摘要：在去年的文章《房地產六個月后會變天》中，我提出，隨著管理層對房地產泡沫的擔憂，一系列調控措施勢必出臺，這樣的調控措施再加上房地產自身的大周期，房地產市場將在6個月后迎來變天。最近有人問：你之前說的6個月后房地產要變天的結論有變化沒？

       答案是：天已經在變。

       國家統計局公布的2016年最后一個月70個大中城市的房價數據顯示，北上廣深四個一線城市新建商品住宅，除了廣州環比上漲0.7%，北京、上海、深圳都出現了環比下跌的情況。二線城市新建商品住宅環比盡管上漲，但比11月回落0.2個百分點，三線城市漲幅回落也很明顯。

       而15個一線和熱點二線城市基本告別了去年前三個季度的瘋漲模式。其中，12個城市12月份新建商品住宅價格環比下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；2個城市環比持平；廣州市環比上漲0.7%，但已連續三個月漲幅回落。這是從官方統計的價格層面而言。

       我在過去講過，70個大中城市的房價統計數據極為粗糙，基本無法作為投資和觀察房價的參考數據，但是，我也多次強調，70個大中城市房價走勢是能夠反映趨勢的。特別是環比價格的變化，對于判斷趨勢還是很有價值和意義的。

       當然，我說的變化很顯然不僅僅指價格的變化。我所言的變天，指的是中國的房地產市場的整體，在經歷了一個大的上漲周期后，從趨勢以及市場未來的基本面、政策以及在宏觀經濟中的地位，都將發生顛覆性的變化。當然，這種變化有些是主動而為之，但很多是因為市場本身今非昔比被動進行。比如，地方政府對房地產的依賴，要擺脫這種依賴，不可能靠地方政府的自覺主動，而只能在被迫無奈的情況下才會思變。

       回顧一下去年房價飆漲背后的推手和邏輯：2015年“3.30”政策是房價上漲的第一推手，“去庫存”則吹響了房價上漲的號角；實質上寬松的貨幣政策為房價的上漲提供了充足的彈藥；高杠桿拿地導致的地王頻出疊加強化了房價上漲的預期。

       這些因素輪番作用的結果，一方面使得熱點城市的房價在幾重推力的作用下超預期瘋狂上漲，另一方面，一旦預期形成，短期改變幾乎沒有可能。以致于每一次，每一個城市的限購似乎成了某種暗示，引發了購房者更大的上漲預期。投資客在地王和資產荒的雙重恐慌中高點搶房，房子在這種氛圍下已經失去了真正的居住功能，而是成了資本玩家的傳遞游戲。

       盡管從去年5月份開始，“權威人士”、中央高層不斷警示房地產泡沫，但市場的瘋狂愈演愈烈，乃至到了9月底，被迫連夜出臺調控措施，強制為房地產市場降溫。當時我預判：按照政策周期與市場周期多年來的時間關系，本輪房地產周期應該在半年之后進入真正的下行通道。

       為什么預判房地產會變天，根本原因不是因為政策，而是因為房地產基本面的巨大變化。今天中國的房地產市場和過去比，無論是基本面，還是市場的絕對值，都已經站在了一個歷史的高點。在戶均擁有住房超過1.5套，人均擁有住房面積超過35平的情況下，房地產未來需求的空間并不會太大，而房價與收入的關系已經完全倒掛。

       按照美國的標準，一個家庭如果每月在居住方面的負擔超過其收入的30%，就意味著這個家庭有嚴重的居住問題，而今天中國很多家庭在住房方面的負擔都遠遠超過這個比例。房價的上漲除了吹大泡沫，對于中國的城鎮化并無任何好處，投資性的需求一旦見頂，房價的回落就會成為必然。

       特別是，我們必須看到中國房地產市場到了今天為止四大變局：

       一是供求關系逆轉，除了極個別的城市，比如北京，90%以上的城市供需基本平衡，房地產作為最好投資品的歷史接近尾聲；

       二是經濟和貨幣周期逆轉，過去18年中國房地產的周期和中國經濟搞增長的周期重疊發揮效應，中國處在一個前所未有的貨幣化加速的過程中，貨幣化導致的一個結果就是房地產泡沫的累計，這在很多國家都是如此，但是，這個周期在終結；

       三是人口周期的逆轉，中國已經基本告別了過去的人口紅利，不久的將來，中國人口絕對下降的轉折點會到來，80后和90后兩個最大的嬰兒潮引發的住房井噴需求正在終結，未來中國的住房需求遠低于開發商炒作的數量；

       四是國際資本流入的逆轉，隨著中國經濟高增長周期的終結，國際資本減緩流入中國，甚至流出中國，導致的結果就是人民幣單邊升值的結束已經開始流出，中國的資產價格將面臨重估。這些因素，我過去不斷的強調再強調。

       這四個變局，也將成為中國房地產變天的重要因素。

       在這些顛覆性的變化下，房地產的內核和基因也在悄然改變。

       在中國城鎮化遠遠沒有完成的情況下，中國一線城市以及部分二線城市已經進入到二手房時代。根據鏈家地產發布的研究報告，2016年，全國二手房交易規模占住房交易總額的比例達到41%，比2012年提高了20個百分點。

       報告顯示，一線城市二手房交易額是新房的2.1倍，北京、上海和深圳二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%和60%。二線城市中，南京、廈門、福州二手房交易額分別占總交易額的52%、67%與60%。這些城市房地產市場正逐步進入二手房時代。

       房地產市場進入二手房時代，是一個城市穩定的標志。

       事實上，盡管中國的城鎮化還沒有完成，但是，這并不意味著每年新增住房的高需求還會持續，未來每個城市城鎮化帶來的住房新增需求將進入平穩增長期。

       從增量進入存量，從一手房市場進入二手房市場意味著，無論是開發商的盈利模式，以及政府對房地產的依賴模式，都將發生顛覆性的變化。

       房地產將加速回歸服務業的本質，將爭奪在住宅服務市場，特別是智慧小區帶來的大數據、智能家居、物聯網等市場拓寬產業鏈條，而政府也將從賣地模式，開始加快房地產稅的推動。

       未來10年，房地產市場的這種變化，將使得房地產市場面目全非。我之前講的，80%的開發商會死掉的慘烈局面必將出現，但留下的，將會賺取中國城市和居住服務升級帶來的豐厚的紅利，他們仍然會活得很好。

       當然，這并不意味著未來的房價不會出現暴漲。由于中國城鎮化的畸形路徑，以及由于城市的行政級別導致的區域一體化的停滯和難以推動，一些城市資源仍然屬于稀缺資源，仍然是僧多粥少。比如北京，盡管強調2017年房價環比不漲，但在控制人口的壓力下，土地供應的實質短缺，一旦調控放松，一定會迎來再次瘋狂的反彈。所以，北京四環內的房價起碼在我們看得見的未來，仍然具有稀缺價值。

       其他個別熱點城市的黃金地段以及教育資源集中的地區，和北京房價未來的表現也是大同小異。過去30年是農民進入城市，未來30年，是爭相進入優質城市，分享城市公務服務。城市的升級和城市的沒落交替進行，我們會看到一些之前的明星城市的塌陷式衰落。

       文章的最后，我仍然強調：2017年形勢復雜前所未有，對你人生的重大決策而言，千萬不可輕舉妄動，除了生孩子要快，其他無論是辭職，還是買房，還是創業，都要慎之又慎。2016年我鼓勵大家買房子，2017年我呼吁高凈值人士減持房子，這和房地產的變天有關。對于一般人，什么時候可以買房子，我的答案是：再等半年，起碼應該在2017年上半年結束之后，再來評估形勢。