陜西限利潤率降房價 地產相關人士起質疑
發布時間：2012-10-24 來源：0352房網 編輯：凱瑟
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近日，陜西省建設廳出臺新規，要求開發商將合理利潤率控制在10%左右。
這被解讀為“升級版”的地方樓市調控新政，有反對者認為，此舉可操作性不強，且不合理。如華遠地產董事長任志強在微博 上表示，此舉“既違反市場經濟規律又嚴重違反價格法和房地產管理法”。而有贊同者認為，至少有助于住房開發成本的透明，倒逼地方政府與開發商摒棄暴利思維。
對于普通購房人而言，最關心的莫過于，這樣的政策會不會促使房價跌到合理區間。對此，業內人士稱，開發商都會有破解之道，而且為有關部門審核提供了尋租空間。
“合理利潤率為何是10%”
王圣學(陜西房地產研究會會長)：從10月16日到現在，陜西這一政策出臺有一周的時間。就目前來看，陜西出臺這一政策意義不大。
西安在陜西房地產市場中占據大約70%的份額。今年1-9月，在全省房地產投資額中，西安占的比例就大約在七成。西安作為一個區域中心城市，房價水平并不高。從橫向看，和中西部武漢、成都等城市相比有差距，房價水平大概不到京上廣等城市郊區房價一半�？v向上看，這兩年西安房價總體平穩，從每平方米6500元漲到7000元的水平。在這種房價不高、市場總體很平穩的情況下，對政策出臺背景不得而知。
此外，合理利潤10%是根據什么定的?為什么不是5%、15%?
商品房市場應該遵循市場經濟規則，但這種手段還是以行政調控為主。長期的限價、限購已經不符合市場經濟規則了。
“政府收益占據開發成本大頭”
宋延慶(蘭德咨詢總裁)：目前房地產項目利潤水平，毛利率大概在35%-45%，凈利率在15%-20%的水平。
如果來看房地產開發成本，分為幾大塊：在中西部地區，土地出讓金所占比例略低，但也在20%-30%的水平，綜合各項稅費大概在20%左右，還有近年來越來越高的融資成本大概在10%-20%，此外還有建安成本等。
有關部門有時只盯著房價、開發商利潤，卻忽視了包括土地出讓金、各項稅費在內的這些政府拿走的大頭。
范小沖(陽光100置業集團常務副總裁)：在房價的構成中，最大頭在于土地價格，然后是政府稅費，最后是開發商利潤。現在地價太高了，已經拉低開發商利潤水平了。
“實際操作性不強”
陳國強(中國房地產學會副會長)：陜西政策缺少可操作性，原因在于不同企業不同項目拿地、建安成本等千差萬別，企業成本控制能力也不一樣。監管部門也不可能掌握企業實際成本狀況，這對于開發商來說就有操作空間。
不應該否認的是，房地產開發過程中存在一定的灰色地帶，有利益輸送。這些情況無法真實地反映在開發成本列項中。
王圣學：新規要求劃定區域住房銷售價格區間，并根據有關標準確定合理利潤率。西安建成區域面積就有450平方公里，劃成10個片區，平均每個也要四五十平方公里。甚至就是在同一街道、緊挨的樓盤，拿地時間不同造成地價水平不同，原材料價格也不同，房企管理成本、員工薪酬等等都不一樣�？赡軙峭环績r水平、統一利潤空間嗎?#p#副標題#e#
“開發商編造成本太容易”
宋延慶：單純看這個政策效果，我覺得很悲觀。開發商都會有破解之道，例如通過抬高成本數字來提升售價等。例如，開發商可以和施工單位簽一個假合同，諸如此類，對于開發商來說太容易了。但是政府部門很難準確掌握企業成本投入真實情況。
同時，這還帶來另一個方面的問題。企業編造成本，有關部門在審核過程中也會有修改空間，這也就帶來了尋租空間，容易滋生腐敗。
王圣學：新政策的出臺對房地產市場也會產生消極作用。西安現在大小3000多家開發商，想繼續做的就會尋求對策，例如虛開發票，抵消政策效果;而對于一些可能因此不看好西安市場的房地產商來說，甚至可能轉讓項目、撤出西安。
范小沖：都做利潤率10%的低價房，不利于土地資源的最大化開發，開發商就只能建保障房水平的房子了，老百姓的更高居住需求不能滿足，地方經濟發展也會受限。
“或引導房企摒棄暴利思維”
陳國強：陜西出臺“限利潤率”政策，本意應該是引導“理性開發、理性消費”。一方面，引導企業形成理性預期，摒棄暴利思維。另一方面，更有利于消費者了解企業開發成本，買房更多地根據自己實際需要而不要受房企宣傳的誤導。
宋延慶：對于陜西新政策的出臺，沒必要全然否定。陜西特別是西安的房價，在全國許多城市中都是不溫不火，是老百姓能夠接受的水平。這幾年由于一些品牌企業新進入陜西市場，房價出現了一些上漲的苗頭。政府部門要壓一壓這種苗頭，可以理解這種出臺新政策的初衷。不過方法不是太恰當。
范小沖：這個規定的出發點是好的，是為了抑制房價上漲，但是采取的手段不對，說白了是政府管理經濟的思維落后，還是計劃經濟思維�？刂品康禺a暴利，應該采用市場手段，例如可以提高稅收，借助已有的增值稅等，這對地方政府收入也有好處;但不應是利用行政干預這種“看得見的手”。
