摘要：近十年來，中國房地產市場問題一直是市場關注的焦點，最近更是把這個熱點問題火上澆油。因為，今年住房投資增長、住房銷售的增加及房價上漲，都成了帶中國經濟增長上行的主要力量。

　　所以，新一屆政府上任之后，最為重要的策略在許多經濟政策上以靜制動。尤其是前十年市場爭論十分激烈的房地產政策，更是蕭規曹隨，甚至于不對房地產政策發表任何意見，也不出臺任何政策。

中國社會科學院金融研究所研究員——易憲容

　　但是，即使同樣是這樣的房地產宏觀政策，前幾年政府每年都會對房地產政策發表不同的意見，比如讓房價回歸到合理水平或理性水平，并同時出臺越是宏觀調控越是讓房價上漲的政策，其目的當然是在不影響房地產帶動國內生產總值(GDP)增長的情況下，來平息絕大多數人對住房市場價格快速上漲的不滿。即使這些政策執行會離所要求的目標越來越遠也是這樣。

　　新政府上任已經有八個多月，但到現在為止就是對住房市場既不表態也不出臺政策。實際上，如果對既有的房地產政策不發表意見也不做出任何改善的房地產政策，也就意味著新政府對既有房地產政策的默許，而這種默許也就決定以預期為主導的住房市場價格。

　　當前，也有媒體說，中國政府在研究房地產未來發展的長效機制，而且也在聽一些人意見。不過，一是這種房地產發展長效機制是什么內容，民眾一點都不知道，政策文件更是不見蹤影;二是如果這種房地產長效機制不是通過公共決策方式來制定，而只是聽取所謂“精英”意見，或由職能部門少數人來制定，那么這種房地產政策的長效機制要平衡和調整當前住房市場的重大利益關系是根本不可能的。如果是這樣，估計這種房地產發展的長效機制所起到的作用同樣是十分有限的。

　　可以說，在當前，中國住房市場是一個以投資為主導的市場，住房價格與需求完全是由預期來決定的。在政府對既有住房市場政策默許的條件下，其實就給出國內房地產市場一個明確預期，即前十年拉動增長的“房地產化”經濟不會改變，甚至于會有過之而無不及，未來中國住房市場價格仍然會如前十年那樣上漲。在這樣的市場預期下，中國住房市場價格一定會不斷地上漲。

　　事實上，在這種市場預期下，國內房地產市場的價格出現持續17個月以上時間的上漲(這種價格上漲是房價持續上漲十年基礎上再上漲)，而且不少城市房價上漲得十分驚人。從已公布的數據可以看到，今年首九個月的商品房銷售面積按年增長23.3%，住宅銷售額按年增長34.5%。住房消費額的增長遠遠高于住房銷售面積增長近50%。可見國內房價上漲之快。而中國住房市場價格上漲，也引發了全國不少城市土地價格上漲及土地銷售量增長。而這種住房銷售快速增長基本上是依賴銀行信貸來實現的。

　　從央行公布數據來看，今年前三季度，人民幣貸款增加7.28萬億元，其中住戶貸款增加3.07萬億元，非金融企業及其他部門貸款增加4.20萬億元。個人從銀行貸款占比達到了42%以上，創歷史新高。也就是說，住戶貸款所占貸款的比重越來越高，而住戶貸款又是中長期貸款所占的比重較高。這正好與今年住房市場銷售快速增長相吻合。

　　還有，由于住房投資的暴利(有人計算過中國炒房投資比高利貸收益還高)，不僅居民會借助銀行金融杠桿進入住房市場，而且企業同樣從銀行貸款進入住房市場。如果把這塊算上，銀行信貸進入住房市場的比例可能會更高。在這種情況下，中國房地產市場及金融體系的風險更是在快速上升。

　　對于這些現象，無論是政府職能部門，還是地方政府，都認為當前中國房地產價格的上漲，主要是“剛性需求”增長之結果。比如，有政府部門的人就說，當前中國各城市房價快速上漲與政府宏觀調控政策沒有關系，主要是住房“剛性需求”推動;而央行則給出的數據，即今年住房貸款85%以上是滿足所謂住房“剛性需求”，即貸款給購買第一套住房者;還有，10月23日北京市政府推出的“京七條”是要增加七萬套自住性住房來遏制過高房價等等。

　　從這些言論及政策的內容來看，當前中國住房政策是建立在一個莫須有的“剛性需求”基點或假定之上。為何說“剛性需求”是莫須有?因為，市場的需求是什么?不是個人的愿望，更不是個人過高的欲望，而是有實際支付能力的購買力。如果沒有支付能力，個人對住房的愿望不能達成交易，住房的“剛性需求”從何而來?當中國房地產價格讓絕大多數人都沒有支付能力進入市場時，這種住房需求更是無從談起?這里所謂的住房的“剛性需求”是假定住房是一種完全的生活必需品，居民居住的天賦人權。

　　但僅只是住房需求的必要條件而不是充分條件，如果沒有購買住房支付能力或政府資助，最為基本生活必需品也是無法得到滿足的。實際上，政府房地產政策沒有把住房界定為最為必需的生活品而用政策限定，反之把住房當作是完全的賺錢工具或投資品，或是把住房的消費性質與投資性質混為一談。這就是前十年國內住房市場越是宏觀調控房價越是上漲的根源所在。

　　如果政府的房地產宏觀調控政策不是從其根源入手，把住房的投資與消費作一個清楚界定并用有效的經濟杠桿嚴格限制投資(信貸政策與稅收政策)，而還是把其政策建立在一個莫須有的“剛性需求”的基點上，并希望增加一個所謂“自住性住房”(如北京市那樣，只是限定這種住房五年內不可交易，五年后交易后收益30%歸財政，這樣同樣不是真正自住性住房。因為一則這種住房在首次時價格就已經低于市場30%，二則如果五年后房價上漲大于30%，比如前十年北京房價上漲10倍，這樣住房也是有利可圖為投資品)來平抑房價，那是根本不可能的。

　　因為如果不嚴格限制住房投資或去除住房賺錢功能，而是把住房作為投資市場，又有好的金融杠桿，那么住房供給增加再多，也是無用的。或把住房建筑到月球上去也不可滿足無限擴張的投資需求。這就是當前中國房地產政策最大誤區。如果這個基點不改變，同樣會把中國房地產市場拖入深淵。中國當前房地產政策仍然是諱疾忌醫。#p#分頁標題#e#