地方過度依賴房地產(chǎn)將導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫加劇(2)

2013-02-12 來源：0352房網(wǎng) 編輯：加文

　　在南通，近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間需要近15年。

　　這些嚇人的數(shù)字在過去幾年的眾多三四線城市輪番出現(xiàn)，引起眾多學者的關(guān)注。中國社會科學院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜一直在關(guān)注三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)高潮，2012年上半年，這些城市已經(jīng)出現(xiàn)了過度開發(fā)的問題，商品房供應(yīng)已經(jīng)大于需求。

　　盡管從2009年以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)讓不少三四線城市獲得了很大的發(fā)展機會，高鐵的建設(shè)提速也串聯(lián)起了不少三四線城市與一二線城市，但這些三四線城市依舊沒能得到足以支撐迅猛開發(fā)的房地產(chǎn)市場的人口聚集、產(chǎn)業(yè)配套，那些大力開發(fā)的房地產(chǎn)項目不可避免地陷入銷售困境。

　　“當?shù)厝速I不起，外地人不來買”已經(jīng)成為這些三四線城市房地產(chǎn)市場的基本狀態(tài)。

　　在公布的房地產(chǎn)市場風險排行榜中，風險排名前50名全部是三四線城市。

　　“之所以出現(xiàn)這樣的局面，就是因為這些三四線城市把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動經(jīng)濟的引擎，房地產(chǎn)業(yè)只是一個先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并不能作為地方經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的根本，這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為支撐。”胡景暉說，但從這幾年的發(fā)展來看，這些三四線城市基本是提前透支了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，卻沒有在經(jīng)濟增長上得到相應(yīng)的成果。

　　標桿房地產(chǎn)企業(yè)在拿地策略上回歸一二線城市，也許并不是對三四線城市失去信心，而是暫時還看不到這些城市的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　城鎮(zhèn)化能否化解難題

　　“三四線城市如果沒有產(chǎn)業(yè)的培育，將難以支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展。”中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴記者，三四線城市對人口、資金的吸納能力都沒有想象中那么強。過去幾年，不論是地方政府還是開發(fā)商，對三四線城市的發(fā)展都作了過于樂觀的判斷。

　　在陳國強看來，不同的城市面臨的房地產(chǎn)風險不同，需要從各自城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進行研究，從而對房地產(chǎn)開發(fā)作出調(diào)整。對開發(fā)商來說，區(qū)域布局要均衡，要參與到三四線城市房地產(chǎn)市場的培育過程中，但不能把重心全放在三四線城市。

　　“城鎮(zhèn)化是遠水，不可能馬上解決那些已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場問題的三四線城市的問題。”陳國強說，中央對城鎮(zhèn)化的表態(tài)也說明，恰恰是要通過城鎮(zhèn)化來調(diào)整前幾年發(fā)展中遇到的問題。

　　對于目前已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的三四線城市，有人認為很危險，也有人有著不同的看法。

　　在張大偉看來，對這幾年進入三四線城市發(fā)展的開發(fā)商來說，并沒有太大的壓力，因為他們拿地的成本并不高，有些城市土地價格一平方米只有幾百元。如果這個城市有發(fā)展?jié)摿�，目前的供大于求就不是問題，很快就能消化掉庫存。

　　“但如果沒有發(fā)展?jié)摿�，就值得認真研究。”張大偉說，比如鄂爾多斯，最近一兩年基本上沒有新推什么土地，之所以會出現(xiàn)房價的大幅下跌，是因為煤價下跌了，而煤炭是當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的絕對支柱。如果當?shù)爻嗣禾恐膺€有別的經(jīng)濟發(fā)展支柱，那就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)的問題。

　　在張大偉看來，中央近期對城鎮(zhèn)化的表態(tài)，其實正是強調(diào)一二線城市和三四線城市之間的產(chǎn)業(yè)布局，培育三四線城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

　　其實，產(chǎn)業(yè)布局對房地產(chǎn)市場的影響不僅僅出現(xiàn)在三四線城市，在一二線城市同樣存在，一二線城市建設(shè)的“新城”往往也因為沒有產(chǎn)業(yè)的支撐從而成為“睡城”。

　　在胡景暉看來，未來中國還將有三億到四億的人口轉(zhuǎn)移，這些人口不是轉(zhuǎn)移到大城市，而是在百萬人口左右的城市，要做到這一點，這些城市就必須有相當?shù)漠a(chǎn)業(yè)支撐。“一二線城市也需要將現(xiàn)有的一些產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去，分解到三四線城市。”

　　從國外的經(jīng)驗來看，當大城市發(fā)展到一定程度后往往會出現(xiàn)逆城市化，“中國未來恐怕也會如此，三四線城市的房地產(chǎn)會發(fā)展，但基礎(chǔ)一定是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和配套設(shè)施的完善。”

（責任編輯：0352房網(wǎng)）