摘要：2015年大同庫(kù)存商品房6萬(wàn)余套，市場(chǎng)商品房出現(xiàn)滯銷的現(xiàn)象，而此時(shí)，大同古城內(nèi)卻有1萬(wàn)多戶居民，仍然居住在破舊不堪的平房?jī)?nèi)，這邊房子賣不出去，那邊住不上新房子。2015年6月25日，大同市購(gòu)買存量商品住房領(lǐng)導(dǎo)小組成立，政府購(gòu)置商品房用于安置棚改拆遷戶，新政的出臺(tái)，猶如一場(chǎng)“及時(shí)雨”，適時(shí)化解了賣房難和安置難的兩大難題。

　　進(jìn)入2014年，對(duì)于大同的地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，“找塊地開發(fā)就能掙錢”的時(shí)代一去不復(fù)返了，隨著古都城市形象的提升，商品房的數(shù)量也與日俱增。2015年大同庫(kù)存商品房6萬(wàn)余套，市場(chǎng)商品房出現(xiàn)滯銷的現(xiàn)象，而此時(shí)，大同古城內(nèi)卻有1萬(wàn)多戶居民，仍然居住在破舊不堪的平房?jī)?nèi)，這邊房子賣不出去，那邊住不上新房子。

　　居住環(huán)境窘迫，眾多危舊平房居民待安置

 　 說(shuō)起古城內(nèi)危舊平房，大同市房管局一位負(fù)責(zé)人向相關(guān)媒體坦言，這些危舊平房為土木結(jié)構(gòu)，有些是新中國(guó)成立前，甚至是明、清年代建造，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出使用期限，沒有排水、沒有供氣、供暖，墻體坍塌、房頂漏雨，安全隱患重重，這里的棚改安置已經(jīng)成了大同古城保護(hù)修復(fù)工作的“一塊心病”。一句話形容，就是居住條件很差，解決起來(lái)太難。

　　市民茍?jiān)隽辆幼〉纳袂��?4號(hào)院，大約400平方米，院子中央是背靠背擠在一起的數(shù)間小房子，還有一條環(huán)繞四周的一米多寬的過(guò)道。四合院的老房子歪歪斜斜，強(qiáng)撐著，門窗上防風(fēng)用的塑料薄膜和房頂上的枯草在風(fēng)中瑟瑟發(fā)抖。

　　這處院子是一所傳統(tǒng)的四合院，東西南北16間房子共居住了12戶人家，每間房子的面積大約17平方米左右。茍?jiān)隽琳f(shuō)，他有三個(gè)兒子一個(gè)女兒，一家六口睡在一條土炕上。人口再多點(diǎn)的人家就想辦法在院子里搭一間小房，稍大一點(diǎn)的住人，小一點(diǎn)的用作廚房。茍?jiān)隽连F(xiàn)在住著的是一間10平方米的自建房，搭在院門外。院子里的那間房子，大兒子住完二兒子住，現(xiàn)在是三兒子住，茍?jiān)隽磷源髢鹤尤⑾眿D那天起，一直住在自建房里。

　　與茍?jiān)隽烈粯樱�原在大同市橡膠廠工作的馬吉祥也是棚戶區(qū)居民中的一員。1993年廠里分配給馬吉祥一間住房，面積19.4平方米，位于李懷角，馬吉祥與家人在那間小屋里住了近20年。幾年前，80歲老母親又住了進(jìn)來(lái)，原本狹小的屋子更顯得擁擠不堪。“一間屋子咋能住下三代人？”馬吉祥這樣反問相關(guān)媒體，也像是在問自己。

　　站在李懷角的街口向遠(yuǎn)處望去，一幢幢高大漂亮的居民樓映入眼簾，馬吉祥對(duì)那些漂亮的房子充滿憧憬，卻不敢奢望自己能搬到其中一間去。像馬吉祥、茍?jiān)隽烈粯樱�眾多危舊平房居民，大多是低收入家庭，沒有能力靠自己的力量脫離棚戶區(qū)。

　　消化地產(chǎn)庫(kù)存，政府出手購(gòu)買1.1萬(wàn)套商品房

　　大同市政府回購(gòu)商品房政策，正是在房地產(chǎn)庫(kù)存難去、保障房建設(shè)任務(wù)艱巨的背景下推出的。“政府采取團(tuán)購(gòu)的方式，以低于市場(chǎng)的價(jià)格回購(gòu)商品住房用于棚改安置，避免了大拆大建造成新的過(guò)剩和資源浪費(fèi)，既可實(shí)現(xiàn)惠民，又是對(duì)庫(kù)存過(guò)剩的房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)很好的對(duì)沖，是一個(gè)不錯(cuò)的決策。”大同市房管局負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　此次征收安置范圍是古城東、西、南、北城墻以內(nèi)的平房和土樓房的居民，共計(jì)1.0461萬(wàn)戶。棚戶區(qū)居民可以選擇每平方米3800元的計(jì)價(jià)安置，也可以選擇等面積的商品房置換。

　　改造征收安置方案出臺(tái)時(shí)，市政府先算了一筆賬，整個(gè)改造工程需投資金額約為40.5億元。如此大的手筆，資金又從何而來(lái)呢？

　　2015年6月5日，山西省住建廳和國(guó)家開發(fā)銀行山西省分行組織召開貸款需求對(duì)接會(huì)，大同市申請(qǐng)棚改貸款68億元，通過(guò)審核符合貸款條件的61億元，國(guó)家開發(fā)銀行已經(jīng)授信，市本級(jí)三個(gè)項(xiàng)目已授信35.65億元（其中購(gòu)買存量商品住房安置古城內(nèi)棚戶區(qū)居民項(xiàng)目32億元）。截至2015年底，通過(guò)省保障性安居工程投資有限公司，申請(qǐng)國(guó)開行貸款已到位資金22.68億元。至于貸款的回收，則主要通過(guò)古城棚戶區(qū)征收后的土地掛牌出讓、商業(yè)開發(fā)、安置戶補(bǔ)交價(jià)款等方式產(chǎn)生的利潤(rùn)來(lái)償還。

　　2015年6月25日，改造征收安置方案發(fā)布7天后，大同市即成立了購(gòu)買存量商品住房領(lǐng)導(dǎo)小組，購(gòu)買存量商品住房工作隨之啟動(dòng)。按政府要求，在房源的選擇上，必須是五證齊全的普通商品住房，戶型規(guī)整、通透，滿足采光要求，頂層、底層按所提供房源的比例配置。不涉及抵押和扣押等問題。在定價(jià)的把握上，必須是在公開、公平、公正的基礎(chǔ)上，由7家有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)擬回購(gòu)房源進(jìn)行評(píng)估，去掉一個(gè)最高價(jià)，一個(gè)最低價(jià)，然后取剩余5家評(píng)估價(jià)的平均值作為談判基價(jià)。在不高于基價(jià)的前提下與開發(fā)商進(jìn)行談判，并將談判結(jié)果報(bào)市政府批準(zhǔn)，才能確定為購(gòu)買價(jià)。遵循這一底線，工作人員先后對(duì)50多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行踏勘、談判。到2015年12月30日，簽約購(gòu)買存量商品住房1.1萬(wàn)套，涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目30個(gè)，住房建筑面積達(dá)107.53萬(wàn)平方米。

　　緩解雙重壓力，讓商品房變成惠民的安居房

　　“馬上就辦，真抓實(shí)干”，作為“冬季行動(dòng)”的成果之一，商品房的收購(gòu)與棚改居民的安置工作同步進(jìn)行，迅速展開，2015年底，茍?jiān)隽梁退�的街坊們完成了老屋征收簽字工作，并在今�?月5日前全部搬出了神曲巷14號(hào)院；李懷角的馬吉祥在今年初遷出老屋，其他棚改居民正逐漸搬遷，等待入住新房。

　　受益于此的當(dāng)然是眾多房地產(chǎn)商，還有像馬成龍一樣的鋼材經(jīng)銷商，以及施工方和農(nóng)民工等。大同市政府消化市場(chǎng)存量房的做法像場(chǎng)“及時(shí)雨”，讓許多深陷困境的地產(chǎn)企業(yè)重現(xiàn)生機(jī)。綠地集團(tuán)的林熾雄告訴記者，政府這次回購(gòu)綠地世紀(jì)城存量房496套，雖然沒多少利潤(rùn)，但總算讓企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)了，一切將進(jìn)入良性循環(huán)狀態(tài)。

　　星業(yè)集團(tuán)的李政表示，政府買走存量房，星業(yè)集團(tuán)就能投入五洲帝景城中村改造項(xiàng)目的三期開發(fā)，相關(guān)的拆遷項(xiàng)目，春節(jié)后就能開工。他說(shuō)，三期建設(shè)的12棟高層住宅，共計(jì)2538套商品房，全部是90平方米以內(nèi)的小面積住宅，是被大同市政府回購(gòu)用于安置棚改居民的商品房。

　　地產(chǎn)開發(fā)商解文亮對(duì)政府這一舉措的評(píng)價(jià)是：“緩解了開發(fā)企業(yè)資金壓力，盤活了社會(huì)存量資產(chǎn)，撬動(dòng)了低迷的樓市，帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)發(fā)展，是實(shí)實(shí)在在的惠民之舉。”

　　“2015年，全年共銷售商品房2.1萬(wàn)套，面積215萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)225%，增幅全省第一。大同市將在今后兩年內(nèi)每年去掉庫(kù)存2萬(wàn)套，用兩年的時(shí)間把其余的4萬(wàn)套存量房消化掉。”大同副市長(zhǎng)劉振國(guó)如是說(shuō)。