【規(guī)律1】市場波動規(guī)律：小波動是常態(tài)，大波動是危機

　　與其他市場一樣，房地產(chǎn)市場也必有其景氣循環(huán)規(guī)律。事實上，對具有鮮明資本市場特性的房地產(chǎn)市場而言，小波動是常態(tài)——就像人每天的體溫一樣，而大波動是危機——就像人發(fā)燒一樣。面對新一輪的市場調(diào)控，近期很多人斷言房地產(chǎn)又將經(jīng)歷一場較大的波動，甚至預言泡沫將會泡沫。但筆者對近期政策的解讀是：沒有新意，但市場會出現(xiàn)調(diào)整;有調(diào)整，但在供需關(guān)系沒有根本變化的情況下，房價上漲的大趨勢不變。

　　或許，如果明后年再回望2009年末到2010年初的市場的話，結(jié)論是：小波動而已。

　　【規(guī)律2】市場調(diào)控規(guī)律：“兩會”前出臺政策，年中后市場反彈

　　諳熟房地產(chǎn)市場規(guī)律的人想必知道，其實新一輪的市場調(diào)控并不出預料：幾乎每年末的中央經(jīng)濟工作會議到次年“兩會”期間，都是調(diào)控政策頻出的高峰期(有“安撫”無房族和對“兩會”有所交代的意味)。其后，部分地方政府會識時務(wù)地出臺一些配合措施;之后進入政策效果觀察期，然后是市場重新活躍，再重新調(diào)控。除了2008年因為處于金融危機爆發(fā)不久的特殊時期外，這幾乎成了房地產(chǎn)市場的“黃宗羲定律”。

　　【規(guī)律3】“唱衰派”PK“唱興派”規(guī)律：勝少負多

　　同樣不出所料的是，每一個政策出臺之后，都是兩派觀點一如既往地針鋒相對之時：以CCTV2、社科院和業(yè)外社會學者為代表的“唱衰派”，依然會斷言市場將呈現(xiàn)“拐點”，泡沫將要破滅，并會羅列出能夠佐證其觀點的一堆數(shù)據(jù);以任志強等諸多業(yè)內(nèi)企業(yè)家、專家等為代表的“唱興派”，更是早已儲備好了足夠多的反駁證據(jù)，并預言房價還會繼續(xù)上漲。此時，各種媒體早已為兩派搭建好“擂臺”。在“咚咚咚…”的密集鼓點聲中，唯有住建部、國土資源部等相關(guān)部委的官員們，因為擔心說錯話而集體失語，原本的主角只能呆在辦公室里把自己當作了旁觀者。

　　【規(guī)律4】政策影響規(guī)律：一線城市吃肉，二線城市喝湯，三、四線城市受傷

　　從調(diào)控緣起和影響來看，歷年來，幾乎都是在一線城市房價飛漲、“地王”頻現(xiàn)后，政府開始出臺調(diào)控政策。此時，一線城市的房地產(chǎn)企業(yè)早已賺得盆滿缽滿，而三、四線城市開發(fā)商的利潤還是200-500元/平方米。調(diào)控政策出臺后，振動波會幾乎同步傳播到各級城市。但市場經(jīng)歷較大波動后，因為一線城市有強調(diào)的市場需求，市場會率先反彈;而三、四線城市通常要延續(xù)半年多后才開始復蘇。

　　【規(guī)律5】利潤高低規(guī)律：價格越高越好賣

　　某影片中有一句關(guān)于房地產(chǎn)的經(jīng)典臺詞是：不求最好，但求最貴。多少年過去了，市場還依然反復驗證這這一“悖論”——檔次越高利潤越高，房價越高越好賣。反之，中低端樓盤因為開發(fā)及銷售周期長，期間費用高，利潤率卻不高。至少，現(xiàn)在已有越來越多的企業(yè)認識到了這一規(guī)律，所以在制訂產(chǎn)品戰(zhàn)略時，大都會定位于“以高端項目開發(fā)為主”。如果這種趨勢下去，再加上政府也熱衷于出讓商品房用地，而對出讓保障房建設(shè)用地積極性不高，市場供需結(jié)構(gòu)必將進一步扭曲。但令人欣喜的是，已有越來越多的開發(fā)商看到了保障房市場的巨大商機，及其對企業(yè)發(fā)展的重要性(高檔房賺品牌、賺利潤，保障房賺現(xiàn)金流、賺資源)，于是對產(chǎn)品戰(zhàn)略進行了重新定位：堅持中高端商品房和保障房建設(shè)開發(fā)“兩條腿”走路，實現(xiàn)良性互動。

　　上面五條規(guī)律是關(guān)于市場的。下面五條規(guī)律是關(guān)于企業(yè)的。#p#副標題#e#

　　【規(guī)律6】此消彼長規(guī)律

　　盡管房地產(chǎn)市場集中度越來越高，但卻并為出現(xiàn)“贏家通吃”的現(xiàn)象，主要原因是市場小、散、亂的競爭格局沒有根本改變。以萬科為例：2008年萬科企業(yè)占全國住宅市場的份額是2.34%;2009年萬科共實現(xiàn)銷售額634.2億元，占全國全年43995億元的 1.44%——市場占有率不升反降! 2009年銷售額超過400億元的企業(yè)，還有綠城、保利、綠地、中海等四家企業(yè)，而且四家企業(yè)的增長率都大大高于萬科。正可謂此消彼長!在二、三、四線城市，因為市場供需總量不大，這種規(guī)律更加明顯：原先名不見經(jīng)傳的企業(yè)可能在一年內(nèi)就能將諸多老牌領(lǐng)先企業(yè)“踩在腳下”。此消彼長的原因是房地產(chǎn)企業(yè)不像其他行業(yè)企業(yè)一樣，其可以實現(xiàn)跨越式發(fā)展。今年蘭德咨詢研究課題之一是研究二、三、四線城市企業(yè)競爭格局的變化規(guī)律，以及規(guī)律后面的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及競爭策略，以此協(xié)助企業(yè)制訂“持續(xù)領(lǐng)先策略”或“跨越式發(fā)展策略”。

　　【規(guī)律7】成敗轉(zhuǎn)換規(guī)律

　　就房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言，有這樣一種規(guī)律：當初是偶然的機會或禁不住誘惑進入房地產(chǎn)市場;前1-3個項目幾乎都是100%成功;第三輪開發(fā)周期內(nèi)，或第4-10個項目期間，大都有一個項目是失敗的，甚至會賠上前幾個項目賺得的所有利潤;其后，在成功實現(xiàn)企業(yè)由機會導向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導向，由做項目轉(zhuǎn)變?yōu)樽銎髽I(yè)，由規(guī)模開發(fā)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕б嬖鲩L為主的“轉(zhuǎn)型”后，企業(yè)才會走上持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展之路。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，始終受制于兩個“天花板”：一是企業(yè)的自身資源和能力與企業(yè)發(fā)展速度不匹配——“瓶頸”制約企業(yè)發(fā)展;二是企業(yè)總是不斷面對新市場、新格局、新狀況、新問題——既有的經(jīng)驗不足以支持企業(yè)發(fā)展。如果不實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型，很難規(guī)避成敗轉(zhuǎn)換規(guī)律

　　【規(guī)律8】“盲學”吃虧定律

　　中國學蘇聯(lián)，蘇聯(lián)解體了;后來學日本，日本泡沫破滅了，再學美國，美國金融危機了。所以“盲學”沒有好結(jié)果，只能走有中國特色的社會主義道路。房地產(chǎn)企業(yè)亦如此。近一兩年來，盲目參照行業(yè)標桿企業(yè)管理模式的企業(yè)已越來越少了。因為大多數(shù)中小企業(yè)與所謂的標桿企業(yè)在企業(yè)規(guī)模、管理層級、項目數(shù)量、產(chǎn)品線成熟程度、企業(yè)文化、執(zhí)行力等方面有很大的區(qū)別。以萬科為例，萬科的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計是按照戰(zhàn)略分組的，而中小房地產(chǎn)企業(yè)肯定是流程管控型的——管理思想的起始點就不同，即便是對流程進行變通，也不好用。這就像一個身材矮小的人，你穿上姚明的衣服，怎么運動?即便是把姚明的衣服縮小幾號，那為什么不開始就量體裁衣呢?隨著早前導入標桿企業(yè)模式的企業(yè)在實施一段時間后效果普遍不理想，現(xiàn)在參照行業(yè)標桿企業(yè)管理模式的企業(yè)已越來越少了，大家又回到了對管理咨詢需求的起點：繪制企業(yè)的“基因圖”，針對企業(yè)特點和個性化需求，提供one to one咨詢。這正是蘭德咨詢多年來所倡導的管理理念，也是我們推行“狙擊手行動”的出發(fā)點。#p#分頁標題#e#

　　【規(guī)律9】高調(diào)低調(diào)規(guī)律

　　在業(yè)界，很多熱衷于頻繁地出入各種頒獎會、論壇、研討會的企業(yè)界，其企業(yè)近幾年的業(yè)績大都有所滑坡，至少增速放緩許多。恰恰相反，那些低調(diào)的企業(yè)，如綠城、中海、保利、綠地等，復合增長率幾乎都高于高調(diào)的企業(yè)。

　　【規(guī)律10】軟傷硬傷規(guī)律

　　就企業(yè)而言，硬傷表現(xiàn)在資金鏈極度緊張、法人治理結(jié)構(gòu)非常不完善(如董事長和總經(jīng)理經(jīng)常發(fā)生矛盾沖突)、不同要素資源配置非常不合理，等等。項目“硬傷”表現(xiàn)在土地權(quán)益有重大隱患、產(chǎn)品定位有重要偏差、規(guī)劃設(shè)計有重大缺陷，等等。通過大量的案例分析，我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)和項目有軟傷不可怕，只要盡快治好即可。如果自己解決不了，可以請專業(yè)機構(gòu)協(xié)助。但如果企業(yè)和項目有硬傷就比較危險了，往往誰都解決不了。