摘要：今年以來各地陸續推出160余項樓市調控政策，但同時，西安、鄭州等城市的房地產價格節節攀升，房地產市場未來將向何處去？

       就此，中新經緯專訪了原房改課題組組長、中房集團公司前董事長孟曉蘇，作為一位深度參與中國商品房市場從小到大的親歷者，他對樓市風云變幻有自己的判斷。

       “中國房地產市場不存在泡沫，在快速城鎮化的推動中，至少還有20年的好光景。”孟曉蘇說，房價就像三步舞的節奏“蹦擦擦”一樣，一年上漲，兩年調控，而新的周期又在眼前。他認為，“房地產業綁架中國經濟”的觀點有誤，資金流向房地產，就像“圍魏救趙”一樣，解救了其他行業；與此同時，政府應該加大保障房、租賃房供應，滿足不同人群需要。

       “房地產業還有20年的好光景”

       到今年7月3日，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發【1998】23號)將滿20年。在這次住房制度改革中，提出了停止福利住房分配、開展住房抵押貸款、放開住房二級市場、支持住房企業發展等政策。

       作為政策推動者之一， 孟曉蘇指出，這與福利分房難以為繼、產能過剩有關。當時，由國家建設部、國家體改委、國家計委、國家科委和中房集團共同設立一個課題組，啟動了住房建設成為國民經濟新增長點研究與住房制度改革方案設計，孟曉蘇擔任課題組組長。歷時一年半，課題組在1998年3月完成了課題報告。在此之后，國務院23號文件發布，啟動了全國城鎮住房制度改革。

       在孟曉蘇看來，從那時開始，城鎮住房制度改革成為中國經濟改革進程中的一大亮點，近20年里，房地產投資與銷售旺盛，房地產業成為國民經濟的支柱產業，由此拉動了經濟發展，“這就相當于給中國經濟裝上了一個機車”。

       一路高歌猛進不足20年，行業內已經有人開始看衰房地產業，認為“黃金時代”已經過去。但孟曉蘇認為，這是一個偽命題，房地產業至少還有20年的好光景。

       “之前有人說房地產業的黃金十年已經過去，進入了白銀十年，但樓市的迸發式增長已經表明，這是一個偽命題。美國的房地產市場已經發展了200年，如今還在發展，中國的房改才20年，你怎么能說到頭了呢？”他說。

       孟曉蘇認為，中國人對房子的需求依舊很大，快速推進的城市化進程表明，還有大量的農村人口將涌進城市，而城市人口也存在很多改善型需求，買房仍是居民的消費熱點。

       他說：“當二手房交易成為市場的主流，房子就會有漲有落，就像美國房價，它就是漲漲跌跌。但現在中國市場仍以新房交易為主，是一個增量市場，這種市場基本上是供不應求的狀態，怎么會出現全國性的房價下跌呢？”

       “20歲的身體，不會得老年病。”孟曉蘇說。

       房價就像“蹦擦擦”

       本輪樓市調控始于2016下半年，至今已經1年多時間，在“五限”時代下，即使是地方政府不停地通過各種政策為樓市“打補丁”，房地產市場也沒有完全沉寂下去，進入2018年，多地樓市都有回暖跡象。

       國家統計局數據顯示，2017全年商品房銷售面積169408萬平方米，商品房銷售額133701億元，以此計算，全年商品房銷售單價約為7892元/平方米；2018年1—5月，商品房銷售面積56409萬平方米，商品房銷售額48778億元，銷售單價約為8647元/平方米。也就是說，今年前5月，全國商品房銷售單價上漲了755元/平方米。

       孟曉蘇認為，通過這個簡單的數據對比可以看出，房價仍在緩慢抬升，“房價越調越漲，是因為調反了，人為壓制需求是不起作用的，應該主動增加供應量。現在來看，之前的‘緊縮銀根’‘緊縮地根’的做法是有誤的。有人錯誤地認為，豬肉價格上漲是因為養豬的太多，所以一定要少養豬。沒有了豬，市場上就沒有了豬肉，也就沒了豬價。”

       這些年，他一直認為，房地產市場的土地供應量不夠，且供應結構也需要調整。工業用地供應太多，存在一定浪費，而住宅用地的比例過低。

       孟曉蘇判斷，中國房地產市場不存在泡沫，“房地產泡沫說了這么多年，但從來沒有破滅，只是在個別地方出現過。中國是一個朝氣蓬勃的市場，需求還很大，未來房價上漲的概率大于下跌的概率，只是漲得快與漲得慢的問題。”

       房價的走勢并不平穩，大約是3年為一個周期。2006年樓市火熱，2007—2008年因調控而陷入低迷；2008年面對全球金融危機而出臺刺激政策，房價隨即反彈，2011—2012年進行了強力調控；2013年房價上漲，2014—2015年出臺收緊政策；2016年在“去庫存政策”影響下樓市恢復上漲，之后就是持續到現在的樓市調控。

       “這12年來，房地產市場一直是3年一個小周期，就像跳三步舞的節奏‘蹦擦擦’一樣，現在已經是第4個‘蹦擦擦’了。今年是處于第4個‘蹦擦擦’中的第2個‘擦’，明年可能要‘蹦’了。”他說。