2014年度大同市城市地價水平及變化狀況分析報告
發布時間：2015-03-27 來源：0352房網 編輯：阿紫
1、整體地價水平與整體變化趨勢
2014年，
全國兩會召開，中央提出“分類
調控”的思路，不再實施全國一刀切的統一調控措施，而是讓地方政府更多的承擔差別化的調控責任；不再沿著既壓供給也壓需求的調控思路前行，而是把重點放在擴大試點上。
房地產市場去行政化調控，回歸市場化方向成為了主基調，從而實現市場的自我平衡和完善。
國管
公積金中心通知，自2014年元旦起，職工首次使用公積金
貸款結清滿5年后，方可再次申請
公積金貸款。購買第三套房的，國管公積金中心不予受理。
住建部提出今年的
房地產市場調控總基調為雙向調控，副部長齊驥解釋稱所謂雙向調控即對
一線城市繼續增加供應，抑制、遏制
投資投機性需求，
限購政策不退出，而對于
庫存量比較大的城市，要控制供地總量和供應結構。
2014年11月24日，
住房和城鄉
建設部擬出臺收購
商品房用于保障性住房的指導意見。針對地方政府收購商品房具體操作問題，住建部擬出臺收購商品房用于保障性住房的指導意見，對地方政府回購或回租普通商品房分類做出具體要求。
金融政策方面：
2014年9月，中國人民
銀行創設中期借貸便利（Medium-term Lending Facility），對符合宏觀審慎管理要求的金融機構提供中期基礎貨幣，中期借貸便利
利率發揮中期政策利率的作用，促進降低社會
融資成本。
2014年9月30日，中國人民銀行和銀監會聯合發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（銀發〔2014〕287號）。宣布
房貸限貸松綁新規：擁有1套住房并已結清貸款的家庭，再次申請購買普通商品住房，視為首套房。對擁有2套及以上住房并已結清貸款的，首付比例及貸款利率可根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握。
2014年11月21日,
央行發布通知下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。
財稅政策方面：
落實稅收法定原則，
房地產稅立法相關工作逐步展開。十八屆三中全會、2014年兩會均提出要推動房地產稅立法相關工作，當前地方債務風險和
土地財政依賴性過大也對房地產稅這一穩定稅種的立法工作起一定推動作用。
2014年1月17日，財政部、國家稅務總局發布《關于夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》，《通知》指出，在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。
2014年6月24日,財政部部長樓繼偉向全國人大常委會報告2013年中央決算時指出，下一步要扎實推進財稅體制改革，實行全口徑預算管理，抓緊研究編制三年財政
規劃，提高財政政策的前瞻性和可持續性，要配合做好房地產稅立法相關工作。與此同時，在清費立稅、推動資源稅改革的背景下，土地增值稅征收工作日趨規范。
2014年6月30日,中共中央政治局召開會議，審議通過了《深化財稅體制改革總體方案》，明確提出了財稅制度改革時間表，我國將在2016年基本完成深化財稅體制改革的重點工作和任務，2020年各項改革基本到位，現代財政制度基本建立。房地產稅整體改革仍將以立法等基礎工作為主。此外，房地產業“營改增”動向也引起各方關注。目前，房地產營業繳納
銷售不動產營業稅的稅率為5%，財政部對房地產業擬采用17%的增值稅稅率，將成為迄今為止所有已實施和正在醞釀中的“營改增”改革中稅率最高的行業。
土地政策方面：
2014年11月20日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》。意見指出，要穩定完善農村土地承包關系，規范引導農村土地經營權有序流轉，加快培育新型農業經營主體，建立健全農業社會化服務體系，具體涉及鼓勵創新土地流轉形式，嚴格規范土地流轉行為，加強土地流轉管理和服務，合理確定土地經營規模，加強土地流轉用途管制。
2014年11月24日，中華人民共和國國務院第656號令，公布《
不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。《不動產登記暫行條例》已由國務院下發至中央各部委及相關部門，未來我國不動產登記將實現多層次信息共享。其中，
國土部將牽頭建立不動產登記信息管理平臺，以確保國家、省、市、縣四級登記信息實時共享。
2014年，根據城市地價
動態監測標準宗地測算，全市綜合平均地價為1940元/m2，與去年同期相比，
上漲了1.62％，上漲速度明顯放緩；商業用途平均地價為3831元/m2，與去年同期相比，上漲了3.51％，上漲趨勢明顯放緩；居住用途平均地價為2841元/m2，與去年持平；工業用途517元/m2，與去年持平。我市整體地價水平略微上漲，綜合地價增長率為1.62％。2008年至2014年整體地價變化趨勢詳見下表-1、表-2及圖-1、圖-2。
大同市2008-2014年整體平均地價水平柱狀分析圖
大同市2008-2014年整體平均地價水平走勢圖
2、不同用途地價水平與變化趨勢
2014年，大同市各用途各級別平均地價中，除商業用途平均地價延續了2013年的上漲趨勢，仍有略微上漲外，居住用途平均地價、工業用途平均地價與去年同期相比均未發生變化。詳見下表-3、表-4、表-5及相應的圖-3、圖-4、圖-5。
大同市2008-2014年商業用地地價水平走勢圖
商業用地地價水平走勢圖
住宅用地地價水平走勢圖
2008-2014年工業用地地價水平走勢圖
3、不同區段地價水平與變化趨勢
根據對不同區段內的宗地地價測算分析并繪制圖表，我們得到的
數據圖形顯示，商業用地一級、二級同比、環比略微上漲，商業三級基本與2013年持平，居住用地、工業用地的一、二級、三級，同比、環比均持平，整體水平回歸到緩慢平穩發展階段。詳見下表-6、表-7、表-8及相應的圖-6、圖-7、圖-8。
2008-2014年商業用地不同區段地價水平
2008-2014年住宅用地不同區段地價水平
2008-2014年工業用地不同區段地價水平
工業用地不同區段級別地價走勢圖
1、地價與房價比對分析
2014年，全市商品房銷售最高達6782元/m2，最低為2200元/m2，
均價為4120元/m2，均價同比下降了12.6%。
2014年，全市綜合平均地價為1940元/ m 2，與去年同期相比，上漲了1.62％。地價與房價比對分析詳見下表-9和圖-9、10
地價與房價對比分析
2008-2014年地價與房價對比分析折線圖
從上圖可以直觀的看出，從2008年---2011年，我市的房價連續攀升，從3800元/ m 2連續4年上升至4430元/ m 2，2012年略有回調，下降為4310元/ m 2，至2013年達到了階段性的高點4714元/ m 2，2014年大幅回落至4120元/ m 2，形成了明顯的拐點。而地價則從1659元/ m 2—1940元/ m 2小幅攀升，六年的時間，整體上漲了16.94%，相對比較平穩。
2、地價變化率與房價變化率比較
2014年，大同市平均地價變化率為1.62 %，房價變化率為-12.6%。通過對比分析可以看出，我市的地價略微上漲，而房價下降較快，出現了負增長。與去年相比，今年的房價與去年同比有較明顯的下降，房價出現大幅回調。地價的變化從2010-2014年看來較為溫和平穩，而房價則從2008-2011年連續上漲，經歷2012年回調，2013年的再次上漲，2014年出現大幅回落。結合國內經濟環境以及我市的2014年房地產市場的整體狀況，研判我市疑是房價出現拐點。詳見下表-10和圖-11、圖-12
地價變化率與房價變化率對比
2008-2014年地價與房價變化率對比柱狀分析圖
1、土地供應狀況
2014年前11個月，全市土地實際供應面積為3513512.140 平方米，同比減少了50.98%，土地供應總量大幅度減少。其中
掛牌出讓667967.14平方米，同比減少了82.68%；協議出讓668614.00平方米，同比增加了237.55%；劃撥2176931.00平方米，同比減少了30.07%。從各類型土地供應情況來看，商業用途的土地供應面積為184875.147平方米，同比減少了88.7%；住宅用途的土地供應面積為712322.853平方米，同比減少了73.8％；工業用途的土地供應面積為524314.14平方米，同比減少了27.5％；其它類用地土地供應面積為2092000平方米，同比減少了0.24％。
2、土地交易市場狀況
2014年，中央政府強調“雙向調控、分類指導”，給了地方政府更多的對房地產市場調控的自主性和靈活性，在此基礎上，大同市根據房地產市場運行的現狀，做出了適當的
調整。土地市場嚴格把握土地供應總量和供應結構，相應的土地交易活躍度有所降低。今年，大同市全年共
掛牌出讓成交36宗地，總交易面積為667967.14平方米，與去年成交69宗地，總交易面積3856050.31平方米相比，交易量大幅下降，下降了82.7%。從各土地用途的成交量來看，商業用地和居住用地成交量大幅銳減，成交合計僅逾三成，而工業用地成交量大幅上升，大約占七成，商業用地成交面積為：119750.1平方米，占比17.9%；住宅用地成交面積為：88870.85平方米，占比13.3%；工業用地成交面積為：459346.1平方米，占比68.8% 。
四、城市地價與房屋市場協調狀況
2014年全社會1-11月固定資產投資總額950.9億元，1-11月大同市房地產開發投資216.8639億元，同比減少了1.1%，其中住宅投資139.3699億元，同比減少了16.5%;辦公樓投資5.1718億元，同比增加了71.2%；商業營業用房投資49.5621億元，同比增加了61.6%；其他類投資22.7601億元，同比增加了21.7%。房地產開發投資占全市固定資產投資的比重為22.8%。
2014年，1-11月大同市房地產開發施工面積2154.2872萬平方米，同比增加了5.3%，其中住宅施工面積1480.0923萬平方米，同比減少了7.5%;辦公樓施工面積25.9059萬平方米, 同比增加了3.6%；商業營業用房施工面積376.1533萬平方米，同比增加了49.3%；其它用房施工面積272.1357，同比增加了60.1%。
地價變化率與商品房施工面積增長率對比
2014年，1-11月大同市房地產竣工面積177.3271萬平方米，同比下降了-27％，其中住宅竣工面積141.2272萬平方米，同比減少了-33.7％；辦公用房竣工面積5.22萬平方米，同比增加了1196.3％；商業營業用房竣工面積18.9105萬平方米，同比減少了-11％，其他類用房竣工面積11.9694萬平方米, 同比增加了46.5％。
地價變化率與商品房竣工面積增長率對比
從以上數據可以看出， 2014年大同市對房地產市場的投資力度整體有所下降,但降幅很小。全市各類商品房供應量雖然有所減少，考慮前兩年未消化完的房屋庫存，與時下社會商品房需求量相比，社會商品房的總供應量仍然明顯過剩，因此，
去庫存化將是明年我市房地產市場努力的方向。
五、城市地價與社會經濟環境協調狀況
2014年全市1-10月實現地區生產總值704.68億元，同比增長了3.26%，全社會1-10月固定資產投資總額832億元，同比增長16.8%，1-11月房地產開發總投資216.8639億元，同比減少1.1%，全市城鎮居民可支配性前三個季度收入人均達16542元，同比增長8.6%。
地價變化率與國內生產總值增長率對比
地價變化率與固定資產投資增長率對比
地價變化率與城鎮居民可支配收入增長率對比
在各類投資中，2014年，1-11月住宅投資完成139.3699億元，占全市房地產開發投資的64.27%；辦公樓投資完成5.1718億元，占全市房地產開發投資的2.38%；商業用房投資完成49.5621億元，占全市房地產開發投資的22.85%；其他投資完成22.7601億元，占全市房地產開發投資的10.50%。從數據及圖表顯示看，2014年我市住宅投資仍占據著房地產開發投資的大部分份額。
房地產投資中各種投資比重表
六、背景情況與未來趨勢分析
1、城市地價變化的背景及存在的問題
2014年，大同市房地產市場在中央“穩增長、調結構、惠民生”的政策環境指引下，除繼續實施差別化住房信貸、稅收政策和適度的限購松綁政策外，更加注重調控穩定性，強調雙向調控、分類指導，房地產市場也相應呈現出以下一些特點：（一）全市各類用途的土地供應總量與去年相比大幅銳減，商業和居住用地供應量大幅下降，而工業用地的土地供應量則大幅上升；（二）土地交易市場活躍度明顯降低，市場顯現低迷跡象；（三）全市土地
價格整體水平與去年相比，略有上揚，但基本保持平穩；（四）房地產市場仍然呈現供應大于需求的局面，房價降幅明顯，有出現拐點的跡象；（五）全市固定資產及房地產開發投資略有減少，但仍處于高位運行態勢，不確定的風險因素在積聚。（六）未來房地產市場去庫存化將成為防止泡沫，降低風險的主要目標和任務。
2、未來地價變化的趨勢預測
2014年12月，中央經濟工作會議召開，會議提出我國經濟正在向形態更高級、分工更復雜、結構更合理的階段演化，經濟發展進入新常態。這也就意味著我國經濟增長開始換檔，將從過去的高速增長轉變成中高速增長。大同市經濟發展也將進入一個增長動力切換和發展方式轉變的新常態，面臨著諸多機遇和挑戰。綜合考慮宏觀經濟面因素以及大同市房地產行業發展現狀、前景，我們認為，未來大同市房地產市場將以擠壓泡沫，降低風險，去庫存化，把握總量控制和結構調整為重點，房地產價格調檔降速也會因此打開閘口。
注：報告中有關房產和社會經濟統計數據收集來源于大同市房產管理局和統計局。
