日前，在北京、上海、深圳、太原、南京等多個城市，包括工、農、建、交及數家股份制銀行在內的金融機構，紛紛取消首套房貸利率8.5折優惠政策，將其調高至9折以上，部分銀行首套房貸利率甚至超過基準利率的10%。

　　各銀行不約而同的調整，顯然與8月28日央行營管部提出的“嚴格實施差別化住房信貸政策，抑制投機投資性購房需求”相違背。最近數月，房地產成交量回升，銀行從自身角度考慮，沒必要再執行過于優惠的首套房貸款政策。根據以往經驗，銀行全年放貸量呈前松后緊態勢，進入三、四季度后，銀行放貸速度逐漸放緩，放貸額度逐漸收緊，銀行在缺錢的情況下，會考慮把資金投放在回報率更高的地方，所以減少優惠是必然結果。在部分一線城市，包括重慶、成都、合肥等地的多數銀行，甚至一直在執行基準利率，并無首套房貸優惠。

　　根據國家統計局的數據，今年1-8月，全國房地產開發企業土地購置面積與商品房銷售面積的同比降幅，與1-7月相比有所減小，開發企業拿地規模下滑幅度也在縮小。但是，當前市場呈現出的僅僅是成交量回暖，整個市場“基本面”尚未出現完全回暖的特征，亦無跡象表明市場基本面會有驚天大逆轉。近兩個月房價的微幅上漲，很大程度上是由于高端需求集中放量，導致成交結構變化，并沒有出現買漲不買跌的趨勢。

　　在樓市調控常態化的背景下，如果單純從控制銀行房貸量的角度而言，上調首套房貸利率確實可以起到抑制需求放量、為市場降溫的作用。但當前樓市價格基本平穩，房價過快上漲的勢頭已經得到控制，提高首套房貸利率，購房者的購房成本上升，有可能導致首套房成交量下降，從而，在結構上表現為中低端市場成交量比例下降，推高整個市場成交均價。

　　房貸利率上漲對于自住需求購房者影響較大，而當前急需受到政策面保護的正是這些自住剛性需求，如果利率優惠收窄或取消，他們很可能會延遲購房計劃，其結果是誤傷自住需求購房者。因此，當前仍處于階段性的市場博弈階段，如何激活當前的樓市成交量，緩解當前庫存相對較大的市場壓力，同時使房價保持相對穩定的發展態勢，成為當前樓市發展的關鍵。

　　政策層面應該繼續給予首套房自住需求更多的差別化優惠信貸政策。在限購、限貸政策尚未松動的背景下，如果上調首套房貸利率的政策擴容，并且一直持續執行，以自住需求為主的購房群體的購房計劃就會受到影響，這有可能會倒逼開發商再度“以價換量”，以通過各式各樣的“策略性降價”或直接降價，以彌補對市場成交量的影響，以便快速回籠資金、減輕公司財務壓力。

　　從理論上來講，一般在房貸利率上調的時候，開發商會降價;利率下調的時候，開發商會漲價。如果以貸款100萬元、20年期限計算，如果執行8.5折優惠利率，那么月供為6900多元，總利息為66萬元。如果執行9折利率，那么月供就要增加至7100多元，每月月供市民要多付180多元，總利息為70.5萬元，比8.5折要多支出4.5萬元利息，這對于首套房購買者來說是一筆不小的數字。在市場沒有徹底回暖的情況下，開發商為了贏得客戶，就至少要降低相同的價格來對沖利率變化對購房成本帶來的影響，這樣才能激活同樣的購房欲望。

　　不過房貸利率優惠的變化，相對于首付的變化，對購房者購房意愿的影響可能要小一些。因為首付是一次性支付的，而房貸雖然增加了購房成本，但是這個購房成本是分攤到20年或30年，每年只要多償還幾千塊錢，每個月只要多償還幾百塊錢，這種壓力相較于在首付的時候多拿出10萬來要小得多。所以一般來講，買房子取決于能否付得起首付，影響首付的是房價，而房貸利率影響的是中長期的還款壓力。