我國持續幾十年的高速城市化進程已經讓大中城市不堪負重。但是，新加坡的國土面積只有北京兩個行政區那么大，人口密度也僅次于香港，但在空氣、交通、環境、衛生等方面遠遠優于中國任何一個大中城市，而且它還有三分之一的國土面積完全沒有用于城市建設。同樣，也可以拿我國香港地區來做類似對比。所以，中國的“城市病”也并非一定是城市化過快惹的禍。

　　從本質上講，我國“城市病”的產生是城市化快速推進徒有其表(即土地城市化)而缺少城市化內核(即公共服務均等化)的結果，由于城市公共服務設施建設趕不上城市化外延擴張的速度，居住在城市中心區周邊(新區)居民紛紛追逐主要分布在中心區的優質和稀缺的公共服務設施。我國城市化率從1990年的18.9%上升到2011年的51%，年均增長1.6個百分點，這一速度是日本快速城市化時期的兩倍，是美國1840-1970年間平均城市化率增速的3-4倍。

　　縱觀世界各國城市化的進程，在城市面積擴張快速的時期，公共服務設施追不上城市面積擴張普遍存在。美國和西歐自上世紀80年代以來出現了大城市復活(或稱逆城市化)和城郊萎縮的現象，主要原因就是越來越嚴重的公共交通問題、就業機會分布的不均衡和中心區居住環境改善。根據2000年的統計數據，除了底特律人口仍在下降，美國紐約、波士頓、芝加哥、舊金山等幾個大城市的人口都超過了1970年的人口規模，超過幅度在3%-17%。

　　某種程度上，我國城市的擴張盡管有疏散城區密集人口的城市化力量推動，但近年來逐漸演變為解決地方政府投資資金缺口的融資安排，即地方政府通過土地招拍掛來獲得基建投資資本金，以土地入股實現招商引資，而本應當與城市化同步推進的公共服務設施供應沒有受到足夠重視。目前，各主要城市大規模新增的路網將主城區與郊區和新城聯系起來，但優質的教育、醫療、就業、公共安全等資源依舊集中于城市中心區。同時，郊區或新區的商業氛圍、社區成熟度也不可能在短時間內培育起來，而開發商在郊區和新城的開發項目所宣傳的公共服務配套也大多名不副實，更多是為獲得賣點的噱頭。當大家都在追逐中心城區的就業、教育、醫療、商業等稀缺的公共資源時，交通擁擠、上學困難、就醫昂貴等問題也就越來越嚴重。

　　改革開放以來，我國城市化進程的推進非常不平衡，經濟發達地區、省會城市獲得的資源(投資資金、傾斜政策、就業機會、公共服務等)要遠遠多于其他地區和城市，這些地區的城市化速度更快。未來一段時間，我國經濟增速將臺階式下移，土地外延式擴張的城市化受到的制約也越來越大。“狂飆”了20多年的城市化將進入低速增長期，但是城市化推進不平衡的趨勢難以改變。經濟發達地區(城市)和省會城市的吸引力仍舊會遠遠大于其他地區和城市，城市化速度會高于其他地區和城市。

　　城市化模式的變化會影響房地產市場的格局。房改以來，超常規發展了近15年的我國房地產市場將在未來進入低速增長期，甚至一些沒有得到有效需求支撐的二三線、三四線城市的房地產市場還會出現擠泡沫的問題，但經濟發達地區(城市)和省會城市的住房需求仍處于快速上升的階段。值得注意的是，地方政府以往通過更多地建設公共交通來緩解交通擁擠的模式也將越來越受到土地、資金、規劃和拆遷等因素的制約，從而，這些地區的“城市病”難以緩解，房價也將總體上處于上漲的階段，城市中心區的房價將上漲得更快。