余樵夫：樓市調控為何總降不下房價虛火
發布時間：2012-10-25 來源：余樵夫的博客 編輯：木木
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國務院發展研究中心最新出版的《中國住房市場發展趨勢與政策研究》專門論述了房地產行業利潤率偏高的問題。據統計，2003年前后我國房地產行業的毛利潤率大致在20%左右，但是隨著房價的不斷上漲，2007年之后達到30%左右，超出工業整體水平約10個百分點。
關于中國房價問題，堪稱世紀性、國際性“謎團”。房價虛高，樓市有水分，人人認同、幾無爭議。房價虛高帶來的慘痛，我們也有前車可鑒，如日本泡沫、迪拜危機等。但是多年來在社會輿論的輪番譴責、媒體的接力“炮轟”以及中央的密集宏觀調控下，房價幾乎年年不降反升。一個凸顯的悖論是：房價虛高的病灶明明擺在那里，人人皆知，但是樓市調控政策走向卻往往浮皮蹭癢，要么不深入，要么不觸及，講起來“嚴厲”，落實起來“不給力”，喊口號時震天響，行動起來“捉迷藏”，房價至今也沒降。
房價虛高的“病灶”在哪?《中國住房市場發展趨勢與政策研究》寫得很清楚：一是房地產商賺取的利潤太高，房地產行業近5年毛利潤率達30%，部分年份接近50%;二是房地產行業存在重復課稅，現階段針對房地產行業開征的稅收有10余種、多達62項稅費，2010年各類房地產稅收合計占地方各級政府稅收收入的比重超過40%;三是土地出讓金攀升瘋狂。該研究報告披露了這樣一組統計數據：2001年全國土地出讓金僅為1295.89億元，2010年就已經攀升到27100億元，10年間全國土地出讓金增長了20倍。
這些數據表明：房價虛高，就高在房地產商賺的暴利太多、政府收取的稅費太多，尤其是招拍掛收取的土地出讓金太多。這“三多”注定會推高房價。
基于此，一個問題自然顯現——— 抑制虛高的房價，基本路徑在哪?就是要擠壓房地產商暴利、減免稅費、降低土地出讓金。如此簡單、顯見的問題，這么多年來有關部門硬生生地“看不到”，在一輪輪宏觀調控中基本不涉及，而是用“限購令”等貌似嚴厲的政策，拿銀行和公眾使勁，似乎限制了銀行貸款和購房需求就抑制了房價，結果房價未能抑制，樓市卻冷了起來，重創了房地產行業和國民經濟。
百姓的眼睛是雪亮的，心中也自有一桿秤。調控樓市，過去指東打西放了很多“空炮”，如此“調控”，不僅對抑制虛高的房價無益，而且會讓政府失去公信力。樓市調控是否有效，關鍵是要調控“對路”，讓百姓看到抑制房價的誠意和決心，虛高的房價才能得以回歸合理。
