申威：房地產企業的戰略轉型與融資策略
發布時間：2012-08-13 來源：k8 編輯：紫琳
8月10日，由住房和城鄉建設部政策研究中心主辦的第四期房地產私募基金融資策略暨房地產多渠道融資研討會在北京隆重舉行。此次會議旨在使房地產企業進一步了解多元化的融資渠道，掌握私募股權融資方式，防范融資過程中的風險，并借助房地產私募股權基金的投資提升和規范房地產項目管理水平，實現優質房地產項目與基金對接。黃金灣投資集團董事長申威先生應邀出席此次會議并做精彩演講。
【申威】各位地產界、金融界的同仁們，大家下午好!
今天，很榮幸有機會就當前市場形勢下房地產企業融資問題與大家做一個交流。
在當前的形勢下，融資的問題無疑是每個房地產企業都十分關切的一個話題。企業的融資渠道，一方面包括在資金市場進行的資金融通，比如，占用結算資金、銀行貸款、補充自有資本等等，現在大部分開發商都在被迫加大自有資本的比重。
另一方面，是在資本市場的資本運營。像債券和股市融資目前基本走不通，重點就在金融工具的創新，比如，通過信托、私募等手段進行融資。這是我們當前最有效的一個解決方案。
此外，還可以通過并購、戰略合作等手段開展資本運營。
房地產企業通常的融資方式，主要有這么幾種。銀行借貸、上市集資、發行企業債、信托、民間借貸，等等。但受種種條件的限制，目前房企的融資渠道已經非常有限了。
在海外占房企融資三分之一強的私募股權融資，在國內還處于剛剛起步階段，有巨大的成長空間。
可以預見，在未來通過私募股權進行融資將成為主旋律。
那么，什么是私募基金呢?
私募又稱不公開發行或內部發行，是指面向少數特定的投資人發行證券的方式。對象大致有兩類，一類是個人投資者，另一類是機構投資者。
基金是一種委托理財行為，把分散的資金集中起來，由專業公司進行管理，專注地投資于房地產領域的，就稱之為房地產投資基金。由于資金本身的特性，多采取合伙制，與傳統的公司之有著本質的區別。
私募基金一般是封閉式的合伙基金，不公開上市。在基金封閉期間，合伙投資人不能隨意抽資，封閉期限一般為3年至5年。
私募基金運作成功與否與基金管理人的自身利益更加緊密相關。
我國房地產行業的融資渠道多元化是必然趨勢，而私募基金無疑是多元化融資渠道中的重中之重;
國外地產基金相比，國內地產基金起步晚，但得到了政策扶持，又恰逢行業調控，發展機遇非常好;
目前，最嚴調控時期已過，二三線房地產市場潛力巨大，對私募基金創造了非常好的成長窗口期;
而受調控政策的沖擊，房地產企業由粗放式開發向精細化開發轉變，也需要私募基金為其提供先進的公司治理，依此優化企業資本結構，提高企業核心競爭力。
從大的層面看，私募基金要經歷從募資，到投資，到管理，到最后退出的四個環節。
具體到投資項目上，要經歷從投資到管理到退出的小循環。
這一切的核心，其實無外乎兩點，一是募資，找投資人，二是投資，找好項目。
出資人(也就是我們常說的LP)出資認購基金，獲取投資回報�；鸪钟腥宋谢鸸芾砉具M展專業化管理，同時資金托管至第三方專業機構，確保資金安全。基金管理人運作資金，投資若干個項目公司，為投資人創造收益。#p#副標題#e#
這里基金管理人的項目投資決策對基金收益與投資安全發揮重要的作用。私募基金是房地產企業未來的重要融資渠道。換一個角度，其實私募基金也正在成為投資者進入房地產投資領域的最佳“理財工具”。因為術業有專攻，專業的投資管理必然更容易獲得超高的投資回報。
什么樣的企業或者項目，能夠去找房地產私募基金呢?一般來說，以下情形的企業或項目都可以去找私募基金。
1、項目公司獲得一個證(土地權證)前后，但缺乏資金開發;
2、企業計劃擴張，譬如企業有新增業務;
3、企業陷入財務困境急需拯救;
4、股東意見分歧，部分股東有退出計劃;
5、自己覺得有較好的項目，但缺乏房地產開發經驗和人才。
我今天的演講主題是當前形勢下的房地產企業融資策略。我覺得可以歸納成一句話，那就是尋求私募基金的幫助，以此應對危機，調整戰略，走出低谷，渡過深秋。
*我們應該及時調整投資策略，從資源貧乏、緊張的一線城市，轉戰到蓬勃興起的二三線城市。
*當傳統融資方式大門關閉時，我們應當積極開辟多元化的融資渠道，尋求房地產私募股權基金的幫助。
*投資模式逐漸明晰，投資商逐漸成為核心，而在房地產投資商中，房地產基金憑著龐大的資金集聚效應，將成為房地產開發的最重要的資金來源。
接下來，請允許我對我們黃金灣投資集團做一個簡單的介紹。
黃金灣投資集團是中國領先的房地產金融投資機構，致力于打造全球化的地產金融投資集團。
旗下擁有三千多名專業化員工，為遍及全國160多個城市的地方政府、開發商、投資商、運營商提供全面的房地產金融整合服務解決方案，業務范圍涉及到房地產投資、開發、營銷、電子商務等諸多領域。
黃金灣投資集團的發展歷程，大致可以分為三個階段：
1995~2000年，主營房地產營銷代理業務
2000~2010年，以房地產投資開發為核心業務
2011年至今，重組成立黃金灣投資集團，專注房地產開發、投資、金融服務等領域。
我們近期的投資方向包括：住宅、商業地產、旅游度假地產、產業地產、高端物業，等等。
重點投資區域包括：環渤海、長三角、珠三角三大經濟圈。二、三、四線城市核心地段，包括：西安、成都、濟南、武漢、無錫、南通、桂林、貴陽、昆明……
我們所投資的一些項目，包括海棠灣，清水灣，百合灣。北京通州區的永樂開發區以及300多個房地產項目。
集團發起成立的富達股權投資基金管理公司，致力于推動房地產投資與開發的專業分立，為房地產行業提供股權合作、股權融資、股權并購等全新的融資渠道。目前已成功發行數支基金。
我們還成立了K8黃金灣這樣一服務平臺，幫助中小開發商獲取項目，對接資金，高效開發。
K8黃金灣已經成為土地、融資、采購服務第一品牌。
讓我們攜手共進，揚帆黃金灣，共贏新發展!
謝謝大家!
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