房?jī)r(jià)就是供需失衡的反映，而房地產(chǎn)的瓶頸制約因素又是政府壟斷的土地供應(yīng)。我一直強(qiáng)調(diào)一個(gè)觀點(diǎn)，決定當(dāng)期房?jī)r(jià)的不是當(dāng)期的供給和需求，而是預(yù)期的供給和需求。“18億畝紅線”已在社會(huì)上牢牢地建立了土地稀缺從而房產(chǎn)稀缺的預(yù)期，干預(yù)房地產(chǎn)的18般兵器(“國(guó)十條”和“新八條”)又大大增加了未來(lái)的不確定性，當(dāng)期開發(fā)規(guī)模隨著銷售額的萎縮而減少，勢(shì)必引起未來(lái)供應(yīng)量的下降，調(diào)控政策強(qiáng)化而不是削弱了供應(yīng)短缺的預(yù)期，增加而不是減少了房?jī)r(jià)上漲的壓力。

　　凡價(jià)格高漲，必然是供不應(yīng)求。以金融行業(yè)為例，眼下民營(yíng)企業(yè)融資困難，黑市利率高達(dá)50%，甚至超過(guò)100%，說(shuō)明面向中小企業(yè)的金融服務(wù)供應(yīng)嚴(yán)重不足。不是因?yàn)殂y根緊了和資金缺乏，而是中間渠道不暢通。否則就不能解釋，為什么國(guó)企沒有資金問(wèn)題，為什么各地仍在拉閘限電，為什么木材、中藥材等商品的炒作依然火爆。如何將社會(huì)游資引向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)中的企業(yè)?放松管制，讓更多的民營(yíng)小型金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，發(fā)揮金融中介作用，解決中小企業(yè)的融資問(wèn)題，活躍地方經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)造更多就業(yè)。我們不差錢，差的是機(jī)構(gòu)和渠道，差的是金融開放。

　　在傳統(tǒng)的凱恩斯主義分析框架中，通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可兼顧：要想保增長(zhǎng)，必須容忍通脹;要想控制物價(jià)，必須犧牲增長(zhǎng)。這個(gè)政策上的兩難導(dǎo)致了政府的猶豫不決，以及民眾和企業(yè)對(duì)緊縮的抵觸。實(shí)際上，兩全之計(jì)是存在的，但必須到凱恩斯經(jīng)濟(jì)學(xué)之外去尋找，將研究和關(guān)注的重點(diǎn)從傳統(tǒng)的需求分析轉(zhuǎn)向供給，從投資、消費(fèi)、出口需求轉(zhuǎn)向供給仍處于短缺狀態(tài)的部門。

　　去年下半年以來(lái)，不斷增加的通脹壓力促使中央銀行收緊銀根，企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)遭遇融資困難，一些企業(yè)因此而破產(chǎn)。我們又處于典型的宏觀經(jīng)濟(jì)政策兩難困境中：緊縮銀根則經(jīng)濟(jì)增速下滑，失業(yè)上升;不緊縮銀根，則通脹抬頭。在度過(guò)了最為困難的2009年和最為復(fù)雜的2010年后，我們迎來(lái)了最為糾結(jié)的2011年。

　　當(dāng)前的通脹是過(guò)去兩年貨幣超發(fā)的結(jié)果。2009年廣義貨幣增長(zhǎng)28%，GDP增長(zhǎng)9.2%，兩者相差19個(gè)百分點(diǎn)。2010年廣義貨幣又增加了20%，而GDP增長(zhǎng)10.3%，僅為貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)率的一半。多發(fā)的貨幣遲早要體現(xiàn)在價(jià)格上，不是商品價(jià)格就是資產(chǎn)價(jià)格，或兩者同時(shí)上漲。所謂輸入性通脹、天氣異常不過(guò)是混淆主要因素和次要因素的托辭，即使公眾能夠接受，通脹也不會(huì)因此而回落。

　　為避免出現(xiàn)惡性通脹，我們應(yīng)下決心繼續(xù)緊縮銀根，更多地使用利率、匯率的價(jià)格手段，輔之以存款準(zhǔn)備金率等數(shù)量手段，將過(guò)去幾年間超發(fā)的貨幣收回來(lái)。畢竟超發(fā)貨幣帶來(lái)的繁榮是暫時(shí)的，輸血可救急于一時(shí)，不可能維持身體的長(zhǎng)期健康，與其坐等滯脹的到來(lái)，不如抑制通脹于初發(fā)之時(shí)。

　　除了土地，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生較大影響的就是貨幣政策。因加息步伐落后于通貨膨脹，真實(shí)利率長(zhǎng)期為負(fù)，通脹預(yù)期抬頭，購(gòu)買實(shí)物資產(chǎn)的需求持續(xù)旺盛。在“買比不買強(qiáng)”、“晚買不如早買”的心理驅(qū)使下，假證明、假離婚、個(gè)人購(gòu)買轉(zhuǎn)為公司購(gòu)買等手法流行，嚴(yán)厲的行政手段也無(wú)法壓制堅(jiān)挺的當(dāng)期需求，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)顯著回落。

　　保障房是否可以增加供給，扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的局面?我認(rèn)為可能性不大。以“大躍進(jìn)”方式上馬，保障房本身就問(wèn)題重重。蓋房的土地在哪里?資金在哪里?交通、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施誰(shuí)負(fù)責(zé)提供?有無(wú)足夠的建筑施工能力?怎樣保證施工質(zhì)量?保障房建成后如何分配?市民是否愿意去住?若不研究解決這一系列的問(wèn)題，僅僅簡(jiǎn)單地用行政手段把指標(biāo)強(qiáng)壓給各級(jí)政府，結(jié)果一定是弄虛作假和騷擾民眾。媒體已有報(bào)道，一些地方將拆遷安置房、教師和員工宿舍算作保障房，湊數(shù)完成任務(wù)，實(shí)際并未增加有效供給;在另一些地方，政府預(yù)收了幾十年的房租，以籌集建設(shè)資金。做不到的事非要承諾，畫餅充饑吊起了胃口，預(yù)期一旦落空，饑餓感更加強(qiáng)烈。

　　退一步講，即使保障房順利建成，商品房可能會(huì)因此而更加昂貴。這是因?yàn)楸Ｕ戏恐饕獫M足低收入階層的住房需求，能夠分流的中端和高端需求有限。由于“18億畝紅線”的硬性約束，土地供應(yīng)總量是固定的，用于保障房的多了，用于商品房的必然減少。簡(jiǎn)單的算術(shù)告訴我們，保障房計(jì)劃使預(yù)期商品房供應(yīng)缺口擴(kuò)大，會(huì)推動(dòng)商品房當(dāng)期價(jià)格上漲。

　　如果政府下決心將房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到底，是否能夠改變市場(chǎng)的預(yù)期?也許，但問(wèn)題是調(diào)控能否進(jìn)行到底?過(guò)去幾次樓市調(diào)控，都因投鼠忌器，顧慮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面影響而放棄。一旦政策松動(dòng)，價(jià)格立即報(bào)復(fù)性反彈，相信這次也不會(huì)例外。與前幾次不同的是，在控制通脹的總體方向下，政府似乎愿意犧牲一、兩個(gè)百分點(diǎn)的GDP，以求房?jī)r(jià)的下降。但這次必須顧忌的“器”也不同了，地方財(cái)政可能成為新的掣肘因素。#p#副標(biāo)題#e#

　　有人認(rèn)為，1994年的分稅制改革后，財(cái)權(quán)過(guò)分集中在中央政府，地方的財(cái)權(quán)和事權(quán)不對(duì)稱，地方不得不另辟財(cái)源，土地財(cái)政應(yīng)運(yùn)而生。這個(gè)分析看上去有道理，但并不準(zhǔn)確，地方財(cái)政赤字的主要原因是支出增長(zhǎng)過(guò)快，特別是金融危機(jī)期間，執(zhí)行拉動(dòng)內(nèi)需的政策，各地?zé)o不大干快上，地鐵、公路、機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施投資猛增。支出超過(guò)收入，地方政府只好用賣地收入和土地抵押貸款彌補(bǔ)不足。請(qǐng)注意，用土地作為抵押，獲得銀行貸款，這是土地財(cái)政的重要組成部分。地價(jià)不僅影響賣地收入，而且在很大程度上決定了地方政府債務(wù)融資的規(guī)模。官方數(shù)字表明，截至去年年底，全國(guó)共有各類地方政府融資平臺(tái)8千多個(gè)，貸款余額8萬(wàn)多億，相當(dāng)于中央和地方政府一年的財(cái)政預(yù)算總收入。

　　房地產(chǎn)調(diào)控令土地財(cái)政難以為繼，如果將調(diào)控進(jìn)行到底，資金鏈條首先斷裂的可能是地方政府，而不是開發(fā)商，那時(shí)怎么辦?如果沿著行政干預(yù)的思路走不下去了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的希望又在哪里?和金融業(yè)一樣，要從根本上解決房地產(chǎn)的問(wèn)題，仍然要靠改革和開放。具體而言，開放土地一級(jí)市場(chǎng)，增加土地供應(yīng)，平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)，徹底改變土地和房屋越來(lái)越稀缺的預(yù)期。土地的市場(chǎng)配置將消除土地財(cái)政，為了平衡地方預(yù)算，需要進(jìn)行財(cái)稅體制改革。改革的重點(diǎn)不在中央和地方財(cái)權(quán)的劃分，而在政府職能的準(zhǔn)確界定，以及公眾對(duì)財(cái)政稅收的監(jiān)督。政府應(yīng)弱化其經(jīng)濟(jì)功能和投資功能，裁減冗員，削減政府消費(fèi)，將有限的稅收收入集中在公共服務(wù)和民生上，民生項(xiàng)目包括了保障房的建設(shè)。換句話說(shuō)，財(cái)政改革重在節(jié)流，而不是開源。政府的職能和開支若按現(xiàn)在的趨勢(shì)擴(kuò)張，再開辟多少財(cái)源也不夠用。如果要節(jié)流，就必須強(qiáng)化納稅人的監(jiān)督與制約。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，自我約束是靠不住的。

　　從宏觀政策和行政干預(yù)轉(zhuǎn)向改革開放，改革財(cái)稅體制，開放壟斷的和被管制的行業(yè)，開放市場(chǎng)，創(chuàng)造新的投資機(jī)會(huì)和就業(yè)機(jī)會(huì)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)潛力并未窮盡，是僵化的體制使我們陷入當(dāng)前的兩難困境。

　　房?jī)r(jià)的癥結(jié)在于地方財(cái)政，這已逐漸成為人們的共識(shí)。房?jī)r(jià)中約40%~60%為地價(jià)和各種費(fèi)稅，也就是地方財(cái)政收入，不解決地方財(cái)政問(wèn)題，房?jī)r(jià)就是打不開的死結(jié)。堅(jiān)持改革開放，我們就能夠打破僵化的體制，迎來(lái)新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。有效節(jié)制房?jī)r(jià)的上漲，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。