海島樓市以價換量成主流 30新盤年底搶開
2012-11-30 來源：0352房網 編輯：木木
漸近年底，海南樓市進入傳統旺季的步伐似乎正在加快，一大表現就是開盤量的增多。今年12月海南預計有30個項目開盤，仍集中在海口、陵水區域。此次推盤的房企，多是在2010年海南國際旅游島計劃啟動前后進入海南市場，通過招拍掛拿地或接手二手地塊，面臨的市場競爭壓力更大，因此推盤價格更為靈活，產品性價比高。而整個海南樓市則仍以去庫存化為主，以價換量還將繼續。
據數據監控中心截至11月25日統計，12月海南預計22個項目開盤，其中純新盤19家，占比86.36%。預計開盤數量同比下跌了29.03%，但環比上月上漲了69.23%。數據顯示，12月下旬，預計海南還將有8個項目推盤，海南地區將有30個項目年底搶開。預計入市的30個項目分布在9個市縣，其中，省會海口9盤擬開，同時，澄邁及海南國際旅游島先行試驗區陵水也將會有4盤搶開;瓊海也有3項目將上市。此外，瓊中、定安、五指山、儋州各有2盤，保亭、文昌各有一項目待入市。海南萬科市場營銷部經理黃偉認為，年底開發商面臨著全年的業績壓力，大動作開盤可以吸引消費者，帶動成交量上升。中國旅游地產服務集團副總經理王路表示，海南島內多為旅游人口，九成為島外人士，上島高峰集中在每年的11月和12月，因此開發商多選擇在此時推盤。他表示，區域項目存量和土地出讓量影響區域推盤數量，海口土地儲備較高，故開盤數量多，三亞、瓊海目前以去庫存為主，多為老項目，新開項目較少。中國房地產學會副會長陳國強表示，年底是海南傳統的推盤旺季，開發商集中推盤可以突出其項目的獨特性，而今年下半年后，受全國樓市整體回暖的影響，海南市場較去年有很大好轉，因此推盤企業和推盤數量增加。
截至11月26日，11月海南省共成交商品房6405套，是在連續下跌3個月之后首度迎來了“絕地反彈”，并打破5月份的最高成交紀錄5703套。但“以價換量”仍在持續。王路認為，去庫存化將持續到2013年。據了解，目前除三亞的庫存壓力為20個月左右，其他地區普遍需要40個月消化庫存。黃偉也認為，企業只能通過旺季開盤緩沖市場壓力，以價換量，加快去庫存化。這一輪推盤的項目多是房企于2009年和2010年以后拿地的，他們多是通過招拍掛拿地或接手二手地塊，土地成本較高，而目前海南市場競爭激烈，價格仍是制約銷量的主要因素。因此，諸如中鐵等多家房企，下半年以來也對其項目做了價格調整，形成差異性，提高性價比，促進銷量提升。另一方面，海南的不少開發商年末也暫緩拿地計劃，將重心轉向剩余庫存的“去化”上。尤其是海口，上周成交大爆發，漲幅達122.45%，占據全省總成交量的66.6%。值得注意的是，上周成交量增長的4個市縣——海口、三亞、文昌、瓊海，成交均價均呈下跌趨勢，“以價換量”已成開發商年底走量的主要手段。
自海南國際旅游島建設以來，大批房企涌入海南島。海南地產界人士表示，最初，由于海南地方財政基礎較薄弱，海南此前在房地產開發中更多的是將大片土地交給開發商整體開發，目前海南的一級土地市場格局基本定型。而政府通過招拍掛方式出讓的土地數量也較少。現在，海南省沿東海岸向內縱深一公里的地塊，已經被瓜分殆盡。其中50%被2010年以后新進入的開發商所圈得。據相關機構人士對海口、文昌、博鰲三地房地產市場調查之后發現，三地均存在區域性的土地壟斷開發企業，這些開發商手中擁有的土地儲備均以千畝、萬畝計，包括雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產，中糧集團、華潤集團等。高策地產服務機構董事長總裁陶紅兵認為，大房企進入海南對當地有一定的刺激和正向提升作用，但另一方面也透支了海南的土地市場和旅游資源。王路也表示，2010年前后進入海南的這批房企，如萬科、綠城等企業綜合實力強，對海南本土的企業沖擊大，但他們也面臨著難題。據中國旅游地產服務集團調查，去年海南有700個在售項目，純住宅銷售市場競爭激烈。同時，海南以島外需求為主導的非剛需市場，受政策和經濟影響較大，大房企進入海南后需要適應本土市場特點，很難復制島外的運營和銷售模式。陳國強認為，不同于雅居樂、富力、華潤等做一級市場開發的企業，海南國際旅游島啟動后進入的萬科、中鐵等房企拿地成本優勢減小，進入門檻更高，面臨的競爭壓力大。不過，隨著需求結構的變化以及購房者對海南獨特資源的需求在不斷地提高，海南旅游房地產也正面臨著重大發展機遇，選擇把海南作為第二居住地的人群正不斷增多。
公開數據顯示，與10月相比，11月海南土地市場正加快放量。10月海南土地市場供應43宗，而11月全省土地供應量已超過上月供應。但與此相反的是，近期土地成交大幅縮水，與10月成交水平對比，下跌幅度達50%。而據監控數據顯示，11月以來，海南樓市商品房簽約一路攀升，雖然“以價換量”格局仍在，樓市回暖跡象顯著。與樓市的升溫相比，11月土地市場則顯得有點冷清。中國旅游地產服務集團副總經理王路認為，海南自2010年國際旅游島建設以來，諸多房企進入海南“搶地”，目前，海口、三亞等許多一線地塊已基本被瓜分殆盡，目前放量的多為中部、西部的二三線市縣，富力、魯能、雅居樂等大開發商也牢牢占據了資源優厚的區域，想要再從海南這塊“大蛋糕”分一杯羹的房企只能再掂量掂量或小幅拿地。業內認為，房企手中未開發及正在開發的地塊不在少數，而且大量的商品房庫存也待去化，這也成為部分房企暫緩海南拿地的原因。
進入年底，全省的開盤量達到了一年中的最高峰，可以看出，開發商寄望于年底的開盤，希望能夠沖刺年終銷售目標，促進成交量的上漲。從9月至11月，開盤數量始終徘徊在十多二十個左右，經歷了前面的累積，12月份的推盤終于得到了完全的釋放，相信不少開發商希望通過吸引眼球和關注的開盤，拿下年底最漂亮的成績單。
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