五一前后不僅是一手房市場成交的高峰期，同時也迎來了二手房市場的回暖。通過二手房市場可以映射出珠海整體的樓市現狀嗎?本期樓市對話特別邀請正順地產總經理楊東方與大家共同探討。

正順地產總經理 楊東方

　　市場洗牌真正開始

　　0352房網：有人認為珠海是置業熱點城市，房地產市場一直很火爆，房屋的換手率也較高，從而帶旺了二手房交易市場，你同意這個觀點嗎?請簡單介紹珠海二手房市場近年來的情況?

　　楊東方：珠海是珠江口西岸的核心城市，有著得天獨厚的海、天、島等自然優勢，環境非常適合居住。這些都會吸引越來越多的人在珠海定居，同時促進了珠海房地產的快速發展。

　　珠海近年來房地產市場一直比較火熱，來自內地和港澳的置業者比較青睞珠海。也有來珠海創業的年輕人，都逐漸在珠海實現了自己的置業夢想。隨著珠海主城區可開發地塊的逐漸減少，市區二手房逐漸成為市場的主角，二手房的市場也越來越活躍，更多的置業者把置業方向轉向了生活方便、商業發達地段的二手房。

　　自2011年調控政策出臺以來，珠海市二手房市場逐漸變冷，交易量逐月下滑，購房者觀望心態嚴重，市場變得不健康、不穩定。2012年上半年，隨著按揭購房政策的調整，二手房市場也開始有所好轉，“最艱難”的時期已經過去，但市場的寒意仍在。

　　0352房網：自2011年的“雙限令”落地珠海以來，作為房地產市場晴雨表的“二手房市場”情況如何?是否經歷了最初的觀望到冷淡再到近期的回暖過程?珠海的二手房中介機構是如何應對這些變化的?

　　楊東方：首先，自“雙限令”實施后，購房者的心態發生了很大變化，很多的剛需購房者，暫停了購房計劃，市場的觀望情緒非常嚴重。這直接導致了成交量的急速下降，珠海市區二手房從市場穩健發展時期的每月1000多套成交量，降到最低時的300多套。

　　主要通過交易提成獲益的業務員收入急劇下降，這直接導致從業人員流失加劇。同時，市場格局開始發生變化，二手房中介機構因無法承受長期的低成交量而選擇縮減門店甚至倒閉，市場洗牌真正開始，截至2011年年底，全市的中介門店數量減少了一半左右。

　　面對市場的變化，我市的大部分二手房中介機構也迅速進行了調整，尋求轉型過冬。首先是積極開拓一手房銷售代理業務。當市場成交量低迷時，開發商銷售遇阻，他們愿意通過二手房中介代理銷售，二手房中介機構所擁有的線下門店系統、二手房分銷渠道、門店業務員客戶資源和拓展能力，恰恰是當前開發商所看重的優勢。而中介企業也能借此增加業務量，并逐漸實現轉型。其次，加大租賃市場的業務投入，成立了專業的租賃服務團隊。二手房市場冷清，房屋租賃業務卻在春節后開始回暖。但租賃工作比較繁瑣，出租期內長期存在退租、收租難、維修煩等事項，中介機構由傳統的居間租賃業務轉向高層次的代理服務，如托管與存房，為出租方提供更多的便利。

　　市場變得更加成熟

　　0352房網：二手房市場經歷的這些過程，是否能映射出珠海一手房的市場態勢?請談談你對珠海房地產市場的整體看法。

　　楊東方：二手房的歷程也基本折射出珠海一手房市場的變化。二手房的成交及價格變化是滯后于一手房的。可以說一手房價格是二手房定價的對照物，當二手房交易價格變化的時候，一手房的價格一定在此之前已經做了調整。

　　珠海房地產市場經歷了快速發展、成交火爆、市場調控、成交下降、價格下降等波動的過程，在這些過程中，市場變得更加成熟，房地產商和中介機構也都在發展的過程中變得更加成熟，消費者也變得更加理性，樓市的價格趨向于平衡，逐步達到合理的范圍，成交量也會逐漸恢復正常，這才是一個健康的房地產市場。

　　二手房市場在品牌中介機構的引導下，運作規范、操作透明，挪用客戶款項、賺取差價等現象也逐漸消失，二手房交易機構也在隨著二手房市場的穩定而逐漸走出困境。

　　0352房網：在房地產市場處于調控的時期，有不少消費者選擇觀望，但仍有部分消費者選擇出手，就二手房市場而言，這部分出手的是哪類的客戶群?是否邁入“純剛需”時代?

　　楊東方：二手房市場與一手房市場客戶相互交錯，買二手房的人也可能會買一手房，買一手房的人賣二手房，在沒有顧客沒有購買之前，有些客戶我們無法知道他到底是屬于哪個市場的?但在調控最嚴厲的時期，市場需求還是會存在的。

　　剛需是目前開發商和中介機構都在搶奪的市場，一手房以低首付和降價為手段，二手房則以低價和地段為手段。從我們的成交客戶統計來看，除了剛需還有部分投資客戶，并非“純剛需”一枝獨秀。只是剛需的市場爭奪激烈，除了開發商或中介機構競爭外，各個開發商內部也在競爭，所以剛需的成交成了市場的主導。

　　當然，市場的低迷也給了投資者機會。首先，市場成交低迷時，小戶型住宅的議價空間加大，租賃市場比較穩定，租金也在逐漸上升，所以買房出租成了投資的主要目的。其次，不在“限購”范圍之內的商業物業的投資穩定性被投資者看好，商鋪、寫字樓等商業物業的投資市場加大。另外，投資者走出市區，將投資目光關注到珠海未來潛力的西區紅旗、井岸、三灶等區域，這里的未來給了投資者更多的信心，帶動投資客戶入市。

　　如何挑選二手房?

　　0352房網：二手房和新房相比，除了價格、地段具有優勢外，是否還有房源信息均衡等其他優勢?作為日趨理性的消費者，該如何挑選二手房?

　　楊東方：在挑選二手房時，要注意以下幾個方面：小區自身的“硬件”條件是第一考慮因素，包括開發商品牌、項目地段、配套設施、園林景觀、房屋品質、教育資源、物業管理等，好的小區“硬件”不僅住得舒心，對房屋的保值增值很有幫助，另外挑選品牌信譽好的大型中介機構，信息多、運作專業，可選擇性就會更高，更容易買到性價比高的房子;挑選房屋要找專業的機構進行咨詢，明晰價格、產權等一系列的事項;產權要確認無查封、無抵押，交易時要和產權人或有公證處授權的委托人進行交易，以上事項在未得到確認時，不能輕易交定金給代理人或中介;過戶日期、交樓、戶口等事項要在合同中約定清楚。#p#分頁標題#e#