[提要]國(guó)內(nèi)保障房的建設(shè)正在政策主導(dǎo)下強(qiáng)力提速。這顯然是“十二五”期間致力于“調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式”的中國(guó)經(jīng)濟(jì)新一輪發(fā)展的一個(gè)“火車頭”。然而，這個(gè)“火車頭”尚缺乏充足的動(dòng)力，僅在今年就面臨8000億元資金缺口的挑戰(zhàn)。

　　國(guó)內(nèi)保障房的建設(shè)正在政策主導(dǎo)下強(qiáng)力提速。這顯然是“十二五”期間致力于“調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式”的中國(guó)經(jīng)濟(jì)新一輪發(fā)展的一個(gè)“火車頭”。然而，這個(gè)“火車頭”尚缺乏充足的動(dòng)力，僅在今年就面臨8000億元資金缺口的挑戰(zhàn)。

　　8000億元資金缺口

　　“十二五”規(guī)劃綱要指出，我國(guó)將在今后5年內(nèi)新建3600萬(wàn)套保障性住房。業(yè)內(nèi)則預(yù)計(jì)今明兩年每年將建設(shè)1000萬(wàn)套住房，“十二五”后三年每年將建設(shè)500萬(wàn)——600萬(wàn)套。五年總投資額累計(jì)約在5萬(wàn)億元。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的計(jì)劃，今年1000萬(wàn)套保障房建設(shè)需要1.3萬(wàn)億左右的資金，其中5000億元由政府以土地的形式籌措，剩余8000億元通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)和保障對(duì)象及其所在企業(yè)籌建。

　　毫無(wú)疑問，鋼鐵、水泥等建材行業(yè)會(huì)受益于保障房的大規(guī)模開工，家電、裝修等行業(yè)則會(huì)因保障房的集中交付而迎來(lái)小高峰。然而，就是這樣一份看上去多贏的工程，卡在了第一步——資金的籌措上。今年8000億元社會(huì)資金的缺口究竟如何填補(bǔ)?是不是只有付出，沒有所得?

　　一些受訪人士對(duì)此認(rèn)為，機(jī)遇隱藏在重重表象背后。保障房不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為沒利潤(rùn)或利潤(rùn)很低，盡管保障房項(xiàng)目在賬面利潤(rùn)上無(wú)法與商品房相比，但只要地方政府在土地、稅收、資金上提供一定的優(yōu)惠，保障房建設(shè)就不是“雞肋”。

　　保險(xiǎn)資金先行一步

　　自《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》出臺(tái)后，具有公益性、長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)的保障房成了保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)重要“出口”。作為社會(huì)保障項(xiàng)目，其利潤(rùn)與商業(yè)地產(chǎn)無(wú)法相提并論，在政策開啟后，養(yǎng)老地產(chǎn)、商務(wù)寫字樓就集聚了一批險(xiǎn)資巨頭。盡管保險(xiǎn)公司難以從保障房項(xiàng)目上獲得利潤(rùn)訴求，但保障房長(zhǎng)期和穩(wěn)定的收益來(lái)源成為吸引保險(xiǎn)資金的一個(gè)重要因素。

　　與其他社會(huì)資金相比，保險(xiǎn)資金已先行一步進(jìn)入保障房項(xiàng)目。去年末，北京保障房項(xiàng)目引來(lái)了聲勢(shì)浩大的險(xiǎn)資隊(duì)伍——太保、國(guó)壽、平安、人保、華泰、泰康、太平等國(guó)內(nèi)7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司。7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司通過(guò)發(fā)行債權(quán)計(jì)劃把百億保險(xiǎn)資金借貸給北京市土地儲(chǔ)備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設(shè)提供前期土地供應(yīng)，主要指保障房建造前的拆遷、管線鋪設(shè)和道路建設(shè)等準(zhǔn)備，而不參與后期二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)。

　　如果說(shuō)去年末險(xiǎn)資巨頭集合于北京保障房項(xiàng)目是小試牛刀的話，那么，中國(guó)太保的行動(dòng)就是引領(lǐng)保險(xiǎn)企業(yè)大刀闊斧全面進(jìn)入保障房建設(shè)。

　　盡管目前已有險(xiǎn)資以不同形式進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，在一定程度上填補(bǔ)了資金缺口，但現(xiàn)狀并不是十分樂觀。保險(xiǎn)資產(chǎn)管理人士表示，在與地方政府接觸中發(fā)現(xiàn)，不少地方政府并沒有想好保障性住房的建設(shè)資金來(lái)源，也沒有想好保障性住房的定價(jià)。假如保障性住房項(xiàng)目的地價(jià)過(guò)高，保險(xiǎn)公司自然承受不了，但地價(jià)過(guò)低，那地方政府也不愿意。所以預(yù)期缺乏實(shí)質(zhì)性政策的推動(dòng)，險(xiǎn)資很有可能只會(huì)在京、滬等中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)小規(guī)模參與保障房建設(shè)。

　　社保基金躍躍欲試

　　與險(xiǎn)資一樣，社保基金對(duì)保障房建設(shè)同樣躍躍欲試。

　　2月26日，全國(guó)社保基金理事會(huì)宣布，向南京保障房建設(shè)發(fā)展有限公司發(fā)放30億元的信托貸款，用于該市4個(gè)保障房項(xiàng)目的建設(shè)，期限35個(gè)月，利率6.05%，該貸款由江蘇國(guó)際信托有限公司發(fā)行，民生銀行提供連帶擔(dān)保，這是全國(guó)社保基金首次投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　據(jù)全國(guó)社保基金理事會(huì)內(nèi)部人士透露，從去年開始，社保基金已經(jīng)在做投資保障房的準(zhǔn)備，其中也有響應(yīng)國(guó)家戰(zhàn)略與指示精神的意圖。當(dāng)時(shí)全國(guó)社保基金理事會(huì)的專門小組曾赴多地調(diào)研投資保障房的可行性。

　　地產(chǎn)信托基金欲破繭創(chuàng)新

　　近日，人民幣房地產(chǎn)投資信托基金(下稱“REITs”)又重新進(jìn)入人們視線。業(yè)界普遍預(yù)期，REITs或?qū)⒃诒Ｕ戏?ldquo;大提速”的時(shí)代得到快速發(fā)展。#p#副標(biāo)題#e#

　　“預(yù)計(jì)國(guó)務(wù)院會(huì)在今年年底或明年年初批準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金項(xiàng)目。一旦獲批，上海浦東即便不是第一家也一定是全國(guó)首批試點(diǎn)。

　　浦東新區(qū)金融局局長(zhǎng)施海寧明確，浦東新區(qū)將會(huì)把REITs募集資金用于保障性住房建設(shè)。

　　央企積極參建保障房

　　經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵點(diǎn)的“十二五”開局之年，適逢房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入攻堅(jiān)階段。國(guó)資委一聲令下，央企必須擔(dān)負(fù)起保障房建設(shè)的重?fù)?dān)。國(guó)資委日前下發(fā)《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》提出，中央企業(yè)要把積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)作為企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的重要途徑，進(jìn)一步加大對(duì)保障性住房開發(fā)建設(shè)的投入力度，發(fā)揮中央企業(yè)的骨干和帶頭作用。

　　事實(shí)上，近年來(lái)央企始終是保障性住房建設(shè)領(lǐng)域的“主力軍”：2010年，中冶曾新增保障性住房項(xiàng)目24個(gè)，總投資為257億元，總建筑面積564萬(wàn)平方米;截至2010年年底，中國(guó)建筑參與保障房建設(shè)的總規(guī)模達(dá)到了1155萬(wàn)平方米;保利地產(chǎn)也計(jì)劃在2011年新增保障性住房項(xiàng)目5個(gè)以上。

　　中冶集團(tuán)則是保障性住房建設(shè)規(guī)模最大的央企，2010年，中冶集團(tuán)的保障房項(xiàng)目共計(jì)24個(gè)，總投資257億元，總建筑面積564萬(wàn)平方米，分布于天津、上海等城市。央企子公司同樣準(zhǔn)備投身于保障房建設(shè)，中國(guó)鐵建地產(chǎn)集團(tuán)浙江京城投資有限公司副總經(jīng)理倪志宇，表達(dá)了中國(guó)鐵建地產(chǎn)作為央企的責(zé)任與決心，中國(guó)鐵建地產(chǎn)目前正在積極進(jìn)入保障房領(lǐng)域，比如北京已經(jīng)有多個(gè)保障房配建項(xiàng)目，目前也在關(guān)注杭州土地市場(chǎng)中配建保障房的地塊。