住房與城建設部政策研究主任副主任秦虹解讀新政

秦虹：在今天我們談中國房地產的時候，大家非常關注調控新政。今年4月15號國務院頒發了國發十號文件，這個文件叫做堅決遏制部分城市房價過快上漲，雖然文件有十條內容，但是我想這個文件總體的核心是三個方面。首先這個文件是堅決遏制、控制投資性需求，二是有效增加供給，三是加強市場監管。無論這個文件里面有十條，還是各個省出臺的多少條文件，這個文件的核心就是這三個方面。怎么控制投資性需求呢？在國務院的文件里面明確提出，要大幅度地提高除了首次購買90平方米以下的住房，享受原有的信貸政策不變，除此之外所有的購房貸款利率大幅提高，如果是家庭名下的第二套住房，貸款提高到5成，第三套住房在一些城市要大幅度限制。所以在政策方面是兩個措施，一個是大幅度提高貸款購房的貸款成本，二是堅決遏制部分城市，什么城市呢？房價高，供求快的城市。比如政府的文件里面提出來，地方政府有權暫時限制對外地人或者是第三套住房貸款的購房數量。

怎么能增加有效供給呢？文件里面概括起來講有三個方面的措施，一個就是增新量，這次國土資源部在今年安排了18.5萬公頃的土地住宅建設用地指標，也就是說從源頭上增加住宅的供應。二是調結構，也就是說在今年的土地指標安排里面，安排了77% 的土地面積是用于保障性住房加上中小戶型的商品房，這兩個內容加起來一共占土地住宅建設用地供應總量的77%。調結構為什么說也是增加供給的重要方面呢？一個很重要的原因是在一定量的土地上，如果建的小戶型多了，增加的套數也會增加。三是擠存量，國家稅務總局現在對土地增值稅嚴格提高了征稅的預繳比例，等等這些措施都是擠存量，把開發企業手中已有的土地加快開發速度，盡快增加市場供給。至少在政策措施方面儲備了住宅建設用地指標，加快住宅開發，也就是說調整增加土地供給的政策措施，將從根本意義上有力地改變供求失衡的狀況。

三是加強市場監管，怎么加強市場監管呢？一是把地方政府的責任更加明確，要求地方政府對兩件事情負總責，第一就是對房價上漲過快這件事情負總責，第二對落實住房保障這件事情負總責，實行省級政府副總責，市級政府抓落實的機制，切實穩定房地產市場增長。二是對開發企業的屯地行為，或者捂盤惜售、哄抬房價方面進行嚴格規定，要求開發企業規范開發、建設、銷售的行為。

所以我們說在這樣一個政策核心下，今年我們也看到新政出臺已經有三個月了，整個市場也出現了一個變化。總得概括起來，可以說目前市場變化的趨勢和宏觀調控的方向是一致的，我們看到今年上半年1—6月份，整個全國成交量面積上來看，首先我們發現一線城市北京、上海、廣州、深圳的成交量有明顯的回調。比如說北京市今年上半年總的成交量和去年同期相比下降了40%，上海下降了50%，深圳下降了70%。也就是說大家注意，今年上半年的成交量和去年同比下降是在今年 1季度，城市成交量有一個異常放大情況下的比較，也就是說新政出臺之后成交量下降的幅度非常明顯。我看了一下中國指數研究院最近做的100個城市房價指數和100個城市房屋成交面積的統計指數來看，我們發現今年這些重點城市成交量萎縮在40%—80%之間占到了將近30個城市。也就是說市場的變化已經開始出現，當然這個變化的幅度是有所差異的，概括起來講，一線城市的整體市場成交量的回調幅度比二線城市高了20%。也就是說成交量首先在政策影響下，在購房者觀望的態勢下出現了明顯的變化。

第二，土地市場在新政出臺以后，5、6兩月的土地成交量也出現了調整，6月當月成交的土地和政府推出的土地相比，只有40%這樣一個比例。也就是說，我們在經歷了去年的四季度和今年一季度整個地產市場的繁榮，地王的頻現發展階段之后，在宏觀調控的政策影響下，5、6兩月的土地量成交已經開始下降，土地價格也出現了一定幅度的變化，也就是我們現在很難看到地王的出現，土地市場也開始發生了變化。

這是目前我們發現市場的一個變化，也就是說目前市場變化的趨勢和整個調控政策方向是一致的，房價上漲的趨勢已經不明顯。因為我們在北京工作，我們感受最深的是在北京新入市樓盤的房價已經開始出現調整，區域性二手房價格也出現了一定程度的回調，從全國來看，整個全國的房價快速上漲的趨勢已經不復存在，對于開發企業來講，一些明顯的打折銷售，像恒大地產、萬科地產等等，它們的銷售速度在降價的配合下成交量還是保持得比較好。這樣一些市場表現，總體上來說是和宏觀調控方向是一致的。

這次宏觀調控政策怎么來評價呢？我們最近也做了一項研究，就是對房地產市場政策進行評估，我也想利用這樣一個機會，和大家分享一下我們評估政策的研究成果。也就是說我們認為，這次調控政策將會促使房地產行業進入新一輪的增長周期，它將會促使整個房產行業出現四個方面的變化。一是將會促使整體的市場對未來房價、地價預期轉變，為什么這么說？為什么把這條轉變作為政策評估的第一條？我認為這是最積極的成果，也就是說我們控制房價過快上漲，控制房價大幅度攀升，一個很重要的方面就是要管理好預期。在宏觀調控政策出臺之前，可以說為什么會出現大幅度地王的出現？為什么房價大家都人為漲得過快？和全社會各個方面都有關，不僅僅是企業，還包括投資者、地方政府，他們對房價上漲的預期是高度一致的，市場主體各個方面都認為房價會上漲，這個預期高度一致加速了成交量的增長。現在這樣一個政策打破了高度一致的預期，我們對下一步房價和地價的走勢已經出現了非常明顯的分化，一部分人當然認為房價是必降的，一部分人認為價格還不會變化，還有一部分人認為價格還會漲。這樣一個正常的市場態勢我覺得是非常有意義的，也就是說它還原一個房地產本質，市場各方對未來房地產價格變化已經沒有一個完全一致的看法，這是市場本來的面目，我也覺得這是宏觀調控最成功的、最重要的一項成果。

最近，我也參加了一些會議，實際上目前在短期內市場預期并不是特別好，搜房在昨天會議上參加中心的一個論壇，院長介紹說搜房每個月在北京要組織購房團，最近一期對購房團的問卷調查表明，現在在近期內準備購房的人群只占到8.3%。同樣，我在北京也接觸高端投資客的團體，叫做北京銷售精英俱樂部，也就是說在北京這些銷售人員年傭金在100萬元以上，也就意味著這些銷售員銷售的房產價值在1億元以上，他們成立了一個銷售精英俱樂部，他們對于高端客戶的問卷調查結果是準備在3個月之內投資房產的客戶只占7%，大家還處在一個觀望時期，我覺得這也是市場必然經歷的時期，出現這樣一個變化很重要的原因就是政策的調控。

第二，今年的政策將會在今年內供求關系失衡的狀況發生轉變。供求狀況發生轉變也將會導致房價繼續上漲的動力不復存在，為什么會說今年供求關系一定會發生轉變呢？一個很重要的原因是我們對購房需求差異化的提高，盡管18萬公頃土地還沒有投入到賣房階段，但是由于這種需求，也將會供求關系發生改變。我們也從市場表現看到，實際上今年下半年將會不可避免地出現一個供應的集中釋放期，也說今年的1—6月份，投資速度是38.1%，將近兩萬億。這是什么概念呢？也就是說房地產開發投資增長速度38.1%幾乎是整個房地產這些年來投資的歷史高位。第二，我們看到新開工面積增長速度今年1—6月份是67.9%，也仍然處在歷史高位，我們發現今天面臨中國的房地產市場可能和去年的房地產市場是完全不同的兩個格局，為什么這么講？去年這個時候，實際上整個房地產市場在強有力地保增長刺激政策的鼓勵下，房地產市場的成交量從春節之后已經開始攀升，到了現在成交量的回升趨勢已經非常明顯。價格在成交量的帶動下也已經出現了攀升，但是去年這個時候所有的房地產開發企業指標基本上都是處于歷史的低位，去年這個時候開發企業的新開工面積也是負增長，去年這個時候的房地產開發增速也是保持 10%左右，不到20%的低位。也就是說，去年終端市場是上升的勢頭，但是前端市場是低迷的，特別是在東部的大城市表現得比較明顯，但是所有的房地產開發前期指標都是處于歷史增長高位。再加上今年新政出臺之前，在一些特大城市、一線城市預計在今年上半年開盤的樓盤，還有相當大一部分也就是政策出臺之后開始延遲推盤，把這些盤推遲到下半年。也就是說所有市場表現和統計數據表現，說明今年下半年房地產不可避免地將會面臨著一個集中供應釋放期。

在我們對購房需求實行差別化的信貸政策管理下，今年下半年的供求關系我覺得是會發生變化的，這就表明今年下半年房價繼續上漲的動力是不復存在的，特別是在東部一些城市表現更為明顯。

第三，調控新政將會使今后房地產業結構增長和業態增長的趨勢發生轉變，也就是說過去在關注房地產業市場的時候，更多的是關注住宅物業，更多關注東部一線城市的變化。我們現在可以看到，現在實際上房地產市場的增長中心已經在向中西部地區轉移，這是一個非常明顯的事實，因為我們的二、三、四線城市或者中西部地區，目前正是處于兩個關鍵期，一個關鍵期是城鎮化的規模正在處于一個擴張期，二是城市化質量，也就是說城市功能質量產業結構升級正處于一個關鍵時期。這樣一個結果加上政策的影響，將會導致很多企業今后擴張的、發展的增長模式會發生變化，過去很多企業在市場發展中給了它很多漲價的空間，在嚴格控制房價過快上漲的政策態勢下，很多企業靠漲價獲利的機會將會大大縮小，實際上對于企業來講獲利有兩種方式，一種是建設量在一定情況下價格漲得越快獲利越多，第二種是在價格沒有漲價的情況下，開發的量越大，獲利的總量就會越多。也就是說，擴大建設開發的規模，也成為很多大企業擴張的有效手段，廣大的中西部地區、二、三、四線城市是這些企業布局的一個重點，一方面是適應了這些地區發展階段的需要，另一方面開發企業今后在政策調整下實現轉型的一個重要方面。

我們看到，在城市的產業結構升級關鍵時期，我們的二、三、四線城市目前表現得也十分突出。也就是說如果說北京借助召開了奧運會，上海召開了世博會，廣州召開亞運會這樣一些大的國際賽事，很多一線城市靠大的國際賽事加快了城市的基礎建設步伐和舊城改造步伐的話，改造量已經完成的話，很多二、三線城市正面臨著城市本身的產業結構升級和大規模改造，目前也是城市的一個重要任務，這些地方城市目前正面臨著過去以企業為中心、以工廠為中心，正在提升整體功能向綜合性城市、綜合性中心，向發展第三產業、服務業等功能來改善和提高，所以這些城市的商業地產今后最重要的是得益于政策和政府兩個方面的支持。

第四，調控政策也將會使開發企業盈利模式發生變化。客觀上來講，我們回顧一下過去幾年開發企業賺錢盈利最重要的是什么呢？主要是土地盈利模式，這個非常明顯。開發企業靠大規模地拿地慢速度開發，靠土地不斷增值來獲得回報。或者是很多大的上市公司、大企業靠拿地王，在資本市場上獲利，然后在全國各個地方擴大開發量和投資量。土地盈利模式是很多開發企業一個很重要的手段，但是現在我們看到在政策的影響下，這種盈利模式生存的空間已經大大萎縮，首先這次在政策里面，一個是公開招標，再一個是雙向競價新的招拍掛方式，這些新的招拍掛方式將會使地王現象不復存在。第二，現在出讓土地的規模已經開始嚴格控制，大規模拿地、慢速度開發這種開發模式將不復存在。第三，關于土地的開發和竣工時限要求進行了嚴格的管理，什么時候開工，什么時候竣工實行嚴格管理。第三，對于土地增值稅增收也將會使企業今后囤地獲利將會受到影響。另外，現在對企業的融資管理也應該是非常嚴格。在這樣一個情況下，企業靠土地盈利的模式在今后也會發生轉變。我想在下一步我們面臨目前的市場態勢，面臨目前政府環境的情況下，作為開發企業的持續發展，將會轉入一些新的方面的競爭，什么競爭呢？產品的競爭，差異化的競爭，管理成本的競爭，品牌的競爭，這些將會重新擺到企業的面前，市場的格局將會有利于和一些好的產品、好的企業在市場上的發展也是更為有利，這也是一個非常積極的政策調整成果，使我們的企業在目前的市場環境下，更關注怎么做出好的產品。

我那天參加一個座談會，一些開發企業講，如果說在調控政策出臺之初我們還抱有幻想的話，今天我們已經清醒地認識到，我們必須要實現好企業的轉型，要做好企業的發展，當別的企業在搶面粉的時候，我們力爭做一個優秀的面包師，做好產品，真正通過靠產品的優勢、靠品牌的優勢來擴大企業在產業中的地位，這個轉變是積極的，也是適應當前形勢和政策要求的。

這次如果說對政策進行評估的話，我們認為這次的政策至少將會使市場出現四個方面的轉變。當時作為今后的發展，我們認為政策也有進一步優化和調整的重要方面，主要是既要做好階段性的、短期性的調控政策，比如說真正、確實有效地落實土地的有效供給，這個非常關鍵，為什么這樣說呢？是因為我們關注房價的一個平穩，或者說抑制房價過快上漲，我們要滿足房地產業長期健康發展的要求，把不健康的因素踢出去，還原房地產市場長遠發展的一個前景，很重要的一個因素就是我們在有效供給方面也切實有效地做到。但是現在我們看到，一些大城市，特別是一線城市在完成今年上半年土地指標、計劃方面差距還比較大。如果我們不能夠真正地、切實地落實好有效供給這項工作，將會對長遠房地產價格的穩定造成壓力。當然短期性的一些政策還包括有效地控制好投機性需求，保護好真正的需求，這是政策能夠是否出現效果的重要原因，還有加強長期性建設，我們發現中國房地產市場從住房制度改革到現在，短短十幾年時間，市場擴張速度非常快，但是和房地產市場發展相適應的制度建設還是有非常大的欠缺。我們的房地產稅收制度、金融制度、低收入家庭保障性制度建設，和真正適應市場發展的土地制度都有待于進一步完善，長期的制度建設也非常有意義，特別是總結這十年來發展的經驗，和借鑒國外發達國家管理的有效經驗，推動房地產市場制度性建設，才是保持房地產市場持續有效健康發展的關鍵環節。

所以我們在報告里面也提出來，大家關心的房地產稅應該明確房地產稅征收時間表，穩定市場預期，減少真正房地產稅開征時候的市場動蕩。因為大家現在都在猜測，對這個方面也不了解，我覺得有必要把房地產稅今后如何設計，它的一些長期制度安排，包括開征時間表明確提出來，才有利于整個市場預期的穩定和市場本身的穩定，都是非常有意義的。我們的房地產評估報告在今年7月12號就已經發布了，有興趣的同志們可以到網上搜索一下，或者直接跟我們聯系，我們準備長期堅持把房地產政策評估報告做下去。因為我們認為，對房地產市場的影響因素非常復雜、非常多，既有當地的人口狀況、土地資源狀況、經濟發展等一些實際指標，也有傳統消費習慣、人們心理預期，還有金融體系、調控制度等等，而政策的影響對房地產市場影響是非常明顯的。通過對政策的評估是我們現在整個在政策研究中缺少的一環，我們將通過中立的、客觀的標準對房地產市場做一個客觀的評估，以求尋找政策的邊界，為下一步宏觀政策合理地搭建作出我們研究者的貢獻。所以我們這樣一個評估報告，我一說大家都知道，我們從評估者的角度來講，肯定不是政府的決策者，所以以上的發言是代表研究機構研究人員對目前房地產市場以及政策的個人看法，僅供大家參考！