摘要：21城調(diào)控颶風(fēng)掀起之后，日前，央行就房地產(chǎn)信貸開(kāi)啟行動(dòng)。要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。這一輪樓市新政將對(duì)市場(chǎng)各方產(chǎn)生哪些影響？以往越調(diào)越漲的樓市怪圈能否走出？

       近日，針對(duì)“調(diào)控颶風(fēng)”引起的熱點(diǎn)問(wèn)題，戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東表示，即使熱點(diǎn)城市政策收緊，需求也很難溢出到三四線城市。在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，國(guó)家經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)高度依賴(lài)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)冷或過(guò)熱都會(huì)引起政府的強(qiáng)烈關(guān)注，前段時(shí)間的過(guò)熱導(dǎo)致了政府對(duì)市場(chǎng)的高度警惕，在這種情況下多個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控措施，不過(guò)，這并不是政府希望打壓房地產(chǎn)，于此相反，政府是試圖讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在一個(gè)更為健康平穩(wěn)的水平來(lái)發(fā)展，因此，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，整體市場(chǎng)的成交會(huì)冷下來(lái)，但是價(jià)格不會(huì)有太大的變化。

       此外，魏東還建議，對(duì)于剛需買(mǎi)房者而言，什么時(shí)候入場(chǎng)都是機(jī)會(huì)。

       目前，三四線城市的出清周期由26個(gè)月變?yōu)?2個(gè)月，但仍維持在一個(gè)高點(diǎn)上。隨著這一輪一線城市和熱點(diǎn)二線城市的調(diào)控政策收緊，會(huì)不會(huì)給三四線城市去庫(kù)存帶來(lái)一定的利好呢？

       魏東認(rèn)為，即使熱點(diǎn)城市政策收緊，需求也很難溢出到三四線城市，對(duì)三四線城市去庫(kù)存幫助也不大。去年以來(lái)，全國(guó)調(diào)控政策的普遍放開(kāi)，政策的初衷是希望把需求擠到三四線城市，解決三四線城市的庫(kù)存壓力包括商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存壓力。但資本是逐利的，上一輪政策并沒(méi)有達(dá)到原來(lái)預(yù)期的效果，反而資本流向一線城市和熱點(diǎn)二線城市，導(dǎo)致這一波的房?jī)r(jià)恐慌性上漲。雖然目前三四線城市出清周期從26個(gè)月降到22個(gè)月，但整體而言去庫(kù)存的任務(wù)依然艱巨。最主要是三四線城市的需求不足，房企沒(méi)有去三四線城市拿地的意愿。另外，三四線城市還面臨人口流動(dòng)問(wèn)題，單純僅靠本地需求消化庫(kù)存比較難。另外，很多三四線城市也存在資本反向流動(dòng)

       在一些一二線熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市有可能出現(xiàn)資本的溢出效應(yīng)，比如上海（樓盤(pán)）和深圳（樓盤(pán)）周邊的三四線城市，這主要是因?yàn)槌鞘腥盒��?yīng)，但是除了這些地區(qū)其他三四線城市的去庫(kù)存仍存在很大問(wèn)題。

樓市調(diào)控

       在調(diào)控收緊形勢(shì)下，去年下半年以來(lái)在市場(chǎng)高點(diǎn)拿“地王”的房企，現(xiàn)在心態(tài)又是怎樣的呢？魏東說(shuō)，對(duì)于房企而言，政策一緊縮就意味著又到了現(xiàn)金為王的階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)過(guò)了黃金十年，企業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)越來(lái)越薄，而市場(chǎng)對(duì)于房企的產(chǎn)品要求也越高，要做精品。對(duì)于產(chǎn)品做的好的大房企，經(jīng)歷了這么多年的調(diào)控，對(duì)于市場(chǎng)的變化是有準(zhǔn)備的，這類(lèi)企業(yè)通常不會(huì)有太大問(wèn)題。但對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)品和資金實(shí)力的企業(yè)而言，原來(lái)單靠囤地獲取利潤(rùn)的，會(huì)越來(lái)越難做。現(xiàn)在是一個(gè)整合和洗牌的過(guò)程。

       就市場(chǎng)層面而言，在調(diào)控政策之下，魏東就四季度市場(chǎng)走勢(shì)作出預(yù)測(cè)：從目前的情況看現(xiàn)在有流動(dòng)資金枯竭的感覺(jué)，年底美國(guó)可能加息，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性也會(huì)跟著緊縮。另外，從資本的二級(jí)市場(chǎng)看已經(jīng)有回暖跡象。這意味著資金在慢慢往資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。通常情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)落后于資本市場(chǎng)，因此今年的第四季度由于調(diào)控政策的影響整個(gè)市場(chǎng)的成交會(huì)有較大幅度的下降，價(jià)格則維持在一個(gè)平穩(wěn)的水平。整體市場(chǎng)的真正調(diào)整預(yù)計(jì)會(huì)發(fā)生在明年年中。

       此外，魏東也給買(mǎi)房者提出了一些建議：如果對(duì)于剛需而言，什么時(shí)候買(mǎi)都是時(shí)機(jī)，因?yàn)槭钦鎸?shí)的需求所在，市場(chǎng)高低，影響都不大。以以往的經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)對(duì)于政策的消化期大約在三個(gè)月左右，之后的成交量又會(huì)上來(lái)，在這個(gè)期間多走走多看看多和中介聊聊，說(shuō)不定能碰到一些急需資金的賣(mài)家急于出手手中房產(chǎn)。而對(duì)于投資需求，可以再等等。這一輪的調(diào)控力度強(qiáng)范圍廣，對(duì)于市場(chǎng)的打擊面還是比較大，加之目前整體經(jīng)濟(jì)走向不明朗，因此有可能過(guò)渡期比以往會(huì)更長(zhǎng)。另外，大家可以看看商業(yè)地產(chǎn)，一線城市商住倒掛的現(xiàn)象一直存在，而寫(xiě)字樓則一直處于較為緊缺的狀態(tài)。戴德梁行研究部今年三季度的數(shù)據(jù)顯示，北京（樓盤(pán)）寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)的空置率僅為5.8%，這意味著整體市場(chǎng)的需求還是非常強(qiáng)勁的。另外就租金而言商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)較住宅而言要高很多，因此對(duì)于追求長(zhǎng)期穩(wěn)定租金回報(bào)的投資者而言商業(yè)地產(chǎn)不失為一個(gè)好的投資渠道。