近日，資本市場終于迎來兩個多月跌跌不休后的第一縷“曙光”，其中保障房概念板塊異軍突起。

　　云南城投(600239,股吧)(600239.SH)，這家早已因大規模參與地方保障房建設而為投資者追捧的地方保障房建設企業，股價一路飆升;另一家地方保障房建設的重點參與企業首開股份(600376,股吧)(600376.SH)發布公告，公司向銀行間市場交易商協會申請注冊，擬在銀行間市場發行不超過43億元的中期票據，所募集資金將用于保障性住房項目的建設，近期股價業表現不俗。

　　保障房的能力似乎還不止于此。就在上周四，水泥股集體大漲，并且帶動玻璃、建筑建材和機械等保障房概念股集體飆升。

　　有分析人士則分析，保障房作為主題投資概念再度受到資金青睞。一時間，保障房迎來了它對資本市場龐大影響力的又一次高潮。

　　保障房最近成為低迷市場的一劑“強心針”：“涉保”上市公司股價逆市大漲、保障房投資成為商品房投資萎縮的最“給力”補充。

　　所以，當住建部的一則報告披露，我國百強房企中有七成企業缺席保障房建設時，很多人頗感迷惑，不是迷惑這些房企沒有社會責任，而是疑惑這么一個“名利雙收”的“香餑餑”，會有那么多房企不懂得珍惜。

　　原因何在?綜合多位業內多方人士的分析，許多地方“有做頭”的保障房項目大多被當地政府背景的企業占據，外來房企尤其是民企根本沒機會，這是其一;其二，保障房多種類型的項目，尚未能形成公開、透明、成熟的運作體系，存諸多未知風險，房企不愿也不敢冒這個險。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉說，“保障性住房的關鍵在于土地問題，參與保障性住房建設的主體的盈利空間多少也在于土地的問題，地方政府不在土地問題上讓步，地方政府發債也好，企業平臺融資也好，進行保障性住房建設都是無稽之談，這也是百強房企中有七成未參與保障房建設的主要原因。”

　　可是，住建部一個報告披露的情況，讓許多人有些看不懂。這份由住建部政策研究中心披露的百強房企《中國房地產企業社會責任實踐報告》顯示，截至目前，房地產企業參建保障房的整體情況并不樂觀，百強名單中僅有30家在2007年至2010年間參與保障房建設，排名前十的企業全部參與，其他70家房企未參建。

　　為什么多數地方的保障房項目開發建設，以地方政府背景的企業為主?這才是問題的關鍵。

　　陳晟指出，“據我所知，多數地方政府對參與保障房項目的企業，是有較高的門檻設置的。例如在上海，一般要求開發企業擁有一級資質，僅有少數情況下會允許僅達到二級或再低資質的房企參與。”而擁有一級開發資質的房企，占房企的比例就不高。

　　上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍說，一些相對優質的保障房項目，尤其是在一些中小城市，這相當于是企業穩妥的盈利機會，但現實情況是，除了有當地政府背景的企業外，其他房企基本沒有機會。“很多地方政府將這些項目直接給指定的企業運作。”

　　對此，不少民營房企的一些高層深有體會。“沒有門路。”是記者采訪的多位相關人士普遍提及的一個關鍵因素。

　　“這些主導地方保障房項目的國企，雖然在當地擁有相當的市場占有率和影響力，但其真正規模其實并不大，絕大多數并不在百強房企之列。”中國指數研究院副院長陳晟說，從統計的因素，這也是出現百強房企7成未參與保障房的一個原因。

　　景瑞集團董秘許朝輝就曾坦言，作為民營企業，景瑞很關注保障房的投資機會，但不知道怎么進入。“不少地方政府在保障房的土地供應、開發流程、投資回報等具體方面的游戲規則，還不是很透明、成熟，我們也是欲投無門。”許朝輝說，這是一個巨大的市場，雖然總體利潤較低，但民企同樣很有興趣。

　　而面對存在太多不確定性的保障房項目，市場化房企對新投資要求較為嚴格、謹慎，往往只能選擇放棄，至少不敢全面介入。#p#副標題#e#

　　許朝輝認為，目前不少央企、地方國企對于在民企看來存在不確定性風險的保障房項目，依然投入，除了企業性質所需承擔的地方保障責任外，這些企業客觀上擁有與地方政府“討價還價”的途徑和資格，這是其他企業所不具備的。

　　并非所有地方國企都愿意參與保障房。一位上海國資上市企業房地產相關投資部門的人士就告訴本報記者，“如果沒有政府明確要求，我們一般不做保障房項目，除非是集團母公司為了通過開發保障房項目盤活手頭的存量工業等非商品住宅用地。要去公開市場上拿土地做保障房項目，幾乎沒有國企會很愿意。”

　　據國家審計署最新公布的審計報告，8個省區16個城市中，有10個城市2010年廉租住房和經濟適用住房建設用地計劃未全面落實，實際少供地7335畝。4個城市保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房建設用地未按規定達到住房建設用地供應總量的70%。因管理辦法不完善、配套設施不健全、部門協調不力等，有4407套廉租住房被違規租售或另作他用，有4247套廉租住房分給了不符合條件的家庭，還有4428套保障性住房長期空置。一些地方保障性住房資金管理也不夠嚴格，此次審計共發現少提取廉租住房保障資金21.49億元，多申報和挪用等問題金額0.9億元。

　　這些問題讓許多企業望而卻步。不同性質的房企，不能、不愿或不敢參與相應特點的保障房項目背后的關鍵原因，就在于保障房體系本身還有太多需要進一步完善的地方。

　　“地方政府手里能夠自主支配的，是土地。而地方政府的管理者們也明白，只有給開發商點"好處"，才能讓開發商來參建保障房。而這"好處"并非保障房自身杯水車薪的盈利，最實惠的也還是土地。”張宏偉直言。

　　資金瓶頸依然是目前保障房工程面對的第一大難題。據用益信托工作室最新報告測算，目前保障房資金主要通過三個途徑解決，一是中央財政撥款約占總投資的10%;二是住房公積金貸款約為10%;三是各地政府土地出讓金中劃撥10%～20%，由此結合相關官方披露的數據測算，除政府資金外，保障房建設還存在著8000億的巨額資金缺口。

　　有關部門一周之內兩次從政策方面為保障房建設開辟融資渠道，張宏偉則認為，盡管政策上為保障性住房在融資渠道上敞開了大門，但這兩種渠道的融資規模，尚不能證實可以支撐保障性住房這么龐大的工程。“地方發債支持保障房建設不像商品房那樣有利可圖，同時由于資金監管等體制上尚不完善，會帶來一系列問題。”

　　中房信分析師崔琳指出，未來保障房的政策走向直接取決于2011年保障房完成情況，但從長遠來看，保障房政策的成敗與否，則更多的在于后期的持有及運營，前期建設和投入力度越大，后期持有風險也越大。“首先體現在分配機制上，保障房對現有公共政策帶來極大的考驗。其次，就目前來看，保障房后期管理上往往以政府為主導，而非走市場化運作路徑。政府對保障房的持續運營和維護能力，是個考驗。”

　　大部分房企缺席保障房的現狀，絕不僅僅是社會責任層面的問題。據本報記者了解，原因恰恰在企業主動意愿之外不愿被提及的一些方面。

　　保障房工程規模龐大，除了政府相關的投入以外，需要更多社會、市場的廣泛參與和推動，這也是目前推動保障房工程的一個共識。但在實際操作中，多數地方的保障房項目主要開發企業，依然是本地國資背景的房企，包括一些政府機構旗下的相關開發企業，市場化的開發商尤其是民營企業，參與的比例相當小。