地產暴力時代將結束 開發商降價補差價成瘋
2011-11-28 來源：經濟參考報 編輯：宋羽欣
近一段時間以來，各地紛紛出現開發商打折促銷的活動，于是人們都在議論中國樓市的“拐點”就要來了。據鏈家地產統計，目前包括上海、深圳、南京、蘇州、杭州、長沙、長春等10余個大中城市的20余個樓盤已經將“降價補差價”或“原價回購”承諾與低價銷售綁定，給購房者吃“定心丸”。
陳淮稱，開發商確實有暴利。但是，暴利未必有降價空間。假定，在北京某地蓋房子，每平方米的成本10000元。房子蓋好后，開發商以每平方米11000元的價格銷售。也就是說，這個房子的降價空間最多只有1000元。
秘密在于，蓋房子的成本并非全是開發商出的。在這個例子中，10000元的成本開發商可能只出了2000元;另外8000元中，可能有3000元來自銀行貸款，5000元來自從購房人的預售款。事實上，很多開發商連2000元的“本錢”都不用出，他們經常玩的是“五個鍋三個蓋”的游戲。
目前全國多個城市樓盤均打出了“降價補差價”的旗號吸引購房者。在經濟學意義上，利潤率有成本利潤率和資金利潤率之分。暴利來自資金利潤率，而降價空間只取決于成本利潤率。上述例子里，開發商的利潤率達到了50%，而降價空間最多只有10%。
陳淮表示，從房價變動意義上說，政策確實可以制造出速率變化的“拐點”以至方向變化的“極值點”，但只是調整房價波動的幅度和頻率，并不能根本改變由市場規律、供求關系、中國國情決定的長期房價變動趨勢。中國房地產業的輝煌期仍將會持續20至30年。
那種以為政策可以隨心所欲地決定市場價格的認識，其實是過分夸大了人的主觀意志對客觀規律的影響作用，實際上是不可能取得預期效果的。
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