摘要：3月26日，保利地產公布2012年年報，期內保利地產累計實現銷售簽約面積901.13萬平方米，同比增長38.57%；實現銷售簽約金額1017.39億元，同比增長38.91%。得益于近幾年高周轉、高杠桿的經營策略，保利地產終于在2012年跨過千億銷售門檻。

　　與此同時，報告期內，保利地產實現營業收入689.06億元，歸屬于母公司凈利潤84.38億元，分別同比增長46.5%和29.2%;房地產業務結轉收入663.14億元，同比增長46.94%;房地產業務結算毛利率35.24%，同比下降0.93個百分點；凈利率也同比下降1.64個百分點至12.24%。

　　但在相關機構看來，保利地產的毛利率下降幅度相對較少，降幅低于萬科和招商，這主要是由于其2010和2011年土地成本控制得力，同時2011和2012年價格下調幅度相對較小。據保利地產年報顯示，2012年銷售簽約均價為11290元/平方米，與2011年基本持平。

宋廣菊

　　不過，利潤率的下降在保利地產董事長宋廣菊看來卻屬正常，“利潤水平回到合理水平是行業大勢所趨，未來保利會更多的向規模、向管理要效益，這也是今后行業整體的發展方向。”

　　另外，由于營業收入的大幅增長，保利地產2012年的財務狀況也進一步改善。2012年末共持有現金326.7億元，有息負債為815.2億元，凈負債率較2011年末下降近30個百分點至89%，負債率也繼續下降至78.19%。

　　深耕一二線區域貢獻

　　邁過千億門檻之后，外界將目光聚焦在后千億時代保利的增長來自何處，而保利給出的答案還是主要依靠住宅，并有信心繼續保持每年20%-30%的增長速度。

　　據保利地產的統計，在2012年全年新推住宅產品中，92%為144平米以下中小戶型產品，剛需占主流，自住需求的購房者比例達到85%，首次置業比例達82%。在自住需求的客戶中，保利地產客戶首次置業比例高達96%。

　　在去化方面，保利地產2012年銷售整體去化為78%，平均開盤當日去化率達到52%，鄭州、合肥等新進城市項目開盤當天成交率接近九成。120平米以下剛需產品平均成交率為90%，平均消化周期約19天。

　　由于繼續堅持成長型企業定位，保利在今年的開工方面將進一步加大，計劃2013年全年完成房地產直接投資930億元（同比增長37.17%），新開工約1600萬平方米（同比增長13.48%），竣工約1000萬平方米（同比增長6.04%）。

　　而在項目拓展方面，保利也將繼續加大拿地力度。宋廣菊就表示，今年公司預計的拿地資金在280至290億元，并會盡量將這些錢花出去。拓展區域仍將以市場容量大的一二線核心城市為主。

　　據保利地產介紹，公司去年深耕北上廣，這些區域的銷售超過372億元。其中珠三角實現銷售額288億，長三角地區突破140億，北京公司單個公司銷售突破126億，成渝地區銷售額也達到120億。

　　對于這些區域今后的規劃，保利地產表示，今后會形成以珠三角、長三角、環渤海三個300億級，和成渝區域、武漢區域兩個200億級的銷售貢獻區。

　　而對今年的銷售，宋廣菊透露，今年還會繼續保持一定規模的增長，目前在手的銷售額已接近300億元。

　　當然，除了以住宅為主外，保利地產也將加強在商業地產方面的布局。

　　保利地產總經理朱銘新當日介紹到，公司2012年商業銷售額達140億元，其中寫字樓整售達到40億元，目前整個商業地產約有300萬在建面積，其中已經建成的有100萬平米，在建、擬建的項目有200萬平米，2012年的租賃收入超過9億元，未來兩三年內，還會有一批大型商業中心和五星級酒店陸續投入使用。

　　“按照公司的計劃，未來商業地產的年度投資額會占到公司總投資額的30%，持有比例將達到10%，商業地產會構成保利地產業績的有力支撐。”朱銘新稱。

　　“新國五條”是調控表態

　　既然保利明確表態仍將以住宅發展為主，那么如何面對日趨收緊的調控政策，也是保利必須考慮的問題。

　　3月25日，廣東省關于國五條調控政策的本土細化執行政策正式出爐，但就具體政策而言，還是沒有更細化的。

　　就此，宋廣菊認為，“新國五條”細則不管是從國家公布的，還是此次廣東省公布的，其實就是政府表達一種嚴格執行調控政策的態度。

　　對于調控，宋廣菊表示支持。“只有常態的調控才會促使房地產行業更健康、合理的發展，也才能使房價趨于平穩。”

　　另外，對于近年來房價的不合理上升，宋廣菊認為根源還是來自地方政府的土地財政思路，如果不在土地財政方面進行深化改革，房地產還會是政府持續調控的對象。

　　而對于新國五條，朱銘新也稱，只是延續了過去兩年的房地產宏觀調控政策，是限購、限貸、限價等基本調控政策的深化執行，調控可能在短期對市場產生一定的波動影響，但還是不會改變市場本身長期向好的根本格局。

　　基于此，朱銘新表示，保利對房地產行業的中長期發展仍然抱有充分的信心。如果目前行業的調控政策不發生大的變化，也不會出現所謂的2015年以后房地產會出現拐點。

　　此外，保利地產也表達了海外發展的意愿。

　　宋廣菊當日提到，本月初保利地產海外考察小組剛從非洲回來，對埃塞俄比亞、納米比亞、坦桑尼亞的房地產市場進行了調查，如果今后真正進行海外布局，非洲很有可能是保利的第一站。