摘要：從需求方角度看，不一定限購，辦法就是實行房產稅。房產稅具有內在的穩定性，房價越高征的稅越高。

       為什么我國大城市住房供不應求，小城市住房卻買家難求？我國房地產的問題究竟出在哪里？作者從土地問題入手，系統地分析了我國的土地現狀和大城小鎮的困境，從需求角度提出的解決方案是房產稅。

       城市化的基本定義和邏輯就是聚集，越大的聚集越有優勢。

       遷移是為了追求幸福感

       中國是一個人多地少的國家，也可以說是世界上土地稀缺度最高的國家之一。土地稀缺度的衡量，并不是按你擁有多少土地面積，而是按可居住面積計算。中國雖然有960萬平方公里的國土，但是真正能夠居住的和可耕種的面積并不多。我們的人均可居住面積只是世界人均可居住面積的1/3左右，所以人地關系相對比較緊張。

       最近這一輪地價暴漲和房價暴漲，暴露出一個重要的政策性原因，就是我們的城鎮化戰略導致兩極分化。

       因此，我們的愿景是什么呢？就是希望人們從農村遷移出來以后，都到小城市中去找工作和安居樂業。我們不要把幸福函數復雜化，年輕人遷移的目的，就是要找一個好一點的工作，找一個有興趣的工作，找一個收入高一點的工作，這是最基本的。可是現實中，很多產業和企業并沒有到小城市去，相反小城市的企業都往大城市搬。

       為什么都往大城市里搬呢？

       在內陸地區的一些地方，原來指望沿海地區產業轉移到這里來，內陸地區的小城鎮可以發展。但是這些產業還是去了內陸地區人口聚集的大城市。企業沒到小城市去，人怎么會到小城市去呢？既無法提供那么多就業，也無法提供那么多收入，所以人們還是涌向大城市。

       我們要研究城市化的基本邏輯。為什么會有城市化？為什么農村人口要向城市集中？最早出現的是鄉鎮工業，后來許多鄉鎮工業都進城了。因為在分散的鄉村沒法搞工業，它不具備聚集效應，而聚集效應是規模效應的一種。

       當年農村搞鄉鎮企業，每個鎮或每個村都要搞工業，修路、通電、拉根電話線成本都非常高。而在城市周邊搞開發區，它的基礎設施不僅便宜，而且更健全、更齊備，包括物流，包括交通，包括信息等等，更有利產業的發展，同樣的投入可以支撐更多的產業和更多的企業。

       城市化的基本定義和邏輯就是聚集，越大的聚集越有優勢。當然大的聚集也可能產生一些負的效果，但是總體比較，它的收益和成本代價哪個更高一點，最后就會向哪方面傾斜。世界歷史近百年來，大城市越來越發展，人口越來越向大城市集中，包括發達國家的大城市集中程度也是越來越高。聯合國專門寫了一個報告《大城市的優勢》，說連治理污染也是大城市更有效益，只有一定規模人口的大城市，才可以建設高水平的污水處理廠。

       人口聚集還會帶來很多東西。產業的聚集創造了就業，創造了收入，有就業和收入就能吸引人口。而人口的聚集又會創造新的服務業的就業，服務業就是家庭生活的社會化。在農村，你想去飯館吃個飯可能要走二十里路，去飯館吃的人少，飯館沒有規模效應就發展不下去。

       城市人口聚集，大家可以很方便的去下飯館，整個家庭生活就社會化了，同時又創造了更多的就業。順便說一說，你自己在家洗頭是不計入GDP的，也不創造收入。如果你到外面洗頭，理發師的工作就創造了GDP，你就創造了別人的就業和收入，這就是人口聚集帶來的好處。

       現在高級知識分子、大學畢業生都愿意往大城市聚集，就是因為大城市有創新的機會，這涉及到現代經濟學一個重要的知識外溢效應原理，知識存量在互相碰撞中可以產生新的知識增量，知識存量越多增量越多。

       從城市角度講，人口越聚集，越能創造新的機會、創造新的經濟、創造新的知識。大城市人口聚集，往往能產生新的文化和所謂的時尚、創意等等，很多年輕人選擇在北京漂著，就是喜歡這里有各種文化融合和創意的氛圍。2008年、2009年金融危機以后，沿海地區經濟自由落體式的下滑，有2000萬農民工下崗提前回家過年了。但是剛過完春節，我們觀察到有很多人又跑回城市來了。

       當時經濟還沒有恢復，人為什么就回來了？在調查中，一個小伙子說，回到農村我的手機沒信號，所以我非得回來不可；另一個小姑娘說，我回去以后頭發沒法打理，所以就回來了。年輕人回到城里來，不光是因為這里有工作，而是更喜歡這里的生活。總之，大城市不僅創造了就業，創造了收入，而且還能不斷產生新鮮的事物，這就是人口遷移的規律。

       回顧中國這些年來的發展，人口遷移大多數是奔著大城市去的，當然也不是一下子都到了北上廣深，而是一個階梯一個階梯上來的。很多在大城市打工的農民，已經在家鄉的縣城里買了房子，縣城里的人想去地市級城市，地市級城市的人又想去省城。

       大城市必須要聚集一定規模的人口，才會出現好的學校、醫院和各種文化生活。據說少于一千萬人口的城市，都養不起一個以西洋音樂為主的音樂廳。希望有多元化的生活，在小城市不行，只有到大城市，全世界都是如此，中國也不例外，人的基本選擇邏輯是一樣的。

       然而，我們現在實行的是大城市設限，不讓人們進大城市，沒有按照未來人口不斷進入大城市的規模，來考慮和安排各方面公共品的供給，包括土地的供給。現在政府已經不能禁止人們選擇到哪里去了，因為遷移是自由的，人為設限只是想控制資源，但是實際上限制不了人口遷移。你規定某個城市只能有一千八百萬人口，但是只要人們愿意來，很快就會超過這個限制，這就形成了現在中國城市兩極分化的矛盾。

       中國城市兩極分化是如何形成的？

       兩極分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特別集中的城市就會出現各種暴漲局面，包括住房的供給和需求關系。比如有的城市六年前研究資源約束，提出這個城市只能養活八百萬人口，結果現在人口達到了兩千一百萬，這個城市肯定會出現供求關系緊張，包括交通、公安、社會保障等等一系列社會公共服務都會不足。

       那么，小城市的房地產是怎么回事呢？2004-2007年房地產過熱，2007年出了國幾條把房價壓下去，2008年北、上、廣、深等大城市房價跌得很厲害。于是許多小城市地方政府紛紛招攬房地產商去做投資，因為大城市限購，小城市不限購，不少房地產商包括一些知名地產商都跑到小城市拿地，在二三四線城市建了一些房子，以為這些地方將來也能像大城市一樣房價上漲。結果發現，房子蓋好了但人卻走光了。

       城市的兩極分化，一方面是人口大量涌入導致供求關系嚴重失衡，另一方面是人口不斷流出，供求過剩需求不足。暴露出城鎮化政策包括現在的做法出了偏差，違背了人的遷移規律，違背了城市化、工業化的規律。城市化、工業化是人的行為，人的行為的基本邏輯是要追求就業，追求收入，追求改善的生活。而我們老是逆著走。

       中國屬于快速工業化國家，類似于韓國和日本。我們用了50年時間，工業化達到了80%多，現在還在繼續工業化，這個歷史的進程還很長。這50年會出現一個什么情況呢？人口進到城里來了，但是退休的人群還沒有形成。

       第一代有錢的退休人群正在形成，我說的有錢并不是說很有錢，至少中產階級。他們想著現在房子便宜，趕緊買了等退休回來住。海南的發展應該是等到第一代有錢的人退休以后，目前這一代人還沒有形成呢。

       所以在這個階段，加上中國地域遼闊，很多小城市不在大城市群里，發展就會遇到困難。從目前看，一些小城市可能就是要隨著人口遷出逐漸消亡，但是我相信它們當中的大多數沒有到發展的時候。目前就是人口遷出的時候，而人口遷出也是一種發展。假定你就是那些資源，原來那么多人，分母那么大，人均GDP、人均收入就上不去。人口遷移有兩個效果，到人口聚集地增加了分母，在人口流出地減少了分母，減少了分母整個分數就大了，同樣的收入分到每個人頭上就高了，就可以提高收入。

       一是小城鎮的人口少了，但是人均收入可以提高；二是如果能保護好老宅，保護好當地的生態和特色文化，就為將來人口回流做好了準備。

       我們應該順應人口遷移規律和城市化規律。騰出更多的土地發展大城市，包括這些城市周邊的小城鎮、衛星城等。

       從這個意義上講，遵循規律，破解難題，需要做大量的調整，不僅僅是簡單的控制房價、限購，還包括一些最基本的、更深層次措施，包括設立財產稅、房產稅、經濟制度、經濟手段，還包括要調整我們的城鎮化發展戰略。

       著名的社會學家費孝通的博士論文是調研小城鎮的，據說他臨終前兩年曾經對他的學生說，也許在中國小城鎮這條路可能走不通。不同的歷史階段對不同的問題有不同的認識，今天我們講這個問題可能看得更清楚一些。現在我們的大城市房價暴漲，小城市卻有那么多的積壓，一眼望不到頭的房子也沒賣出去幾套，因為肯定沒有人在那兒買。

       一是發展房地產首先要想那個地方能創造多少就業，沒有創造就業，搞了房地產最后結局都是一樣的。然后還要看位置在什么地方，是在城市群里面，還是城市群外面，小城鎮并不等于二、三、四線城市，小城鎮指在是大城市群之外的。

       二是我們暫時改不了糧食要自給自足的現狀，但是我們可以提高城市容積率。

       三是我們的土地分配可以改變，大城市和小城市之間的關系可以改變，這是我們政策戰略的配套；四是要進一步深化農村改革，土地確權，土地能夠流轉，在城市化的前提下，盡可能的把多出來一部分土地特別是宅基地，流轉出來成為城市土地供給的一個組成部分，來緩解房地產的問題。

       我們城鎮化發展戰略不改，我們的容積率不改，農村土地制度不改，這些問題就會持續加大。總覺得需求太大供給太小，就只能抑制需求，限購不是通過供給方解決問題，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特別是投資性需求。但是現在房價高到社會承受不了，是因為確實需要購買住房的老百姓越來越買不起房了，這就影響到國計民生了。

       如果保證房子有限的供給，只供給那些要住的人，而不供給那些要炒房的人，這是限購的邏輯。可不可以不搞限購呢？當然可以。限購只是一個行政手段，而且是非常嚴厲的行政手段，只有中國搞得了，其他國家搞不了，因為有錢不讓買房子，是沒有道理的。

       解決辦法：還是房產稅

       從需求方角度看，不一定限購，辦法就是實行房產稅。房產稅具有內在的穩定性，房價越高征的稅越高。房產稅加上交易稅在其他國家多數都有，而且很見效。最近新加坡搞房產稅和交易稅，新加坡城市中心的房價已經跌了40%。但是這一點我們也遲遲做不了，迄今為止沒有列入國務院的議程。

       有人說中國的土地都是國有的，但是英國也一樣，英國任何一塊土地都是皇家的，在上面蓋房子也是租的，他們對使用土地和蓋房子包括使用者都要征收房產稅。還有人說是有既得利益的阻礙，曾經有過這樣一個笑話，說領導聚到一塊討論房產稅問題，前15分鐘還在討論國家稅收，15分鐘后就討論到自己的房子要交多少稅，這就討論不下去了。

       但是這些對實施房產稅都不會構成障礙。中國改革的經驗不就是新人新辦法，老人老辦法嗎？20年過渡期，從新房子開始征起，老房子賣了才征，你看能不能實行得了？實行房產稅的問題不要跟反腐掛鉤，新房新辦法，老房老辦法。

       還有一種說法是房產稅不管用，你這就違反了經濟學的基本常識。價格肯定是管用的，價格不管用往往是價格沒到足夠高。上海、重慶搞試點，只有百分之零點幾的房產稅當然不管用，如果像美國一樣到了3%-4%的房產稅你看起不起作用？中國的炒房團跑到美國，說美國次貸了危機房子便宜，轉了一圈最后一問每年還得交4%的稅，結果全都不買了。房價越高交稅越多，價格哪有不起作用的，價格不起作用一定是價格不夠高。雖然還有一些因素和理由，但是我覺得都有辦法可以克服。但是現在一時半會兒還實行不了，客觀上就沒有列入日程。