陳勁松:調控政策也應面臨中場休息新局
發布時間：2011-08-17 來源：北京晨報 編輯：宋羽欣
2011年下半年我們說是中場休息，中場休息在于市場機制不靈了，市場機制叫停了。比如說價格，按理說價格是市場機制的核心，但目前卻由政府來定;此外，如果說開發商貸款需要有點政策調控，那么老百姓個人抵押貸款現在也由政府定就不太妥了;至于限購，就更不是市場機制了，直接不讓你進入市場了。
市場機制的暫停，會發生幾件事情：
第一，部分開發商的開發尤其是豪宅的開發會暫停。因為你要錢沒錢，要賣沒人買。很多人問那怎么不降價呢?降價有人買嗎?降多少有人買呢?這個問題就成為擺在開發商面前一個非常實際的問題。所以破產的多種形式會在下半年出現，比如兼并和重組在2011年下半年力度會比較大。上半年大家是暫停不玩，下半年憋不住了，有些人退出，有些人堅守，這個是很可能發生的。
第二，價格下調是大概率事件。目前下調應該是出現了，對于表現還不明顯的城市，那就證明當地的開發商可能采用其他方式，或者是很有實力，這都有可能，因為存在地域差異。
第三，民間資金尋找機會。我們看今天的中國，雖然銀行錢緊得不得了，但是信托投資、私募股權投資(PE)、基金投資依然非常火爆。錢還在、心不死，這些錢可能會在這個時候尋找機會，彌補銀行存款準備金率高帶來的錢荒。
下半場中國房地產會發生一系列的變化，這些變化跟上半場不同。首先規則變化了。中國上半場的規則就是大家都是商人，開發商是，消費者是，政府也是。現在發現不對了，政府光當商人不行了。因此，下半場政府目標要多元化，與土地財政相比，就業、稅收等恐怕更重要。其他的變化還表現在市場分成保障房和商品房了，以及城市化縱深發展等。
在新的游戲規則下，會發生什么呢?我認為會涌現出一些新趨勢：
第一，房地產基金大發展。短期內基金可能會大發展，進入房地產，原因在于行業無法承受資金周期性頻密的緊和放，沒有哪個行業在過去三年經歷了像房地產這樣冰火兩重天的180度大轉彎。企業制定一個戰略至少可以管三年，而制定房地產戰略至少得一年一變，因此基金是一定會發展的。
第二，房地產跟內容的結合會越來越多，跟服務的結合會越來越多。比如旅游地產，目前很多是掛羊頭賣狗肉的“斧子湯”型[1]，重地產不重旅游。隨著政府水平越來越高，以及旅游內容提供商和房地產提供商開始執行不同的職能，斧子湯型旅游地產漸漸行不通了，服務內容提供商未來會有非常好的前景。
另外，商業地產也不能成為斧子湯的那個斧子，我們現在搞商業地產，拿商業當斧子，還是想賣住宅，而商業本身賺不賺錢無所謂。但是終有一天，這種使商業不賺錢而賣住宅又有問題的模式，將會成為一個巨大的包袱。現在旅游地產不說旅游，先說地產，商業地產不說商業，先說地產，這個是一個很不好的上半場的習慣，下半場恐怕要變。
第三，配置的多元化。比如說形成了兩個市場：保障房市場與商品房市場。保障房市場會有什么商機呢?商品房市場會跟以前完全一樣嗎?是不是全靠政府呢?如果不是，則會誕生一些新的服務商。
