2012年12月13日下午，中國社科院財政與貿易經濟研究所、社科文獻出版社聯合發布2012年住房綠皮書《中國住房發展報告(2011~2012)》，綠皮書預測，2012年第四季度與2013年，如果政策不當乏力，住房市場將整體反彈和局部崩盤;如果政策比較有力得當，住房市場可實現穩中有進，即“大穩定小震蕩”。2012年12月13日下午3時許，中國社會科學院財政與貿易經濟研究所發布的2012年住房綠皮書《中國住房發展報告(2011~2012)》稱，近兩年國家對房地產的調控效果顯著，房地產市場明年或會“軟著陸”，同時房地產開發企業將面臨嚴峻考驗，行業將現洗牌。綠皮書報告指出，2010-2011年，房價快速上漲的勢頭已初步得到遏制，房地產市場逐漸顯現成交量和成交價格雙雙下行的局面，整體呈“穩中有降”的情形。在鞏固目前調控成果的基礎上，預計未來在政策面總體嚴控下對達到一定條件的區域作出微調，以實現房地產市場的“軟著陸”。有請香港鳳凰衛視著名財經評論員、地產名家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓點評：

謝逸楓

　　記者：13日下午，中國社科院財政與貿易經濟研究所、社科文獻出版社聯合發布2012年住房綠皮書《中國住房發展報告(2011~2012)》，謝先生怎么看，這《住房綠皮書》報告預測?可以作為投資與買房的根據?

　　謝逸楓：對中國社科院財政與貿易經濟研究所、社科文獻出版社聯合發布2011年《住房綠皮書》的預測頗為關注，雖然預測的結果與市場最后的走勢不一，但是依然具有學習與討論的價值。不過，不可作為是否投資房地產與買房子的判斷根據，因為僅僅是宏觀上的走勢預判，缺乏針對性與市場數據及城市區域之間差異比較大，應該根據自己的經濟購買與支付能力及當地的經濟發展程度等具體的樓盤情況，深思熟慮之后才可行。

　　記者：你是否贊同中國社科院財政與貿易經濟研究所、社科文獻出版社聯合發布2012年住房綠皮書《中國住房發展報告(2011~2012)》的其中走勢判斷與分析及觀點，綠皮書預測，2012年第四季度與2013年，住房市場發展有三種可能的趨勢，即：第一，如果政策不當乏力，住房市場將發生整體反彈和局部崩盤;第二，如果政策比較有力得當，住房市場可實現穩中有進，即“大穩定小震蕩”;第三，如果政策十分有力得當，住房市場理性回歸。目前市場上2013年中國房地產崩盤上又謠言四起，房價是否會因政策不當反彈或房地產崩盤?局部盤會發生嗎?一般房地產崩盤是什么情況下才發生?后果怎么看?

　　謝逸楓：對2012年住房綠皮書《中國住房發展報告(2011~2012)》總體走勢部分內容比較贊同，譬如，明年中國房地產安全“軟著陸”、判斷明年房價穩中有升、明年調控政策的走勢是收緊與微調并存，這也是我在今年經常參加政府舉辦的專家內部會議與高峰論壇及接受記者采訪的公開講的觀點。但是對房地產局部崩盤的說法不贊同，并且明年房價上漲的幅度應該有5%-10%。

　　謝逸楓：2013年中國房地產“崩盤說”壓根是沒有根據的。譬如所謂的溫州房地產崩盤說也是謠言，因為現在溫州人仍在房產領域找機會。中國城鎮化需要20年、30年與人均住房面積及居民收入增加等因素看,房產剛性需求仍然很大。如果房地產要崩盤，除非發生以下幾個很難出現的恐怖事件。一是國際上爆發金融風暴與經濟危機，嚴重波及到中國經濟，進而影響到房地產市場。譬如2008年。二是發生嚴重的經濟大蕭條與衰退現象，民間資本利率和民間貸款系統破裂，房地產投資投機需求超過市場承受力，導致投資客集體拋房與資金全部撤離房地產業。譬如溫州與鄂爾多斯及三亞的房地產崩潰。三是出現嚴重的次貸危機，導致銀行金融系統破裂，嚴重危機到房地產市場，房企紛紛死掉或破產。譬如香港房地產崩潰。四是中國房地產泡沫超過市場承受力。譬如房價收入比與空置率嚴重超過購買力，商品房庫存與開發貸款超過市場與銀行承受力。顯然，目前國際經濟與中國經濟處于回暖與企穩階段，房地產市場發展也是很平穩。

　　謝逸楓：所以，中國房地產不會崩潰，樓市泡沫破滅是一種空想。中國不會出現類似日本、美國房地產泡沫破裂的情況，因為中國房地產現在只是住宅市場，商務公共物業還遠未發展起來，整體的房地產業還處在一個初級發育的階段。現在商用不動產正在進入一個快速發展時期，這和日本當年房地產非常成熟后出現的飽和情況是完全不一樣的。也就意味著中國房地產市場不會出現所謂泡沫崩潰。

　　謝逸楓：所謂2012年第四季度與2013年，如果政策不當乏力，住房市場將整體反彈和局部崩盤的假如基本不存在，2013年中央房地產調控政策將繼續保持連續性與力度，況且商品房庫存巨大，根本不存在整體反彈。而房地產局部崩盤的說法主要是指溫州與鄂爾多斯及貴陽等三亞四地的樓市房價出現大幅度下降的現象，其實這四地的樓市整體上比較健康與合理，房地產市場運行正常，房價出現大幅度下降是個別項目促銷讓利的結果，不存在房地產崩盤的說法。

　　謝逸楓：政府將銀行存款利率維持在遠低于通貨膨脹率的水平，從而有利于國有銀行和其他國有企業。由于其他抗通脹理財工具很少，中國儲戶就購買房地產，哪怕供應的增長遠遠超過需求。2006年到2010年，住宅類房地產投資增長50%，達到中國國內生產總值(GDP)的9%左右。在這段時期內，中國主要城市的房價基本上翻了一番。未來二三十年，由于儲戶替代性投資渠道的缺乏，以及地方政府收入對土地財政與稅費的依賴，另外是城市化率增長，房價將保持上漲趨勢。當然也存在影響房價上漲的因素，比如利率突升、投資渠道興起、房地產新稅收增加等調控加碼。如果房地產市場崩盤必然導致中國經濟大蕭條，發生金融危機，企業紛紛破產。因為中國房地產市場景氣與否，直接影響到建筑、鋼鐵、水泥、電力和家電行業等60個相關產業，約50%的GDP都與房地產市場的命運相關。雖然房地產崩盤將給經濟造成沉重打擊，但其破壞性將趕不上美國和日本房地產泡沫的破滅。在美國和日本，房地產價格的下降造成壞賬急劇增加，也給銀行業帶來嚴重破壞，并造成信貸枯竭。#p#分頁標題#e#

　　記者：綠皮書預測，2012年第四季度與2013年，如果政策不當乏力，住房市場將整體反彈和局部崩盤;如果政策比較有力得當，住房市場可實現穩中有進，即“大穩定小震蕩”。2013年房價走趨如何?

　　謝逸楓：由于中央房地產調控的持續性與市場存在變數，2013年中國樓市“震蕩上行”、房價平穩上漲”，樓市總體上保持“穩中有升”的趨勢，不會出現大起大落的現象。一是2012年中國樓市經歷“下降探底、筑底回暖、復蘇上升”三個階段后，市場又重新恢復到企穩的發展狀態。從國家統計局公布的宏觀經濟與房地產數據顯示，一季度樓市行情“低迷徘徊”，二季度樓市行情“淡季不淡”，三季度樓市行情“高位盤整”，四季度樓市行情“暖冬見春”，今年下半年樓市好過上半年，可以預見明年比今年好。二是從國家經濟穩增長與房地產市場的發展態勢看，去商品房庫依然是首要任務。2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元(超過2011年中國GDP的10%)，存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點，平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元，創歷史新高。三是供求關系存在不平衡性的可能。譬如2009年土地是低增長、負增長，導致2011、2012年有大量的庫存，但這種庫存不能正常消化和運行的時候，就變成了低的土地供給，而這種低的土地供給再形成的將是下一輪土地的高增長和房價的高增長。四是居民改善住房隨著房價與拆遷及地價等購買成本上升。另外是中國工業化和城市化走完至少需要30年，對住房的需求就始終存在，住房長期供應存在偏緊的狀態。五是從房企銷售業績與現金流及貨幣政策看，房企基本不缺錢，說明房企不會有下降房價的沖動。因此，政府對房地產行業調控形成的政策性下行壓力與市場需求導致的上行壓力并存情況下，2013年房價將“穩中上升”，不會暴漲也不會暴跌。中國房價整體漲幅會被控制在名義GDP和實質CPI之間，即5%～10%之間。

　　住房綠皮書推測，從2011年第四季度至2012年，政策持續收緊并作適度微調，各方結束觀望，實施有限調整。由于2009、2010年房地產開發投資高速增長，房地產庫存壓力增大，預計商品住宅市場銷售量和銷售額在進一步下滑后。對房地產企業而言，為消化“庫存”，“以價換量”的開發企業將逐步增多，降價促銷范圍擴大。而促銷優惠可能會吸引部分持幣待購者出手，一線城市的購房者將以剛性需求為主，房地產市場緩慢回調。整體來看，2011—2012年商品住宅市場的銷售量和銷售額預計將出現雙降的局面，住房價格全年緩步下降，房價“拐點”將在一季度前后被陸續確認。與此同時，限購政策下符合條件的需求主體短期難以快速增長，市場在價格方面的競爭激烈程度將加劇，促銷優惠政策可能會吸引部分持幣待購者出手。未來一段時間，一線城市價格下行通道的打開，預計將逐漸向二、三線城市蔓延。整體來看，2011-2012年，商品住宅市場的銷售量和銷售額預計將出現雙降的局面，政策的微調可能使各區域表現不一。

　　綠皮書指出，2011年第四季度以來住房市場總體走勢是：降中有升。大致經歷了三個不同的階段：第一階段，2011年第四季度和2012年第一季度，房地產理性回歸;第二階段，2012年6-8月，房地產市場出現反彈;第三階段，2012年第三季度之后，延續溫和地回暖，近期住房市場走勢值得高度警惕。綠皮書預測，2012年第四季度與2013年，住房市場發展有三種可能的趨勢，即：第一，如果政策不當乏力，住房市場將發生整體反彈和局部崩盤;第二，如果政策比較有力得當，住房市場可實現穩中有進，即“大穩定小震蕩”;第三，如果政策十分有力得當，住房市場理性回歸。第二種可能性最大。具體表現：住房市場量價繼續逐步上漲，但上漲幅度低于經濟增長和人均收入的增長。分季度來看，2012年第四季度和2013年第一季度將延續溫和上漲，第二季度后政府采取措施，住房市場開始降溫。

　　綠皮書指出，2012年上半年，受房地產銷售市場持續低迷的影響，土地市場整體偏冷，購地需求相對不足，致使住房用地供應量同比減少約兩成。但從今年8月底開始，全國主要城市的土地市場明顯復蘇，各大開發商均開始了大規模的“圈地”運動，土地的溢價率不斷攀升為下一階段房價的上升埋下伏筆。2012年第三季度，北京、上海等十大重點城市土地出讓金總額為1352億元，環比上漲123.8%，而北京、上海、廣州、深圳四個一線城市住宅用地出讓金總計414.7億元，環比大漲355.7%，溢價率為23.12%，達2011年調控后最高。綠皮書預測，2012年底至2013年初土地市場仍會保持一定熱度，這不僅是因為開發商購地需求升溫，更是由于臨近年底，國土部門為了完成全年供地計劃，往往會集中推地。而國企和大中型房地產企業由于資金相對充裕，成為拿地的主力。