石家莊啟動五大冬天模式應對地產市場寒流來襲
2011-12-08 來源：0352房網 編輯：喬銘
隨著歲末的臨近，石家莊開發商啟動了全國首個“冬天模式”，以應對寒流的到來。雖然樓市成交慘淡，開發商失去了往日隨意提價的底氣，通過各種手段來消化存貨。但總體來看，目前石家莊樓盤停漲和打折暗降已經成為主流。
過冬模式一：挖掘剛需 提升品質
從備案面積區間來看，10月份石家莊商品住宅60平米以下備案117套，占住宅總備案套數的7.8%;60-80平米備案510套，占住宅備案套數的34.2%;80-100平米備案358套，占住宅總備案套數的24%;100-120平米備案303套，占住宅總備案套數20.3%;120-150平米備案 98套，占住宅總備案套數的6.5%;150平米以上備案104套，占住宅總備案套數的6.9%。
以上統計數據顯示，60-80平米依然是購房者的首選面積區間。限貸政策及首套房貸利率提高，對剛性需求產生了比較明顯的抑制作用，石家莊樓市面臨著嚴峻的考驗。雖然樓市整體成交低迷，但并不意味著剛性需求不復存在，新入市項目只要價格符合購房者預期，依舊可以銷售火爆。
在目前的樓市，得剛需者方能得天下。從開發商而言，只有配比更多的低總價、高性價比的中小戶型，才能真正挖到剛需。此外，開發商應在 “產品力”上下功夫，打造高品質、高性價比產品，者應才能贏得市場主動權。
過冬模式二：商業地產成為“避風港”
從11月備案物業類型來看，商品住宅備案1490套，占總備案套數的53.3%，備案面積139754平方米，占總備案面積的57.8%，備案套數和面積環比均出現下滑;商業服務用房備案320套，占總備案套數的11.2%，備案面積49753平方米，占總備案面積的20.6%;其他用房備案1037套，占總備案套數的36.4%，備案面積51955平方米，占總備案面積的21.5%。
11月份石家莊商業項目備案量環比均出現上漲，從物業類型來看，商業服務用房備案量漲幅最大，環比上漲51%;其他用房備案量環比上漲37.5%。由于住宅市場受到嚴厲的調控政策的影響，不少開發商轉向投資商業地產。而購房者由于投資住宅受限，市場預期不明朗，出于資金避險的需求，轉而購買商業物業。
過冬模式三：加大促銷 消化存貨
根據樓盤監測數據來看， 11月份，石家莊僅有10個在售商品住宅項目上調了銷售價格(統計范圍包括市內五區以及開發區)，與10月份相比下降16.67%，再創年內新低。此外，在這僅有的10個漲價樓盤中，半數都采取了邊漲價邊打折的策略，價格實質上“明升暗降”。
與此相反的是，石家莊打折優惠樓盤呈現繼續蔓延趨勢。11月份，石家莊市區(含周邊縣市)共有171個樓盤采取打折優惠促銷，環比10月份的144個上升了18.75%%，從市內五區及開發區來看，共有139個樓盤打折促銷，環比10月份119個上升了16.80%，占到在售樓盤的55.16%。從商品住宅項目來看，打折促銷樓盤為115個，環比上月99個上升了16.16%。
開發商除了打折促銷外，團購也是吸引購房者、回籠資金的重要手段。團購使得開發商打折降價更理直氣壯，可以避免直接降價產生的負面影響。目前，石家莊樓盤團購價一般比正常價格低10%-20%左右。如位于槐安東路與談固東街交叉口的某項目均價6500元，而全款團購價5800元，優惠幅度達11%;而橋西區某樓盤組織的團購活動，團購價的優惠幅度竟然高達21%。
過冬模式四：推遲開盤 調整節奏
據統計，11月份石家莊新開樓盤數量8個，是下半年開盤數量最低的月份。除了1個項目是純新盤開盤銷售外，其余都屬于老盤推新。隨著近期樓市的愈發低迷，開發商普遍看淡歲尾市場，并不急于推盤上市。預計年底前開發商將把主要精力放在蓄客上，預計這部分供給很可能將推后到2012年一季度甚至二季度。
此外，適度拉長項目的開發周期，也成為未來房企應對現金流管理的主要策略。業內人士表示，短期內房地產市場頹勢難改，開發商的發展基調還是以“審慎”為主，控制開發量、把握開發節奏、提高資金周轉率。某大型房企負責人坦言，如果明年調控基調仍然保持不變的話，在推盤時序及策略上，企業會優先考慮容易回籠資金而且能夠占領市場份額的高速周轉產品。
過冬模式五：現金為王 減緩拿地
雖然底價與流拍已經并不鮮見，但對于石家莊土地市場來說，如此大規模的流拍現象還是首次出現，尤其是兩地塊二次流拍，顯示開發商拿地意愿較低。業內人士分析認為，從當前市場來看，量價都不樂觀。11月份，石家莊三塊地底價成交，四塊地流拍，其中一塊已經遭遇過一次流拍的【2011】042號地塊再次流拍。
時至年底，開發商開始著眼回籠資金，結算貸款及各種開發成本，還款壓力使其對于土地市場熱情大大減退。在這個“現金為王”的時期，開發商不會積極出手拿地。另外2011年出讓地塊中對于保障性住房配建的要求是硬性的，部分開發商可能覺得成本壓力較大。
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