10月29日下午，第三屆地產金融創新峰會在北京召開。巴曙松、滕泰、任志強、劉曉光、張民耕、王啟富、張春華等金融精英、地產領袖齊聚一堂，共話變局下中國地產行業創新模式。華遠地產董事長任志強對明年3月房價暴漲一說進行全面論證。

任志強

　　任志強指出，限購令從三方面促進房價暴漲，首先，限制了新增土地供應，導致了2011年以來出現歷史上第三次土地負增長，舊土地供應庫存明年3月終止，新增土地供應為負增長，自從98年房改后，每次土地供應負增長之后房價都會暴漲;其次，限購令限制了市場上二手房供應，從而加大房價暴漲幅度。因為2007年、2009年房價暴漲時，市場都有較充分的二手房供應，釋放房價上漲壓力。這次不同由于限購令，靠增加二手房供應滿足市場需求的路子也被堵上。

　　限購令限制買第二套房、第三套房，直接導致二手房持有者不會拿出多余的二手房出售。導致市場上開發商新房及二手房存量同時出現不足，最后，最關鍵的問題是，限購令并未限制住購房需求，2012年新房銷售額與以往相差無幾，因此2012年3月，舊土地供應庫存建的新房終止時，供需矛盾加劇，必導致房價暴漲。

　　房價暴漲理由之一：土地負增長之后房價必然暴漲

　　嚴格來說從1998年我國實施房改以來，土地負增長發生過三次。

　　按統計數字算，1998年―2003年年均房價增長率是3.5%，1998年23號文件實行房改，同期人均收入增長是9.5%，即收入增長遠遠大于房價增長。1999年，上海市為鼓勵大家買商品房，施行買房減免個人所得稅的政策，一直到2003年6月份才征收。上述情況都證明在2003年之前看不到天價地，因為沒有招拍掛，也看不到房價暴漲的情況。2003年下達的“8.31文件”之前，按月計算，土地平均增長率是40%。那之前沒有出現過房價高漲的情況。

　　2003年“8.31政策”來源是18億畝紅線，土地轉讓實行招拍掛之后，土地供應量迅速下降，約連續14個月低于5%的低增長。于是在2007年就出現房價暴漲。

　　在2006年以前房價上漲和收入增長基本持平，所以不存在房價過高問題。但2007年以后大量的天價地和天價房出現，甚至有“面粉貴于面包”的現象，這是第一次土地供應負增長之后帶來的反應。

　　第二次土地負增長來自于2007年11月份的“兩房”。“兩房”之后，2008年出現了一些特殊政策，比如連續加息、收緊準備金率。防止通貨膨脹和經濟過熱，在2008年6月份以后出現了土地供應負增長，一直延續到2009年的12月份。這段時間的土地負增長的結果是，2009年開始出現房價上升，但增長最快的是2010年，房價上漲了26%。

　　第三次土地負增長2011年下半年啟動，由于限購令等一系列政策，2011年之后土地供應開始出現下滑。今年的土地負增長比去年還嚴重，因為土地去年上半年還是增長的，下半年以后才是負增長的，今年全年都是負增長的。

　　今年第一、二季度負增長幅度都很大，三季度雖然有所回升，但二季度約是負增長26%，無法彌補。明年拿什么土地去保證供給呢?

　　2011年的土地開始下降，到2012年整體下降，這等于是第三次土地負增長的過程。“既然前兩次都出現的土地負增長之后的房價暴漲，那是不是這次也會出現?因為供求關系是平衡的，除非需求下降了。但現在看來需求沒有下降的可能性。”任志強言下之意，當然暴漲。

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　　房價暴漲理由之二：限購令未限住需求。 供需矛盾導致房價暴漲

　　按購房需求計算，2015年及之后這段時間都是高峰。2015年是全國23歲適婚年齡的最高峰，高到2400萬對，即使他/她當年不結婚，第二年、第三年或者28歲才結婚，2015年后這段時間都是高峰，換句話說，家庭分戶和結婚生孩子這個階段是住房需求最集中和最大的一段時間。現在還沒到，2015年才是住房需求高峰，后續的需求仍然是有的。

　　如果從2012年發生需求的消耗量來看，盡管有40多個城市的限購政策，但銷售沒有出現大幅度下滑，相比年初的負增長20%，到目前已回升至4%的負增長。也就是說，三季度以后的銷售增長基本把原來掉下來的20%的窟窿補平了。根據以往經驗，四季度通常是增長，09、10、11年四季度的增長率都超過15%。總體來看，2012年需求并沒有因為限購政策而下滑，但供給卻無增長。即需求增長的時候，把原有的供給已消耗掉。

　　任志強強調明年3月份這個節點。“因為2010年住房需求是歷史最高點，所以2011年有土地供應，2012年還是有供應，2011年的供應量既在2011年保留了一部分，也在2012年保留了一部分，但是舊的土地供應在明年3月份就終止了。而新的土地供應是下降的，所以供給和需求之間的矛盾就會加劇。”

　　房價暴漲理由之三：北京、上海商品房庫存量已經少于六個月，若降至三個月將引發恐慌

　　任志強指出“但是不要以為沒有庫存了才叫供求關系惡化，通常一個城市里維持三個月以下的銷售量時就是惡化;維持六個月是基本平衡;少于六個月就開始危險了。”

　　北京、上海這些城市已經開始少于六個月庫存量了。詳細來說，在一個城市，東南西北各方位都有需求，六個月的時候基本可以滿足，選東邊的房子就有東邊的房子，想選西邊的房子就有西邊的房子，選南邊、選北邊都行。所以，只要這個城市供應量只有三個月左右的時候就已經出現恐慌了。因為當只能滿足一部分需求的時候，可能想買東邊房子的人買不到東邊房子，只能買西邊房子。他會從東往西邊跑，這時候就會發生恐慌，西邊的人看怎么東邊的人都跑我這兒買房子了?這個傳遞從來都是這樣。。如果你只有三個月的時候就可能出現這種現象，想選東邊的時候沒東邊的房子，當東邊有一套房子今天選完了明天沒了，被別人買走了，這時候就出現恐慌了。所以，只要供求量小于六個月的時候，基本上供求關系不平衡。因為在六個月之內是生產不出來房子的。

　　而且，現在的房子通常預售，不能當時、當年交房。這個預售就等于把可預售的房子基本消化掉了，所以也會形成恐慌。

　　房價暴漲理由之四：限購令堵住二手房補充市場供應的路

　　在房價高漲的時候二手房可補充市場需求，希望擁有第二套或第三套新房的人，當市場供求關系不平衡的時候，會拿出多余的二手房出售。任志強指出，如果沒有這部分二手房補充，房價會增長20%，有二手房補充的話房價可能就增長10%。

　　但這種狀況只存在于理想，現實中我們看到，限購城市不準買第二套或者第三套房。打個比方，當國家糧食豐收的時候要儲備一部分糧食。但市場限購第二套住房的政策會把儲存的量沖掉了。

　　前期的供應是土地和新開工面積是指開發商手里有沒有存量，后期二手房交易量是指二手房有沒有存量。這就是為什么在研究市場的時候，先要講一手房，同時要講二手房。二手房的交易量告訴我們，第二套擁有住宅和第三套擁有住宅交換了，當這個交易量很大的時候就把余量交換掉了，我沒有存量了，你也沒有存量了。因此，當兩者存量都沒有了，明年3月份以后出現的可能性就是房價會被限購政策而導致不得不上升。因為限購政策導致的是開工下降、土地購置下降以及投資下降，目前，這三個數字都已得到證明，半年過去了，統計數字并沒有發生改變。明年3月份很可能就會出現房價暴漲這個情況。

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　　當然，任志強也坦誠地說，“我們只能預測經濟運行，經濟運行是根據土地、開工、投資來運行的，但我們不能運行的是最后結果，最后結果就是當政府采取最后措施的時候可能房價沒漲，不像我說的應該漲的它漲，沒漲不等于我預測錯了，因為前期這三個條件是正確的。換句話說，應該漲是你用行政措施或其他辦法導致它沒漲，但不表示它不應該漲。供求關系最后決定市場價格，這個經濟規律是任何人也無法去扭轉的。”

　　任志強：中國房地產至少還要火20年

　　很多人都在關注中國房價未來的走勢，人們問現在是否該出手買房了呢?知名地產商任志強表示，是否現在買房，取決于：一你是否買得起;二你是否需要買;三你買房干什么。是結婚用，還是投資用。“結婚的早該買了。你看人家買得早的，孩子都很大了。不早買不就是你虧了這輩子還要虧下一輩子?”

　　房地產業還能走多遠

　　任志強稱，目前中國城市化率基本在50%，然而按照國際慣例，城市化率須達到75%，而從50%到70%至少要到2030年。不過即使到了2030年，也不等于房地產業沒落了或者不發展了，只不過是從大量的新建變成以二手交易和改造交易為主。

　　他舉例說，紐約市一年的房地產建筑總量是260萬平方米，而北京是1億平方米，但如果比較兩個城市的房地產交易金額的話，紐約是260億美金，超過了北京一億平方米的交易金額。

　　他認為，在紐約城市改造過程中，最核心的地區的房價處于每平方米10萬或者15萬美元，因此建筑總量不大，而交易金額可觀。

　　另外，任志強指出，目前三四線城市的城市化率大概是30%，二三線城市50%左右，一線城市接近60%，所以一線城市更多的向持有物業，商業，寫字樓轉變。因為城市化率到一定程度后，第三產業比重會大大提高。

　　關于目前焦點的房地產市場問題，任志強稱，盡管今年有這么嚴厲的調控措施，但唯有房地產才能在單行業內保持15%以上的投資增長率，到目前為止中國的房地產是支撐中國經濟最穩定的一個行業，比任何一個行業的波動性都小。

　　他說：“所以我們從來不擔心中國房地產的市場會怎么樣，而擔心會有什么樣的措施去調控和影響市場。”

　　對于房地產是不是會從一個高速增長的過程變成衰落過程，任志強認為不會，他表示，最多到2030年時總量會下降，但總量下降不等于房地產行業沒有或者不發展了，僅是從大量新建住房變成以二手房交易和改造交易為主，也僅僅是交易方式發生改變而已。

　　任志強表示，盡管今年中央政府有這么嚴厲的調控措施，但是單行業能保持15%以上的投資增長率的只有房地產，到目前為止中國房地產依然是支撐中國經濟最穩定的行業，比任何一個行業的波動性都小。

　　“我現在也認為茅于軾老師說的是對的，商品房就是給富人蓋的，保障房就是蓋給窮人的。”任志強在論壇上明確聲援茅于軾。早在2008年年底，經濟學家茅于軾就公開表示，房子是造給富人的，跟其他所有的商品一樣，都應該賣給有消費能力的人。但此觀點一直以來備受市場爭議。

　　微博是一種個人生活的平臺，它和官方是兩回事，而每個企業都有自己的官方平臺，比如說我們有華遠匯，會有項目的微博平臺，他們微博平臺我們有時候也會去轉發，但我們不想把一個私人或者以個人為主的平臺變成一個公共的平臺。

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　　作為一個上市公司來說，更多的不是用私人的名義去發布關于企業的一些信息，這對網民來說是不公平的，而且按照證監會規定也是不允許的。

　　我覺得我個人不應該在個人的微博上去充分發布公司的一些信息，這是兩個不同概念。華遠如果從上市公司角度看，我們在資產規模上大部分排在第四十幾位，中國境內外算開大概200家左右，不到200家的上市公司，國內大概有130家左右，我們排在中等位置。

　　但是所有的股民應該可以看到的就是，我們公告里明確提出，我們沒有從市場的股民手里拿一分錢，而是從原來的發行股東手里拿過錢。

　　所以公開的資本市場，有人說股票高了、低了，我沒拿到一分錢，和我沒有關系，我們是挽救了一個破損的或者嚴重虧損的上市公司。但是我們沒有利用這樣一個殼在市場上進行公開融資。

　　那么同比之下可以看到，我們最高的年份分紅率可以達到利潤的48%，平均最低的時候大概是27%，在所有上市公司里好像沒有比我分紅更高的。這是我說的現金分紅。

　　如果加上我們的股票分紅，從2008年上市公司收購之后從交易開始到現在，加上股票市值我們分紅已經接近30個億。如果我不上市的話，這些都歸原來的上市股東，但是現在拿出了相當一部分，大約十多億給了過去買了破公司的那些股民，或者在二手市場交換過程中的股民。

　　作為上市公司來說，我們可以在所有上市公司里排在第一位，是對股民最負責任的，因為我們沒有從上市公司流通股股民中拿到一分錢，但我們分了大量的現金和股票。如果按現金分紅率來說我們可能也要排在前十名，加上股票弄不好我們排在最高，我們在分紅率上是非常高的。

　　再看9月份的公告，這是已經公告的信息，我們企業的資產和萬科相比總資產規模差了30多倍，但利潤相比我們大概只有十幾倍，說明我們的盈利能力是萬科的1倍以上，如果按凈資產回報率來說這幾年我們基本都排在前十名。

　　為什么我們的資產規模和其它的，包括凈資產、總資產規模都排在上市公司的40多倍和50多倍，但我們經常瑰寶率排在前頭，說明我們的營運能力比較強，說明我們對股民更負責任。

　　股民看到的應該是什么?我給了你1元，你給我賺了多少錢，有人可能拿到了100萬，我沒拿到100萬，我的資本很小只拿到了1萬元，如果按100萬算的話，這1萬元比100萬還高。

　　可以把9月份已經公告的所有上市公司的報表和排名列在一起看看，應該說我們是排在前幾名，就是我們的盈利能力和市場運作能力，以及對市場未來的判斷能力遠遠高于了現在所說的房地產企業品牌的這些排在前十幾、二十位的企業好得多得多，他們的盈利能力和資本市場回報能力比我們差遠了，可以隨便拿9月份的公告材料對比。

　　因此，我個人認為不需要再對企業運行情況做任何其他說明，這些本來就是公開的數據，我剛才說的對比數據全都是9月份的公告，9月份的公告對所有人都一樣，都登在報紙上。

　　如果你沒有認真看說明這是你的問題，不是我的問題，因為我告訴你了，而且這些對比數據是可以用公開數據去做對比的，你沒有做對比是你的問題，雖然他的利潤總額比我高，可是他的資本比我高多了，如果按倍數關系算我比他好多了。

　　有的人在網上說，憑什么你比王石要掙的錢多，就是因為我的資本運營能力比他強，他現在比我多，沒道理啊，他管理的資產多，那是因為股民給了他一個機會。如果證監會現在允許我公開融資的話，我也可以獲得更多的資本，也可能我的規模比還大。

　　所以，不能單純從資本規模和總的銷售額上去評比一個企業的運行情況，應該從它真正能通過，同樣是1元的運營資本獲利多少，或者說給股東的回報多少來去評價它真正的品牌價值。我們華遠可能就屬于這樣一種，所以我個人認為不需要再額外地利用微博做各種宣傳，所有公告都是公開的。

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　　如果一個人真正想了解一個企業經營情況的話完全可以通過公告，正式的資料去做了解，而不僅僅通過微博去做，不能把完全一個私人的品牌作為公司品牌。潘石屹可能會做，因為他是個體戶，我不是，我不是最大持股人，也不是在為個人牟利，所以我不需要把個人的平臺變成一個完全屬于企業和公眾的平臺。

　　沒了誠信等于自殺

　　一個企業在從建立誠信變成信譽的過程中，產生的價值就越來越大。

　　作為企業家來說，如果要追求企業生存的價值，就需要有誠信。要把誠信作為一個企業的生命加以愛護，如果沒有了誠信就等于是自殺。“企業如果僅僅追求一筆利潤，你可以欺騙或其他方式獲得，但從此以后，你可能就要改頭換面整容到另外一個地方去。”

　　當我第一次和潘石屹進行土地交易的時候大概談判9天。幾年以后我第二次跟潘石屹進行交易，我們倆大概用15分鐘完成了19億元的交易，我們倆人從煙盒上撕下一塊紙來簽上名字，第二天找律師就簽了協議。

　　第三次交易我們到機場路過北京三元橋，他說到昆侖飯店碰頭，我們也沒有紙，把餐廳午茶的菜單撕下來簽了字，那次是40億元的交易。我們有信譽，我相信他簽完字的東西能夠履行，他也充分相信我簽完字可以履行，這兩張紙值60多億元。

　　任志強：房價增幅大于收入就是暴漲 要結婚快買房

　　“地產大嘴”、華遠集團董事長任志強，歷來以敢言、直言著稱。前幾年，他諸如“我只為富人蓋房”、“買不起房就該回農村”的驚世駭俗言論，被網友冠以“最想揍的人”稱謂。而隨著微博時代來臨，任志強在“自媒體”上人生導師、慈善人士的正面形象，亦令其粉絲數直破千萬，轉而成網友的“大眾情人”和“最想嫁的人”。昨晚，這位爭議人物應南京1912仲秋雅集之邀在寧發布新書《任他評說》，并就房價、經濟走勢等熱門話題接受揚子晚報記者采訪。

　　對記者問題瞪眼：為什么觀點要變?

　　聽任志強談房價，是所有在場人士最期待的話題。因此昨晚6點多任志強沒抵達1912之前，眾多嘉賓人士已急不可待議論起來。有位企業界人士還現身說法：我已以1.5萬元/平米的價格出手購房了，但不知買對了沒，希望老任點評一下。而任志強對房價這個永恒話題的觀點也相當堅定——在幾天前，他還表示，“現在看來，支持我的預測(明年三月房價將暴漲)的人越來越多而不是越來越少。”昨晚，當任志強剛一落座，揚子晚報記者沖上去問他觀點有無變化時，他眼一瞪，嚴肅地說，“當然還是這個觀點，為什么要變?”

　　房價增幅大于收入增幅就是暴漲

　　任志強認為，房價在明年3月之后會暴漲，是根據投資增長的下降和土地供應情況得出的結論。現有的庫存大概也就在明年3月份以前基本上消化的差不多了，而新的供應沒有看到，所以明年3月份以后可能會出現暴漲。不過他也表示，不是房價翻倍才叫暴漲。如果房價增長幅度大于收入增長的幅度，就變成房價收入比例差距越來越大，這是不合理的，就叫暴漲。

　　結婚的快買房，投資的要看個人條件

　　那么，現在人們是否該出手買房了呢?上述企業界人士買房行為對不對呢?他表示，是否現在買房，取決于：一你是否買得起;二你是否需要買;三你買房干什么。是結婚用，還是投資用。“結婚的早該買了。你看人家買得早的，孩子都很大了。不早買不就是你虧了這輩子還要虧下一輩子?”如果投資則要看個人條件，看是否受限購的限制，這個區別很大。

　　近期莫言獲得諾貝爾獎，想拿750萬元獎金在北京買套房卻“買不起”，成為地產界熱議的話題。網傳任志強曾表示莫言沒北京戶口，因此沒資格買北京房子。

　　但昨天記者以此向任志強求證，并請他給莫言提出建議時，他表示：“可以買啊，可以買很好的房子。說750萬買不起房子，那是看你在哪里買。你要在天安門買肯定不行。在遠點的地方買可以，遠點的地方可以買別墅，可以買很大的房子，我的別墅才幾千元一平米。”#p#分頁標題#e#

　　更有意思的是，昨天任志強的圈內好友潘石屹也關注了莫言買房的話題，并@任志強一條微博：陳光標要給莫言買房了。

　　今年單行業房地產增長最好，開發商資金鏈沒大問題

　　對經濟走勢，任志強也闡述了自己的見解。他認為，今年經濟整體有困難，預計GDP總體可能不到8，但也不會太低。隨著未來市場化的放開，他對未來走勢依然充滿希望。

　　他還介紹，讓人有些意外的是，今年都覺得房地產不行了，但到目前為止，房地產的增長是單行業中最大的、單行業中表現最好的，還維持15%以上的增長。主要原因是保障型住房在增加。而今年房地產價格變化不大，全年價格增長在3%左右(求證).

　　此外，每個季度平均700多億的房地產信托，迄今都沒有出現問題。如果將近3千億的房地產信托中，開發商都能還得上的話，那意味著地方融資平臺不會出太大問題。總體也不會出現金融危機，不會出現房地產資金鏈斷裂的問題。

　　此外，任志強還跟大家分享了一些數據，認為目前大企業和小企業的信心不平衡。如大企業的信心指數已接近50，比上季度提高;但餐飲等小服務業的信心指數下降比較大;因此總體還有所下降。他還提出，經濟走勢的底可能要到明年一季度，在二季度向上回升。

　　任潘語錄

　　賺了錢還稱自己為房奴不是流氓嗎?

　　任志強：每個人買房以后，虧了嗎?年輕人把自己稱為房奴。你在賣的時候，這個錢多了，你怎么是奴隸呢?沒人奴隸你，沒人剝削你，你是賺了錢的，你叫什么房奴?完全是一種流氓說法。賺了錢以后，還要稱自己為奴隸，你不是流氓嗎?一點道理都不講。

　　潘石屹：三年前，@任志強不會用電腦。我給他推薦微博時，他開始說沒有用。我一點點地教會他用微博。現在，他iPad和香煙不離手。iPad用一電線像拴小狗一樣拴著它。他從來不敢更新新的微博版本，他用習慣了，擔心更新新版本后，iPad像小狗一樣不認他了，所以常出故障。今天我給他更新了。

　　花絮

　　網友想買“黃金3小時”灌酒任志強：談啥都行

　　10月8日-12月8日，優米網舉行第三次名人的“黃金3小時”拍賣活動，參加拍賣的名人包括任志強、史玉柱及中國投行第一人劉二飛(詳見揚子晚報10月10日報道)。目前，3人的報價相當激烈，都是99999元，離10萬元的自由競價起點只差1元。

　　當記者問及任志強為何參加本次拍賣，希望與什么樣人對話，傳達什么觀點和智慧時，他豪邁地表示，這的確是自己第一次拿出3小時來拍賣。并說巴菲特都拍賣午餐時間了，自己參加拍賣有什么不可以。“談啥都行，反正都拍了。”

　　而對于任志強的“被拍”，網友們也十分期待，甚至有一名叫“福辰龍”的網友在微博調侃道：“我買任志強，然后灌他酒，然后帶他去找交警吹吹測酒儀 ”——可見網友對“任大嘴”的喜愛與期待。

　　粉絲千萬，日發微博40條樂談“你幸福嗎”?

　　任志強從網友“最想揍的人”變為“最想嫁的人”，微博溝通功不可沒。揚子晚報記者注意到，任志強自2009年12月18日發布第一條微博，迄今發布42750多條微博，粉絲有1000多萬，平均一天發40條微博，可謂鞠躬盡瘁的“微博控”。內容也遠遠超出“地產”這個狹隘的話題，諸如一些早安帖的人生感悟、環保、慈善、公知方面的話題，讓粉絲們對他的行蹤了如指掌，擁躉們對他的觀點心有戚戚，廣泛轉發。尤其是他和小潘(潘石屹)的唱和，更讓忠粉們津津樂道。

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　　比如前幾天他和潘石屹游韓國，就發表了有關江南Style的多條微博并調侃“小潘夢想著以為請了個美女來作陪。聽說是個男的傻眼了。”昨天一早6:59，他以短信形式轉了條弘一法師的語錄：“我不承認高興與痛苦有什么不同，其實，它們是一樣的。人，由于沒有開悟，許多痛苦由此產生，一旦了解了生命的意義，事物就沒有太多的區別。因為，高興與痛苦都是生命的組成部分。寬窄都是路，前后皆為空，只有一部分一部分地加起來，那才叫完整的人生，才是真正的生活。”這條幸福觀的微博還沒到上午10點，就得到4000多條轉發。

　　其中潘石屹的回應很有趣，稱這是任在回答CCTV“你幸福嗎?”的提問。而任志強自己對小潘的調侃也頗為認同，隨即轉發并表示“告訴所有人”。

　　昨晚在南京，記者也現場感受到任志強十足的“微博控”。剛答過記者問，跟在座嘉賓分享過觀點，晚餐還沒上的間隙，他就掏出手機，刷刷刷翻起微博來。當嘉賓發現并跟他聊起，他饒有興趣地問：“南京這里誰的粉絲也過千萬了?”