以限購為主的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)2年半，今年狀況如何?

　　昨晚，萬科發(fā)布了其三季度報告。1-9月公司累計實現(xiàn)營業(yè)收入461.3億元，凈利潤50.8億元，同比分別增長57.4%和41.7%;合并報表范圍內(nèi)的已售未竣工結(jié)算資源達(dá)到1540萬平方米，合同金額合計約1631億元。其中第三季度萬科實現(xiàn)營業(yè)收入154.1億元，凈利潤13.5億元，同比分別增長65.3%和123.5%。

陳云峰

　　報告顯示，前三季度，萬科累計實現(xiàn)銷售面積907.9萬平方米，銷售金額963.2億元，基本與去年持平。而第三季度則實現(xiàn)銷售面積305.4萬平方米，銷售金額337.8億元，同比分別增長8.2%和5.3%。由此計算，萬科三季度房屋的銷售均價為11061元/平方米，較半年報時的10380元/平方米上漲了6.56%。而今年前三季度萬科房屋的銷售均價則為10609元/平方米，同比去年的11541元/平方米下滑了8.78%。

　　數(shù)據(jù)說明一切：萬科在走出低谷，興許，房地產(chǎn)行業(yè)在萬科帶領(lǐng)下能夠突圍?房地產(chǎn)行業(yè)有哪些新趨勢呢?

　　1、房企兩極分化嚴(yán)重，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者逐漸出局，行業(yè)整合度、品牌度提高。

　　在北京，90%的土地被萬科和前10強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)拿走，60%的銷售，集中在行業(yè)30強(qiáng)企業(yè)。

　　住宅市場，洗牌劇烈。我所在的中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟，上周2年沒有見面的10幾個老總聚會，大家無一例外“轉(zhuǎn)會”，從一個側(cè)面說明房地產(chǎn)行業(yè)的劇烈組合。

　　有品牌、全國連鎖、有規(guī)模的企業(yè)，正在扯起大帆，揚(yáng)帆起航。小的呢?不在拿地，轉(zhuǎn)型他干。

　　2、萬科的積極銷售的策略值得行業(yè)借鑒。

　　銷售增了，價格降了近1000元，以價換量，精裝修品質(zhì)不變，積極推盤，老業(yè)主營銷，萬科以積極的姿態(tài)面對市場。

　　北京萬科負(fù)責(zé)營銷和設(shè)計的兩位老總都是中經(jīng)聯(lián)盟會員，其中一位特別愛打高爾夫，上周在天津見面，球技下降，問其原因，他說太忙，10幾個項目同時在設(shè)計開盤，2個多月沒休息，更別提打球了。

　　同樣其他房企老總，閑的要命，市場不好是主因。一對比，天壤之別。

　　3、資金不再緊張，甚至凈負(fù)債率為37.7%，拿地更加積極。

　　資金方面9月底萬科持有貨幣資金333.1億元，由于近期加大了投資力度，是大型房地產(chǎn)企業(yè)中凈負(fù)債率最低的公司之一。由于資金狀況良好，下半年以來萬科的拿地節(jié)奏有所加快。第三季度萬科新增項目23個，對應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約376萬平方米，較之上半年14個新增項目有明顯增加。不過，考慮前三季度開工規(guī)模更大，年內(nèi)萬科項目資源總量略有降低，但仍然保持在兩到三年的開發(fā)水平。由于其他企業(yè)沒能力拿地，競爭減弱，萬科土地成本控制在合理水平，而且積極拓展合作資源。

　　中國房地產(chǎn)，前所未有的洗牌，在今天發(fā)生。

　　突圍、轉(zhuǎn)型，萬科正帶領(lǐng)中國房地產(chǎn)行業(yè)艱難前行，可惜的是，很多企業(yè)倒下了，就像倒在通往勝利的長征路上。