潘璠：客觀評價住房制度改革和長效機制建設
發布時間：2018-01-02 來源：《經濟日報》 編輯：郭瑞瑞
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摘要：2017年年底召開的中央經濟工作會議將“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”作為推動經濟高質量發展的8項重點工作之一。此前召開的中共中央政治局會議，將“加快住房制度改革和長效機制建設”列為重點工作之一。自2016年“9·30”這一輪樓市調控以來，我國房地產形勢正在發生新變化，加快住房制度改革和建立長效機制的條件漸趨成熟。為此，相關媒體特邀請國家統計局統計科學研究所原所長潘璠就加快住房制度改革和長效機制建設的話題進行系列評析，歡迎讀者關注并參與討論。
上世紀90年代，房地產業在我國日漸崛起，居民住房呈現福利分房和市場化購房并存的局面。至本世紀，隨著福利分房逐漸終結，商品房市場有了更大規模發展。同時，政府陸續采取經濟適用房、“兩限房”、廉租房等形式，解決收入相對較低家庭的住房問題。縱觀房地產業20多年的發展，其在改善人民居住條件和促進國民經濟發展方面確實發揮了積極作用。
第一，極大改善了城鎮居民的居住條件。根據《中國統計年鑒》，2016年全國商品住宅銷售面積達13.7億平方米，是1998年的12.7倍，僅從2005年到2016年的12年間，即銷售商品住宅108億平方米；而從2005年到2015年的11年間，全國房地產企業銷售成套住宅達7723萬套。
第二，對經濟發展拉動作用明顯。2015年，我國房地產業在GDP總量中占比為6%，比1978年的2.2%和1998年的4%分別提高了3.8個和2個百分點。在多數年份中，房地產業增速在按季度核算發布的九大行業中位居前三。如果考慮其對建筑、建材等諸多相關行業的連帶關系，及稅收、就業等方面的作用，其貢獻則更大。
由于房地產業存在較大剛需，且相對不需要更高的科學技術作支撐，投入資金回收較快，以致很多地方將其作為發展地區經濟的支柱產業，個人投資者也大舉涌入，一些地區對土地財政的依賴甚至到了欲罷不能的程度。這都對經濟發展和人民生活產生了負面影響。
一是拉高了房價，使居民實際購房能力下降。從1998年到2015年，我國房地產開發企業按現價計算的每平方米房屋建筑面積造價增長1.5倍，但每平方米商品房售價則增長2.3倍；造價占售價的比重也由59%降至45%。盡管相關口徑有差異，但仍可說明兩者間的變化趨勢，也表明房屋價格偏離價值的程度在擴大。很多剛需民眾或望房興嘆，或傾三代人之力并背上巨額房貸才能購房。
二是帶來了樓市泡沫，加大了潛在的金融風險。國際上通常以售租比來反映樓市的投資潛力和泡沫化程度，以單位面積售價和租價比較，在200至300范圍內比較合理。但在我國一二線城市，這個比例達到400至600甚至更高，泡沫已經很明顯。在此情形下還有大量炒房資金進入樓市，甚至在調控形勢下依然以自有資金入市，原因在于這些人對房價預期依然看漲。但是，泡沫到了一定程度必然破滅，國外已有前車之鑒。
2012年下半年，國家啟動了以限購、限貸為主要措施的樓市調控。一年多后，調控效果初顯；至2015年初，商品房銷售面積和銷售額均降至最低點，70個大中城市房價全部呈下降之勢。由于房地產市場變化給一些地區經濟帶來了下行壓力，當年“9·30”起，有關部門和地方陸續松綁“雙限”措施，致使一二線城市房價高企，由此便有了始自2016年“9·30”至今的又一次樓市調控。
