摘要：盡管專家們一再重申，以為開征了房產稅，房價會應聲而落，其實是個認識誤區。然而，在“邊調控邊上漲”的窘境中，仍有許多人對房產稅的出臺寄予了無限的期許。而這些人恐怕注定要失望了。據統計，全世界對住宅征收房產稅的國家和地區約40個，迄今為止，還沒有用房產稅抑制房價上漲的成功經驗。

　　而從上海、重慶的試點來看，房產稅遠不能承擔起地方主體稅源的重任。而房產稅成為主體稅源，被認為是將地方政府從對土地財政的過度依賴中“拯救”出來的有效辦法。

　　不僅如此，契稅、印花稅、土地使用稅、企業所得稅、個人所得稅、營業稅……圍繞房地產業的各種稅費已達幾十種。而不管是向企業征收的還是向個人征收的，最終埋單的都是消費者。那么，人們有理由問一句，如果一定要開征房產稅的話，以前的這些稅費是不是有必要做個清理?

　　毫無疑問，在房產稅的真實定位與百姓的期許間存在著巨大的落差。由此，我們有必要問一問，出臺房產稅的目的到底是什么?房地產稅收體系的改革不是簡單的“加減”問題，而是需要通盤考慮設計的問題。由此，才能保持稅制的“剛性”、調控的效率。房地產稅制改革需要新思路。

　　8月底，國家發改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉在向全國人大常委會作報告時，都建議擴大房產稅試點。不僅如此，徐紹史還表示，房產稅試點擴容的時間表是今年下半年。也就是說，在未來4個月內，房產稅將會擴大試點。

　　盡管已有試點，但這個稅種一直以來并未被廣大民眾真正了解。房產稅是對所有的住宅都征收還是只針對一部分住宅征收?房產稅的開征會帶來房地產市場怎樣的變化?在現有的房地產稅收體系中，如何厘清房產稅與住宅建設、交易環節的稅收之間的關系?

　　沒有一個國家能夠通過房產稅抑制房價

　　8月底國家發改委主任、財政部部長不約而同地表態，目的就是通過房產稅抑制高房價。“房產稅真能把房價打壓下來嗎?要是能的話，我的房子豈不是買早了?”買房人對此疑問連連。

　　許許多多準備買房的人都對房產稅有著類似的看法：這是房地產宏觀調控的一個措施，是為了抑制高房價。

　　然而，在專家看來，這種看法并不靠譜。

　　國務院發展研究中心宏觀經濟研究部第三研究室主任張俊偉說，房產稅是一種財產稅，作為一種經濟杠桿，必然會對房價產生影響，但只是影響房價的諸多因素之一，而且是一種慢變量，期望房產稅來抑制房價是不現實的。

　　在張俊偉看來，近年來，國內輿論把開征房產稅看作是控制房價的“殺手锏”，一個重要原因，是我國房地產市場出現了“邊調控、邊上漲”的尷尬局面，社會心態趨于浮躁，期望能出臺一項政策立竿見影地遏制房價上漲。此外，近年來，全社會對財稅政策的理解日趨功利化，把財政、稅收簡單地看作宏觀調控的工具，動輒增減政府支出，動輒調整稅收，使得稅收法定的原則幾乎被完全拋棄。這也讓很多人把房產稅看作一種宏觀調控的工具。

　　按照國務院發展研究中心剛上市的《中國住房市場調控與政策》一書所述，房屋持有環節的稅收對穩定住房交易價格的效果僅僅體現在短期。從總體上看，稅收調整對房價的影響比較有限，這主要是因為住房價格是多種因素共同作用的結果，而不僅僅是財產稅的調整。美國等國早就實行房產稅，但并沒有解決房地產市場平穩運行問題，也沒有解決房價的大幅上漲問題。

　　在這個問題上，包括財政部財科所所長賈康在內的多位專家都曾多次表示，反對將房產稅定義為抑制高房價的工具。在房產稅與房價的關系上，能夠說得通的邏輯鏈條是，開征房產稅，會影響房產持有人的持有成本，這部分成本無法轉移，當持有成本高到一定程度，持有人會選擇賣出房產，從而增加住宅的供應量，有可能帶來價格的變化。

　　但決定房價的因素還有很多，僅僅開征房產稅無法肯定地帶來房價的變化。

　　據統計，全世界對住宅征收房產稅的國家和地區有40個左右，都是經濟發達地區。但遺憾的是，迄今為止，還沒有用房產稅抑制房價上漲的成功經驗。18世紀末，美國就開始征收財產稅，到19世紀中期各州普遍開征了財產稅，但扣除通貨膨脹因素之后的統計顯示，從1997年到2006年美國房價總體上漲了57%。1991年日本為了調控房價，創設了地價稅，但并沒有起到應有的作用，房地產泡沫破滅后，1998年地產稅被停止征收。

　　韓國2005年開征了綜合房地產的持有稅，試圖抑制房價攀升，但是事與愿違。

　　開征房產稅要達到什么目的

　　既然無法像輿論所希望的那樣達到抑制房價的目的，那么開征房產稅的意義到底是什么?

　　其實，在我國，房產稅并不是一個新稅種。早在1986年，我國就出臺了《中華人民共和國房產稅暫行條例》。這個條例規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納，稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

　　在當時的環境下，房產稅并未覆蓋居民住宅。這個暫行條例將個人所有非營業用的房產列入免征房產稅的范圍。從那時起，房產稅在我國基本上就是面向經營性房產。

　　不過，1998年房改之后，我國房地產市場迅速發展起來，房價大幅攀升，地方政府通過賣地賺得盆滿缽滿，土地財政開始成為地方發展的一個越來越突出的問題。

　　不同機構的統計都顯示，賣地收入在地方財政收入中的占比越來越大。全國人大常委會委員、財經委副主任委員尹中卿曾引用過一組數據，1999年～2012年，全國土地出讓收入總額接近15萬億元，年均超過1萬億元。其中，2011年土地出讓收入占當年地方財政收入的比例高達60%以上。

　　“我國對居民持有的住房沒有開征房產稅。但由于城市土地國有，政府在土地供應環節處于壟斷地位，地方政府獲得了高額的土地出讓金收入。”張俊偉說，但城市對土地出讓金收入的高度依賴也帶來了一系列問題，比如推高房價、產生房地產泡沫、導致經濟扭曲等�？梢哉f，伴隨著房價的持續快速上漲，土地財政的弊端已充分暴露了出來。開征房產稅，是重構地方政府收入體系，為經濟社會的持續發展夯實基礎的一個重要手段。

　　這也就是說，地方政府對土地財政的依賴是重提房產稅的重要原因。北京中原市場研究部總監張大偉告訴記者，地方政府都嚴重依賴土地財政，但一個現實的問題是土地越來越少，當有一天土地賣完了，地方政府該怎么辦?用房產稅來取代土地財政是現實的選擇，雖然從目前來看，要做到這一點并不容易。

　　有關征收房產稅的意義和目的，賈康曾經寫過一篇長文來論述。他認為，開征房產稅是必然的選擇。我國稅制結構中直接稅比重偏低成為突出的問題。間接稅在全部稅收中占比近70%，帶來的問題是，愈是低收入階層，實際的稅收痛苦程度越高。另一方面，地方政府沒有成型的地方稅體系。地方沒有大宗穩定的主體稅源和收入支柱，不得已就要搞出很多隱性負債，還必然特別看重土地批租，在某一任期之內把土地交易環節的收入一次性拿足，盡可能解決在位者任期之內出政績的需要。

　　賈康認為，如果開征房產稅，將會產生四個方面的正面效應：第一是增加中國直接稅的比重而降低中低端收入者的稅收痛苦程度。第二是為解決中國地方稅體系不成型的問題而提供地方層面的支柱稅種。第三是促使已實施的房地產調控新政體現其應有的“治本”水準。第四是優化收入和財產的再分配以抑制“兩極分化”。

　　房地產稅制改革需要新思路

　　對于是否應該開征房產稅，學界、業界一直都存在激烈爭論。

　　實際上，早在2004年，國務院就曾經組織過房產持有環節稅收的討論，相關部門在10個地方推行了數年的物業稅基模擬評估和試點。但這些空轉的試點究竟是什么狀況?至今未有官方消息披露。

　　不過，房產稅的推進并未停止。2011年1月28日，重慶、上海開始試點房產稅。但兩個城市實現的房產稅收入非常少，公眾預期的效果并沒有達到。對房產稅是否需要擴大試點的爭論多次出現。

　　盡管爭論激烈，但爭論雙方都認為，我國的房地產稅收體系應該進行改革。在我國，房地產行業附著了大量稅費，從拿地、建設到出售、再交易，每個環節都有著各種名目的稅費，比如契稅、印花稅、土地使用稅、企業所得稅、個人所得稅、營業稅等。

　　國內一家大型房地產企業的老總說，房地產業涉及的稅種有五六十項，每年涉及房地產業的稅收加起來有1萬多億元。中國消費者協會副會長、中國人民大學商法研究所所長劉俊海說，世界范圍內，減稅是大趨勢。“從實際來看，房地產行業的稅負已經不低了，這些稅負都轉嫁給了買房人，高房價本身就包含了這些稅負。如果在這個背景下額外增加一個房產稅，對普通老百姓來說，意味著稅負的進一步加重。”

　　從重慶、上海房產稅的試點來看，房產稅是額外增加的一項稅負，兩個城市都沒有在房產交易環節的稅收上做減法。某一線城市地稅局的負責人表示，房產稅目前的定位還不是特別明朗。如果定位于調控房價，已經有多個國家的實踐證明不成功。如果定位于收入功能，也就是說通過這個稅種讓地方政府提供公共服務、籌集資金，那就需要廣稅基，將大多數住房納入征稅范圍，并且普遍征稅。如果定位于調節財富分配，著眼點就應該是存量，在征稅對象方面就應關注多套和大面積的、高檔的住房。

　　“從近期目標看，房產稅的功能定位可能只是調節功能，也就是針對多套住房者征稅。”該負責人表示，要讓房產稅成為地方政府的主要資金來源，就需要普遍征稅，全面覆蓋。但目前缺乏相應的基礎，也缺乏廣泛的社會認同。我國的房價收入比非常高，很多家庭用了全部的積蓄加上貸款才能夠買得起住房，如果再征收房產稅，心理上是難以接受的，也沒有付稅能力。此外也缺乏征管能力，從目前稅務機關的征管能力看，幾乎難以實現有效征管。

　　另一個現實的難點在于，個人住房信息聯網一直處在霧里看花的階段�，F有的系統究竟覆蓋了多少比例的住房?是不是所有人的所有住房都被統計在冊?如果沒有這個數據的支撐，房產稅的開征從何談起?

　　“我們的房產稅改革方案和推進思路需要完善。”張俊偉說，我國政府集土地所有者和社會管理者兩種身份于一身。在居民承受能力既定的條件下，如果政府為了獲得更多的土地出讓收入而抬高地價和房價，必然會削弱征收房產稅的基礎。要在房價明顯偏高的背景下開征房產稅，只能提高豁免納稅的門檻，把房產稅限定在投資類住房上。但這樣一來，房產稅的主要功能就由為基層政府籌集公共資金演變成調節收入分配。

　　在張俊偉看來，與其如此，不如構建新型的城市公共收入體系。這包括：履行保障中低收入群體居住權的承諾，通過穩定社會預期構建起平衡“土地財政”負面效應的對沖機制;加強土地出讓金使用管理，把地租性收入更多地轉到改善中低收入群體生活水平上來，轉到改善公共服務質量上來;對居民非必要住房開征房產稅，拓寬城市收入的基礎;允許地方政府發債，推動城市政府收入體系的平穩過渡。