重慶市內正規(guī)樓盤將遭遇重創(chuàng)商業(yè)地產成受益者
2012-02-14 來源：0352房網 編輯：韓軒
石家莊限購范圍為市內五區(qū)及高新區(qū)，這必然對上述范圍內的樓盤成交造成較大影響，既有遭遇重創(chuàng)者，也有間接受益者。由于五證齊全的樓盤成交后需網簽并在住房局進行合同備案，而不符合限購條件的購房者則無法備案，因此這些五證齊全的樓盤銷售被限購令“卡”住了脖子，受到的影響較大。特別是市內的一些高檔住宅項目，由于目標客戶大多為多套住房擁有者，影響更是首當其沖。在此形勢下，預計一些新開高檔住宅項目銷售壓力較大，這并不是改變定價策略所能解決的問題。
而對于市內為數不少的五證不全樓盤而言，由于大多短期內無法備案，銷售受限購政策影響較小。銷售人員一般會解釋，不管購房者之前擁有幾套住宅，只要項目過了限購期再拿預售證，不會出現無法備案的情況。這樣反而會迫使部分被卡住的購房者流向這些樓盤。限購成了正規(guī)樓盤向違規(guī)銷售樓盤的“獻購”。限購令出臺后，對于限購范圍之外的郊縣樓盤而言是個利好，特別是對于交通比較便捷的周邊熱點區(qū)域如西部山前、正定新區(qū)而言，本身已有一定的價格優(yōu)勢，加上限購政策對于市內購房者的“擠出”作用，銷售應該會得到一個提升。目前，不少樓盤打出了“不限購，穩(wěn)升值”的旗號吸引購房者。
西部山前普通住宅價格優(yōu)勢明顯，與市內相比約低4成，去年以來受輕軌一號線即將動工的利好刺激，價格呈現穩(wěn)步上揚趨勢，預計一些優(yōu)質項目今年的銷售將逆勢而上。而正定新區(qū)則受益于新區(qū)建設和輕軌一號線雙重利好，目前在購房者中的關注度提升較快。據了解不少樓盤的客戶到訪量較限購令出臺前提高近3成，尤其是中小戶型的投資意向明顯增加。房價統計范圍為市內五區(qū)及礦區(qū)，并不包括西部山前和正定新區(qū)，因此以上區(qū)域的樓盤雖然相對價格較低，但如其價格產生變動，并不影響本市的房價統計數據，這也是政策對于重點發(fā)展區(qū)域的關照。
限購令是建立在戶籍制度的基礎上的約束購房行政手段。石家莊在發(fā)布了“本地限三、外地限二”為原則的限購令后，又通過了加快戶籍制度改革的意見：省內人員在市區(qū)或縣(市)城區(qū)合法經營、依法納稅6個月以上的;在市區(qū)或縣(市)城區(qū)連續(xù)繳納養(yǎng)老保險6個月以上的;在石家莊市區(qū)或縣(市)城區(qū)連續(xù)務工6個月以上的，均可憑本人書面申請及相關材料辦理遷移落戶手續(xù)。
石家莊限購令于2月21日出臺后，為照顧已取得《商品房預售許可證》、并且購房人已經交付購房首付款的項目，石家莊將合同備案時間延長到2月底，即是為了照顧這種情況，避免樓市出現大量退房及糾紛。但是，省會更多的是尚未拿到預售許可的項目，購買者中不乏不符合購買條件者，為照顧這部分預計為數不少的客戶，預計不少樓盤將把拿證時間推遲到限購令結束后，在此期間出現退房現象也不意外。
2011年以來的房地產調控政策特別是限購令明確調控對象是住宅，因此商業(yè)地產成為了調控最大受益者，也成為了投資客和開發(fā)商的避風港。根據限購政策，限購只指購房人名下的住宅套數，而商業(yè)性用房不計算在限購所統計的房屋套數范圍之內。實際上，自去年房地產調控以來，商業(yè)地產明顯呈現出資金流入狀態(tài)。據了解，去年1月到9月，市區(qū)包括公寓、寫字樓、商業(yè)在內的商品房成交量增速超過了住宅成交增速，其上市量更是超過住宅15個百分點。而去年9月到12月，石家莊商業(yè)地產銷售面積以每月增加1萬多平方米的幅度遞增。
從2012年情況看，開發(fā)商預計將利用政策契機抓緊推盤，石家莊商業(yè)地產開發(fā)將進入新一輪高潮，多個綜合體商業(yè)項目將陸續(xù)入市，預計仍將受到投資者的追捧，特別是一些大型房企開發(fā)的項目，很可能將出現“搶鋪”的現象。而對于投資者而言，能否獲得投資受益，還取決于商業(yè)項目的實力和經營的差異化。一哄而上的結果，必然將有預期落空、被淘汰出局者。
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