入夏后，樓市出現了些許新變化。3-6月份，主要城市住宅成交量持續攀升，價格下跌空間減小，部分地區房價止跌反彈，政策面比較平靜。7月以來，政策面波瀾不斷，溫總理聲稱絕不允許房價反彈，國土部與住建部下發緊急通知抓落實，國務院悍然派出8個督查組，中央政治局會議提出下半年堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策。

　　7月份的市場成交數據，也發生一些變化。比如，四個一線城市新建商品住宅成交量整體沖高回落，環比6月下降約13%。自3月以來市場成交量上攻的力度減弱。然而，一線城市商品住宅成交量，依然同比2011年7月大幅增長約34%，遠超2011年的月度平均水平。成交量略現疲態，主要原因有四點：一是夏季高溫，且2012年多雨;二是政策動作金，不斷喊話;三是部分項目價格上漲，或折扣減少;四是新增住宅供應不足。那么，下半年房價走勢何去何從?

　　對未來短期房價(未來3-6個月)進行預測是非常困難的，因為影響房價的因素非常多，可謂千頭萬緒，不過盡管困難，也并非無跡可尋。據以往經驗：決定短期房價的因素大體上可以總結為三個，第一是政策;第二是資金，也就是開發商和購房人的資金(包括貸款)的寬裕度;第三是房屋存貨，(可售卻未售出的房屋)。

　　首先，分析政策。政策因素比較復雜，目前宏觀經濟正在二次探底，上次調整2009年一季度GDP增速最低為6.1%，2012年二季度下探至7.6%。三季度很可能會筑底，6月份CPI同比下滑至2.2%。在如此經濟頹勢下，下半年貨幣政策只能是持續寬松，貨幣不斷放水以解實體經濟之困。另外，全國房地產開發投資上半年為16%，這個值低于全社會固定資產投資增速，2011年房地產是拉著經濟跑的，但是2012年拖了宏觀經濟的后腿。下半年，房地產調控松則調控成果不保，緊則繼續拖累宏觀經濟，政策制定者不得不權衡利弊，慎重考量松緊的尺度。

　　調控政策又可細分為三類。第一，中央是死守，去年以來不斷重申和強調房地產不動搖，促使房價回歸合理，抑制投資投機性購房需求正成為長期之策。第二，地方在突圍，已經有幾十個地方政府放松調控。第三，貨幣政策放松，連續兩次降息證明放松節奏在加快。綜合來看，下半年政策看似嚴厲，但實際上趨松。中央政策可能稍微加碼，但是貨幣政策放松大勢難逆轉，如果銀監會、國稅總局出政策，那么它的力度可能超過國土部和住建部。

　　其次，分析存貨。去年上半年很多三線城市市場表現不錯，然而去年下半年市場持續降溫，導致下半年新建住宅存貨量急劇增加。我們跟蹤了10個城市的存貨量，數據顯示去年12月份存貨量達到頂峰，然后逐步下滑，目前存貨高于去年平均水平，盡管存貨依然偏高但是最高的時間點已經過去。而且，銷售比已持續數月快速回落，已由今年2月最高點17個月的去化周期，縮短至7月的10個月。開發商的壓力明顯減輕。

　　最后，分析資金。開發商的資金目前正在筑底，當前的資金狀況要好于2008年底。企業資金鏈最寬松的時點是2011年初，那個時候最不差錢，可謂流金淌銀，所以當前的調控(國十一條)對房價基本沒有作用。然而，開發商的資金指標，今年年初就開始跳水，上半年資金整體上是比較緊張的。但是目前也不必過于悲觀，估計資金二季度已觸底，下半年開始步入上行通道，隨著銷售資金的回籠和貨幣政策的放松，企業資金面正一點點的得到改善。

　　綜合上述三要素可知，政策整體形態屬緊中趨松，存貨壓力持續數月減小，企業資金面已度過“凍點”。下半年房價反彈的壓力較大。另外，央行的儲戶調研也反映出居民購房意愿，二季度突然大幅增加，想要在三季度購房的居民比重，創近六個季度新高。在此形勢下，即便房地產調控政策小幅加碼，也很難使房價再次出現連續數月的環比下跌了。預計下半年，房價將以振蕩式爬升為主。