商用樓高歌猛進一路飄紅 金九銀十將風光難現
2011-09-04 來源：大洋網-廣州日報 編輯：狄海霞
據北京中原統計數據顯示，在所有物業類型中，除住宅類物業在8月份有明顯下調外，辦公、商業、車位等商業用途的物業簽約面積均有明顯上漲。其中，辦公類上漲幅度更是達到63.5%，商業單位則上漲37.4%，車位上漲32.5%。此外，8月北京寫字樓價格出現大漲，均價達26866元/平方米，環比漲幅達到25%，創歷年來新高。
“2月的‘升級版’限購政策出來以后，炒住宅樓的人少了，都開始炒寫字樓了。”地產中介銷售人員胡先生告訴記者，限購確實把大部分投資型房客擋在了門外，因此半年以來，住宅樓盤的成交量確實出現了較大幅度的下滑，“但商用樓盤不受限購政策影響，所以現在投資者都轉向投資北京的這類房產了。”
商用樓：限購下被逆勢炒高
一家地產中介的銷售人員章小姐坦言，2月以來，房子確實不好賣，但房價下降幅度卻很有限，“很多人都在觀望，但是我們這附近的樓盤下降空間還是很有限的，中關村軟件園、北京最好的中小學、大學都集中在這一塊兒，又在三四環之間的位置上，交通生活都很便利，能有多大的下降空間?此外，北五環那一帶的房價也沒怎么松動過。”
根據北京房地產交易管理網數據統計顯示，8月份北京樓市二手房住宅簽約套數為8158套，新建商品房住宅簽約套數為5506套，合計簽約13664套，環比下降22.9%，同比降幅達29.6%，比2009年同期降幅達64%。北京中原市場研究部方面表示，8月成交量創了2009年以來的新低。根據統計數據，截至2011年8月31日，北京市可售商品房庫存量達到108939套，較上月增加約3000多套，是2010年以來商品住房存量的最高值，預計在9月供應放量的情況下，庫存量極有可能突破11萬大關。在庫存居高不下的情況下，即使將迎來“金九銀十”，在售和即將開盤入市的項目“降價施壓”依然具有迫切性。
2011年2月16日，北京市正式出臺落實“國八條”的樓市調控細則。但半年來北京的房價似乎也沒降多少，除了距中心區域較遠的五環以外新開盤的商品房在定價上有了一定程度的下調外，位于“市中心(四環內)的二手房價更是少見松動。
對此，業內人士認為，隨著限購政策的實施，北京房價開始呈現出區域性調整的態勢，下半年成交量會呈現波動性特點，二手房價格會繼續向下調整，而限購下的“金九銀十”很難再現往年風光。
記者在調查中還發現，雖然國家已“叫停”商住兩用樓盤，但是打著商用旗號、又不受限購政策影響的小戶型樓盤卻成為部分外地投資者的“新寵”，在國家對住宅樓盤嚴格限購的情況下，這類樓盤的售價則呈現高調的逆勢上漲。
李文杰表示，二手房的價格在下半年仍會向下調整，但不會如一手房般激烈，“這就可能間接導致部分二手購房者轉向一手、城區購房者轉向郊區”。
住宅：離市中心越遠價格松動越大
由于市中心(四環以內)的新盤數量不多，新增供應基本是老的在售樓盤。記者調查發現，這部分樓盤主要分為兩類，一類是靠近城中心或擁有稀缺資源的高端樓盤，如東釣魚臺家園等，這類樓盤成交均價半年來已經沒什么變化。另一類則是隨著所處的地理位置由“城區”向外輻射，房價也相應出現小調 ，也就是呈現出“內緊外松”的態勢，離市中心越遠，松動的空間越大。
“內緊外松”的特點并不適用于所有區域，比如北京歷來有“城北上風上水”的傳統觀念以及學區房等概念，分別位于四、五環邊緣地區的中關村、上地等外圍熱點區域無論是二手房還是新房的價格均未見松動，體現出樓價走勢的結構性特征。
對此，中原地產華北區董事總經理李文杰表示，隨著調控的深入，北京樓市中以價換量將成為主流。降價在第三季度普遍出現，四季度會更加激烈，尤其是一手新盤。他表示，9月至12月的成交量可能呈現有升有降，波動性較強的特點，總體保持和二、三季度相當的平均成交量。二手房方面，根據中原地產等機構的預測，預計未來9個月，市場仍以觀望為主，目前房價降價幅度未達到消費者預期，購房積極性不高，短期內很難改變。
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