成都商業地產空置率高升 有泡沫已為事實
2013-01-18 來源：0352房網 編輯：小憂
摘要：2012年是成都商業地產的爆發期，這也是順應了最近幾年全國商業地產的供應潮，短期內供大于求，“20年消化量集中在三五年供應。”寫字樓空置率已經全國最高，而城市綜合體則更面臨“空城”、“死城”的危險。
空置率高升
1月15日，世邦魏理仕（CBRE）發布的2012年全年成都房地產市場回顧顯示，2012年全年成都辦公樓市場凈吸納量達到40萬平方米，較2011年同比增長8個百分點，而成都全年寫字樓市場累計新增約為98萬平方米，比2011年增長69%。在巨大的新增供應的壓力下，2012年成都優質寫字樓空置率被推升至34.6%，較2011年增加8.8個百分點。
四川中原地產于同一天發布的報告也稱，寫字樓供應放量已經成為市場常態，新增供應不斷突破歷史新高。與供應的巨幅放量相比，市場有效需求不足，成交量沒有出現相應的增長而是保持在相對穩定的水平。2012年寫字樓的供需比為1.80，供需比依舊居高不下，寫字樓供過于求的情形依然較為突出。
世邦魏理仕華西區董事總經理胡港文表示，2012年一線城市的辦公樓空置率為7.94%，二線城市辦公樓的空置率高達20.7%，而成都在全國11個二線代表城市中，辦公樓庫存量最高，接近400萬平方米，空置率也最高，達34.6%。
與此同時，四川商業地產聯盟、四川連鎖商業協會聯合發布的數據顯示，截至2012年11月底，成都開工興建、開業運營的商業綜合體達到118家，體量超過1000萬平方米。
四川連鎖商業協會會長、四川商業地產聯盟秘書長冉立春表示，商業地產2012年集中放量，但是人氣不足，一些商鋪租金低甚至出現倒貼。他認為：“這種形勢難以改觀。沒有特色，沒有差異化，不是改觀，而是要空鋪。”
成都銳理數據平臺公司總經理郭潔表示，2012年是成都商業地產的爆發期，這也是順應了最近幾年全國商業地產的供應潮，短期內供大于求，“20年消化量集中在三五年供應。”寫字樓空置率已經全國最高，而城市綜合體則更面臨“空城”、“死城”的危險。“租售比不成比例，3萬元/平方米的售價租金只有30元/平方米·月 。而且交房的供應量越來越大，空置率會繼續上升，價格則會下降。”
未來擠泡沫？
在商業地產巨大放量下，首當其沖的就是租金表現。以新世紀環球中心為例，其平均租金大致在40元/平方米·月。而一家中介機構銷售人員向記者介紹，甚至出現10-20元/平方米·月的極端超低租金，這與全市寫字樓平均100元/平方米·月的價格形成巨大反差。
胡港文表示，2013年，成都和天津寫字樓供應量將大幅增加，將給市場租金和空置率帶來較大的壓力。“價格受到供應的影響，三年來供應量集中新增上市，短期內某些板塊真是讓人有點擔心，有可能按照以前的經驗，是否需要政府出手？曾有某城市在寫字樓供過于求時，當地工商管理部門不幫登記在住宅的企業延續工商登記，把這些企業逼出來幫助吸納那些辦公樓面積。”
世邦魏理仕預計，未來兩年成都寫字樓市場都將會有大量新增供應，2013年新增供應預期將超過100萬平方米，其中大部分位于天府新城區域，因此，世邦魏理仕預測未來幾個季度租金和空置率都將承壓。
不過，胡港文認為，總體還是樂觀的。這一供需失調的狀況一部分將被較為彈性的國內需求所平衡（私人企業及國企的辦公升級需求）。在二線城市，超過70%的寫字樓未來供應將用作公司自用或被散售。“城南發展隨著人口、產業的遷移到位時，租金肯定不是今天的水平，絕大多數原因在于供求失衡造成的短期水平。”
天府新城區域內數個新開業的城市綜合體，人流量都非常低。而郭潔表示，大量城市綜合體的出現，招商成為難題，現在城市綜合體又回到了七八年前免租金的現象。而在市中心的廣百百貨成都店在2012年9月下旬正式關門歇業，結束了一年多短暫之旅。
不過，冉立春表示：“有泡沫是事實，但是過剩危機暫時還不明顯。商業地產以關店為標志。” 他甚至認為，商業地產價格還會走高，原因在于投資渠道少，錢沒有地方去，而且投資者仍然普遍看漲，此前購買商鋪都賺了，在這樣的效應下，價格不會下跌。
不僅如此，四川中原地產報告也顯示，供應井噴的成都寫字樓市場在2012年已經表現出整體銷售疲軟，2012年寫字樓銷售價格為10510元/平方米，環比微漲0.13%，與2011年基本持平。由于庫存量較高，市場競爭較為激烈，寫字樓價格上漲壓力較大。部分項目為了快速回籠資金，通過內部認購或直接加大優惠力度等降價促銷方式快速回籠資金，單價跌破萬元。
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