如何解讀中央經濟工作會議對房地產市場的定調?如何看待2011年房地產市場和調控政策取得的效果?又如何把握2012年房地產市場調控政策走勢?面對一連串的問題，0352房網記者對此專訪了住建部政策研究中心副主任王玨林。

　　相比之下2011年是個不錯年頭

住建部政策研究中心副主任王玨林
 

　　0352房網：在嚴厲的調控政策下，全國房價降聲一片，成交量更是大幅下滑，您如何看待2011年的市場調整?

　　王玨林：2011年1—11月，全國商品房銷售面積達到8.959億平方米;房地產開發投資55483億元，同比增長29.9%;房價各地差異不同，變化較大，一線城市處于滯漲微降態勢，二、三線城市還在上漲，但漲幅趨緩;土地銷售量和價格下降的比較明顯。

　　這些數據與歷史數據相比較，前11個月商品房的銷售量已經超過了2007年商品房銷售量7.62億平方米和2008年商品房銷售量6.21億平方米的水平，接近2009年商品房銷售9.37億平方米的水平。還有一個月的時間，很可能達到或超過2009年的商品房銷售水平。2009年是我國房地產市場非常熱、非常好的一年，尤其是下半年，很多城市不斷出現地王。

　　所以說，2011年與歷年相比較，對樓市來說還應當算是一個不錯的年頭。從2011年1—11月份房地產開發同比增長29.9%的投資規模來看，這里面雖然有增加保障性住房建設數量的因素，但與歷年相比，增加比例還是比較高的，遠遠超出了2005年到2010年房地產開發平均投資同比增長23.67%的水平。這也說明雖處在調控政策的高壓下，房地產市場投資的信心仍然存在。

　　關于房價，2011年1—11月份全國商品房的銷售價格還是保持上升勢頭，穩中有降的都是一線城市，如北京、上海、深圳、廣州等普遍出現了量價齊降的現象，雖然降幅不大，但折射出一種趨勢，也釋放出一個信號，高幅度增長的房價已經開始逐漸遠去。

　　高房價得以遏制的主要原因，是國家實行了強有力的調控政策。這次調控概括為三點：針對性強、力度大、上下行動一致，效果好過以往。前兩年住房價格高位膨脹，是由于房地產市場發展過快，國家投資過快、規模過大，城鄉居民消費過于集中造成的。

　　還有就是由于住房供應結構不合理、消費結構不合理造成的。限貸控制了房地產投資規模和開發速度，限購擠出了投資性購房消費，緩解了市場供需矛盾。總的講，2011年是我國房地產市場發展比較平穩的一年，與前兩年比較雖然有所起伏，但已經開始向健康穩定的方向發展。

　　樓市若反彈整體經濟將受影響

　　0352房網：中央政府對房地產已經有多次調控，但只有此輪調控取得明顯成效，特別是“限購令”的影響非同一般，對此您如何看?

　　王玨林：國務院在2011年1月份針對房地產市場出臺了“國八條”，要求“直轄市、省會城市、計劃單列市和房價漲幅較快的城市都要采取限購措施”。限購的目的，是為了緩解住房市場上的求大于供的矛盾，減少投資性購房所占比例，為剛性住房需求提供更多的房源。

　　限購政策屬于行政管理措施，在市場不發達或者不成熟的階段，通過強化行政管理，穩定市場發展，這樣會保證市場健康和穩定。當市場發展到一定的程度或發展得比較成熟，采取行政手段管理市場是不會起到什么作用的。現階段限購措施能夠起到一定作用，也就說明我國房地產市場發展處于初級階段，市場還不成熟。#p#副標題#e#

　　限購政策對房地產市場的影響還是很大的，因為它采取的是排除辦法，也就是將一部分購房消費者排除在市場之外，雖然這是階段性管理措施，但畢竟影響到了賣方的利益。由于我國房地產市場的求大于供的矛盾特別突出，采取限購措施能夠起到緩解市場供需矛盾的作用，但不會影響市場發展，因為它僅僅起到緩解矛盾作用，還不能說市場供求關系達到了平衡。

　　0352房網：2012年是實施“十二五”規劃的第二年，也是房地產市場調控的關鍵一年，中央經濟工作會議已經提出要堅持房地產調控。對于未來的政策調控，您怎么看?

　　王玨林：從2005年開始，國家就開始對房地產市場進行調控，出臺了若干項政策，想了許多辦法，到2011年才初步取得成效，可見今天的成果的確來之不易，要鞏固調控成果，需要政策持續性和穩定性。

　　我國房地產市場調控政策正處現在時，還沒有到達終點，不會停止，只能前行。這是基于三點看法：首先，我國經濟繼續保持較快速度發展，為房地產市場調控留得了時間和空間;二是我國通貨膨脹的壓力還很大，物價指數還在高位運行，住房也屬于其中的一個分子;三是全國的房地產市場發展情況并不是太壞，基本上能保持在較好的水平。

　　我認為，2012年防市場過熱、防房價返彈仍會成為未來的重點。前些年幾次調控已經驗證，一旦調控政策放松，房價就會迅速返彈，它帶來的損失不僅僅是在房地產市場，傷害的也不僅僅是消費者，影響的是經濟發展和社會穩定。

　　現在對房地產市場調控，國家已經付出了很大成本，不能使這些成本浪費，要達到應當達到的效果。一旦市場過熱，房價漲幅過快，就會破壞經濟秩序、市場秩序和分配關系，后果是非常嚴重的，無法挽救的。所以，防市場過熱、防房價返彈仍會成為未來的重點。

　　調控會持續不會加重、加碼

　　0352房網：調控之下，很多業內人士對這個行業已經快失去信心，您是怎么看2012年房地產市場發展趨勢的?

　　王玨林：我對2012年我國的房地產市場還是滿懷信心的，理由有三。一是，調控政策會持續，不會加重、加碼;二是房價漲幅變化不會太明顯，個別樓盤或區域變化會較大;三是觀望氛圍會減弱，銷售量會有所提升。再者，2012年，融資難、貸款難會成為影響房地產市場發展的重要因素。

　　可以說，我國的房地產開發企業是銀行培育長大或壯大的，前幾年銀行追著企業放貸，2011年是企業追著銀行要貸都要不來，大型房地產企業融資路子多些，中小企業在融資方面遇到的困難更大，再加上房屋銷售不暢，融資已經成為制約房地產開發企業發展的最大困難。

　　買房貸款也遇到了困難，有些銀行抬高了貸款入門條件，有些銀行延長了貸款時間，這樣不僅制約了投資性購房需求，同時也影響了剛性購房需求。融資難、貸款難會成為影響房地產市場發展的重要因素，要使房地產市場保持穩定，居民貸款購房方面需要得到金融部門的支持。