”
中原地產數據顯示，前11月，標桿房企在一線城市土地購入金額達905億元，同比上漲119%，而在三、四線城市僅購入147億元。而CRIC提供的統計數據顯示，2013年前11月，綠地、恒大、中海在一、二線城市的拿地金額占比均超過90%。
“我們今年已經花費160億元拿地，年底拿地成本估計會達到200億元。”今年的“拿地新秀”——泰禾集團董事長黃其森在福州的聯訪活動上表示。
公開數據顯示，其年內已在北京、上海拿地6塊，花費近百億元，占其至今為止拿地成本的五成以上。對于明年的拿地計劃，黃其森坦言，明年計劃在一、二線城市的拿地成本占整個拿地成本的60%~70%的份額，重點依然放在北京及長三角地區，并打算在明年進軍珠三角。另一大型外資房企戰略投資相關部門負責人則直言，不考慮去三、四線城市拿地。
也有部分房企表明了對于三、四線城市土地的青睞。不過，這些房企都表示，項目地理位置、配套等選擇很關鍵。
陽光100置業集團常務副總裁范小沖公開表示，雖然一、二線城市的房價在漲，但土地成本高，真正的投資回報利潤已不高，而三、四線城市正處于城市化的過程中。不過，其強調，目前的趨勢是向城市中心集中而不是郊區化，在拿地的時候，應該避免拿三、四線城市郊區的土地，“這和新城鎮化的方向是相悖的。”
溯因：擔憂三、四線城市出貨成問題
為何在政策已經強調三、四線城市發展的情況下，房企卻始終對其“不感冒”呢?多位房企人士表示，三、四線城市房地產目前已過剩嚴重，而地方政府的不規范行為也讓非本地的房企“頭疼”
“我們感覺一線城市的風險比較小，市場萬一有什么波動變化，一線城市的貨能出得掉，而三、四線城市出貨可能會遇到一定的問題。”黃其森表示。
而前述外資房企戰略投資相關部門負責人也認為，三、四線城市吸引地產商的一般都是很低的地價，但與低價土地出讓相捆綁的還有大堆的配套設施要求，這方面成本十分高。同時，由于制度不夠完善，三、四線城市的購地手續不如一、二線城市規范。
專家觀點：過早布局“三、四線”可能被套牢
“城鎮化不是三、四線的造城運動，部分開發商可能會往小城鎮布局，但不會成為主流。”廈門大學管理學院副院長戴亦一表示。
戴亦一坦言，即使目前提出城鎮化，要發展三、四線城市，但是三、四線城市的房價短期內依然難以樂觀，甚至“未來的兩三年之內，三、四線城市會出現房價大幅度下跌”。其認為，目前三、四線城市的人流是在往一、二線城市流動，現有的人口難有大幅增長，而過去幾年，三、四線城市已經出現大躍進開發房地產的現象，目前房地產嚴重供過于求。
他表示，三、四線城市房地產遠期的前景可以預期，但無論是對于房企還是投資者來說，如果目前進入，過早布局，可能會陷入套牢的窘境。
而上海易居房地產研究院研究員嚴躍進則認為，若是房企想進入三、四線城市，應該注意自己拿地的內容，“三、四線城市的住宅市場已揭示出泡沫或空置率高等風險。因此住宅市場的用地應略顯低調。而包括產業用地、地下空間用地、基建配套用地、專業市場用地等，將是三、四線城市亟須開拓的。”
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