摘要：國家統(tǒng)計局1月16日發(fā)布的2018年12月70個大中城市的房價數(shù)據(jù)顯示，新房和二手房，房價下降城市的數(shù)量都在增加。其中，新房價格環(huán)比下降的城市有8個，數(shù)量創(chuàng)2018年5月以來的新高；有22個城市的二手房價格出現(xiàn)環(huán)比下跌，這一數(shù)量為2016年以來最多。

相關(guān)媒體就此在報道里提問，房地產(chǎn)市場是否正迎來全面下調(diào)的拐點？

雖然政策層面對房地產(chǎn)市場影響巨大，但有個現(xiàn)象筆者一再提請大家注意，那就是，此輪調(diào)控是從2016年10月全面開啟的，且嚴(yán)厲程度前所未有，但2017年和2018年上半年，樓市一直在上行。筆者問過幾位開發(fā)企業(yè)的朋友，都說這個現(xiàn)象超出預(yù)判。

有的專家會說，政策有滯后效應(yīng)，但滯后多久，誰也沒有實證研究數(shù)據(jù)。筆者個人的理解是，激勵性政策對市場的效用往往是立竿見影的，但在推動市場下行方面并沒有那么直接，更多的是體現(xiàn)于抑制作用，直白地說，沒有調(diào)控會漲得很快，調(diào)控后漲得慢，甚至滯漲。

筆者重申的觀點是，2018年下半年樓市轉(zhuǎn)為下行，政策效應(yīng)固然不可忽視，但它主要是市場力量自身調(diào)整的結(jié)果。除了算命先生，沒有人能準(zhǔn)確預(yù)測市場走勢，就目前情況來說，一季度整體上將大概率維持震蕩下行的趨勢。但其中，少數(shù)政策有所微調(diào)的城市，成交和價格將趨于活躍。至于樓市進(jìn)入全面下調(diào)的拐點，尚難得出這個結(jié)論。

關(guān)于2019年房地產(chǎn)工作，去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)定調(diào)：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。

雖然中央經(jīng)濟工作會議沒有直接提及房地產(chǎn)調(diào)控，但隨后住建部召開的年度工作會議明確提出，繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，堅決遏制投機炒房。如果筆者沒記錯的話，住建部是房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議牽頭部門。

房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)，城市政府在承擔(dān)主體責(zé)任時不排除進(jìn)行微調(diào)的可能，一季度房地產(chǎn)市場將維持震蕩下行但全年基本保持穩(wěn)定——如果這個判斷能成為多數(shù)人的共識的話，那在這種背景下，住房租賃建設(shè)要不要以原有的力度持續(xù)推進(jìn)？

之所以有此發(fā)問，是因為，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，包括租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等在內(nèi)，將分流相當(dāng)一部分住房剛性需求，從而對房地產(chǎn)市場的供求形成一定影響。如你所知，少數(shù)城市限競房、共有產(chǎn)權(quán)房，不再是“不愁賣”了，去化率并不理想。

還有一個現(xiàn)象是，2016-2017年是住房租賃政策力度最大的一年，而2017年是政策落地實施和長租公寓發(fā)展最迅速的一年，但到了2018年，長租公寓推進(jìn)步伐突然慢下來了，有些企業(yè)和機構(gòu)承諾的計劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成。2019年住房租賃將會怎樣？

還得研讀中央文件。中央經(jīng)濟工作會議重申“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制”，房住不炒，與十九大報告提出的“租購并舉”，是一致的。也就是說，發(fā)展住房租賃市場，是構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的核心內(nèi)容之一。這樣的制度建設(shè)，并不會因為市場的短期波動而停下來，相反，租購并舉，住房租賃建設(shè)，正是熨平市場波動的重要舉措。

中央政府主管部門對此也作出了回答。1月16日，自然資源部網(wǎng)站掛出了《自然資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于福州等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案意見的函》，原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案。

此前的2017年8月21日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，選擇北京、上海等13個城市開展試點。

主管部門決定擴大集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，發(fā)出了繼續(xù)大力推進(jìn)租賃住房建設(shè)的明確信號。事實上，這幾年筆者一直在呼吁，包括公租房在內(nèi)的租賃住房建設(shè)，地方政府應(yīng)將其作為重要的民生工程來抓，要舍得投入，在實操層面要加快。

至于市場化的長租公寓，還是要算大賬。在長租公寓稅收政策短期內(nèi)難以實質(zhì)突破的情況下，制約長租公寓回報最重要的因素還是資金成本。這方面，龍湖集團(tuán)的做法值得借鑒。去年7月12日，龍湖集團(tuán)與加拿大養(yǎng)老基金投資公司共同設(shè)立長租公寓投資平臺，用于投資位于中國一線和核心二線城市的長租公寓項目。雙方首期投資額高達(dá)8.17億美元。而養(yǎng)老基金是相當(dāng)便宜的資金。

發(fā)展住房租賃市場，還有一個不可忽視的領(lǐng)域是二手房。前段時間，因為個稅專項抵扣涉及住房租金，曾引發(fā)二手房出租業(yè)主和承租人的疑惑。事后表明，這是市場主體誤讀了政策設(shè)計的初衷。不過，目前二手房仍是住房租賃市場的主力軍，如何在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上盤活二手房租賃市場，需要有關(guān)部門花點工夫研究。筆者個人建議將其納入構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制的大范疇來統(tǒng)籌考慮。