中介占領(lǐng)二三線城市住樓盤上演房地產(chǎn)界的悲喜劇
2011-11-16 來源：中國經(jīng)濟周刊 編輯：喬銘
截至目前，北京二手房中介已關(guān)閉門店1000家左右，為三年來最多。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，北京二手門店已經(jīng)連續(xù)7個月關(guān)店百家以上。全行業(yè)共有3000家門店關(guān)閉，約5萬名經(jīng)紀人失業(yè)。在產(chǎn)業(yè)鏈中話語權(quán)相對弱小的房地產(chǎn)代理銷售機構(gòu)，已經(jīng)“不約而同”地游說房地產(chǎn)商降價。他們或許才是最先撐不住的人。
房地產(chǎn)代理機構(gòu)，俗稱代理行，直白點說，就是在售樓處里賣房子的人以及為開發(fā)商做營銷策劃的專業(yè)公司。偉業(yè)我愛我家房地產(chǎn)集團副總裁胡景暉向記者表示：“現(xiàn)在代理行確實過得比較困難。在現(xiàn)在這個市場狀況下，代理行都不約而同地一致勸說開發(fā)商降價。”
偉業(yè)我愛我家集團在2010年由負責新房代理銷售的偉業(yè)顧問和負責二手房代理業(yè)務(wù)的我愛我家公司組合而成。胡景暉認為，代理行在整個行業(yè)中的話語權(quán)較小，很難說服開發(fā)商降價。“但是在這樣的市場行情下，代理機構(gòu)依舊不斷向開發(fā)商傳達降價的信息。”
房產(chǎn)代理公司面臨困境
如同開發(fā)商一樣，一些有能力進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的代理行，開始不斷向不限購的二三線城市布局。上述匿名代理行高層告訴記者：“代理行的銷售模式和銷售手段再多也離不開交易量這個關(guān)鍵。”要想拿到成交量，代理行的老板們就必須占領(lǐng)二三線城市。
如同負責代理交易的二手房地產(chǎn)中介公司，代理行必須依靠交易量提取傭金或分段提成來實現(xiàn)利潤的產(chǎn)生。“開發(fā)商是資金為王，現(xiàn)金為王;而代理行則是交易量為王。沒有交易量，代理行就不能長期生存。”上述業(yè)者胡景暉說。
10月10日，世聯(lián)地產(chǎn)股價曾出現(xiàn)短期暴跌現(xiàn)象。而一些媒體則撰文猜測，股價暴跌是因為世聯(lián)地產(chǎn)2011年或出現(xiàn)業(yè)績大幅下滑。世聯(lián)地產(chǎn)則發(fā)布業(yè)績修正公告解釋稱，前三季度凈利潤同比下降的原因是，一方面，由于限購和限貸政策拉長了完成房屋買賣的時間跨度，使得公司已實現(xiàn)的代理銷售額確認為代理結(jié)算業(yè)務(wù)收入的速度變慢;另一方面，由于公司經(jīng)營規(guī)模的擴大，成本費用的增長速度快于營業(yè)收入的增長速度。
但是上述世聯(lián)地產(chǎn)高管甘偉則認為：“2011年年末世聯(lián)地產(chǎn)的銷售額或許將出現(xiàn)一定增長。一線城市市場銷售可能不會增長，但是我們前期布局二三線市場將貢獻一定的銷售業(yè)績。同比增長率能達到兩位數(shù)。”
去二三線城市，不僅僅是世聯(lián)地產(chǎn)的應(yīng)急之道。一些代理行為了彌補銷售業(yè)績的低落，不斷開拓新市場。“但是短期內(nèi)在新市場建立團隊和分公司并不是那么容易的事情。很多企業(yè)由于水土不服，團隊不夠穩(wěn)定，個別企業(yè)還沒站穩(wěn)腳跟就退回去了。”甘偉說，每個城市都有自己不一樣的情況，有的需要重新組建團隊，有的則需要兼并重組。
比如，在四川成都以及重慶一帶，活躍著眾多當?shù)氐姆康禺a(chǎn)代理行。2011年初，成都本土代理行就迎來了各大全國性代理行的一輪沖擊。世聯(lián)地產(chǎn)和思源經(jīng)紀更是以收購本地代理行的方式強勢入侵蓉城。當?shù)卮硇幸驗楦私獗镜刭彿空叩男睦眍A(yù)期，富有親和力的策劃和靈巧的營銷，不退反進，不斷鞏固自身市場地位。這讓一些代理機構(gòu)很難站穩(wěn)腳跟，甚至無功而返。
二三線城市受中介糾纏
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前在二線中部城市，一個即將開盤的項目會被數(shù)家代理行所“糾纏”，僧多粥少的困境讓代理行難以飽腹。而在武漢和長沙市場，當?shù)卮頇C構(gòu)的市場份額基本已被一線代理行擠壓殆盡。
有評論認為，全國房價下跌周期目前只是開始，對代理行業(yè)的銷售和業(yè)績影響，未來將更加明顯。尤其是第四季度，代理行業(yè)的“冬天”將直接導(dǎo)致部分巨頭出現(xiàn)全年凈利潤虧損。
“對于房地產(chǎn)銷售市場來說，年底本身就是淡季。在此基礎(chǔ)上，調(diào)控政策也持續(xù)不變，那么直接負責銷售的代理行肯定會更加為難。”上述匿名代理行人士預(yù)計，年末開發(fā)商降價銷售快速回籠資金，這會讓市場加速接近房價拐點。“降價是眾望所歸。”
世聯(lián)地產(chǎn)全國大客戶管理部總經(jīng)理甘偉向記者置評稱：“代理行只能將目前的市場狀況反饋給開發(fā)商，告訴他們現(xiàn)在市場競爭有多么激烈，以及業(yè)績出現(xiàn)怎樣的下滑。但是他們不會因為代理行的勸說而降價。降不降價還是由資金鏈說了算。”
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