徐曉亮：也許歲末將迎來(lái)房地產(chǎn)入市良機(jī)
當(dāng)一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次站在一個(gè)十字路口時(shí)，二三線(xiàn)城市也相繼拉開(kāi)限購(gòu)大幕，這讓開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化，隨著新限購(gòu)城市逐步增加，在向二三線(xiàn)城市騰挪資金的“戰(zhàn)術(shù)”失靈后，打折促銷(xiāo)成為促進(jìn)銷(xiāo)售的唯一有效手段，降價(jià)幅度達(dá)10%以上的樓盤(pán)銷(xiāo)售速度明顯加快。
從目前樓盤(pán)降價(jià)的形勢(shì)看，北京、上海等一線(xiàn)城市已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)了不少降價(jià)樓盤(pán);二三線(xiàn)城市也緊隨其后。但目前開(kāi)發(fā)商降價(jià)的目的，主要在于試探市場(chǎng)所能接受的價(jià)格底線(xiàn)，真正全面降價(jià)的樓盤(pán)少，更多樓盤(pán)的降價(jià)事實(shí)上只是優(yōu)惠促銷(xiāo)的廣告營(yíng)銷(xiāo)手段。另外，普通商品住宅降價(jià)對(duì)銷(xiāo)售的刺激作用遠(yuǎn)大于高端住宅，而大開(kāi)發(fā)商比中小開(kāi)發(fā)商的降價(jià)幅度更大、且更動(dòng)真格。
涼涼的秋風(fēng)襲來(lái)時(shí)，滬上樓市也“涼意襲人”。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今年的“金九銀十”未能重現(xiàn)往日的“盛宴”——增加推盤(pán)及增大促銷(xiāo)力度并沒(méi)有提振成交量，在政策疊加和價(jià)格預(yù)期效應(yīng)下，“金九”的“成色”很差，由此“銀十”也不再令人期待。
從9月的前18個(gè)交易日看，全市新建商品住宅僅成交了26.4萬(wàn)平方米，比去年同期的59.5萬(wàn)平方米大跌52.34%，幾乎創(chuàng)下歷史同期最低。雖然低總價(jià)、小戶(hù)型房源仍頗受市場(chǎng)追捧，個(gè)別高端項(xiàng)目也銷(xiāo)售較好，不過(guò)市場(chǎng)總體走勢(shì)仍然低迷。同時(shí)樓市庫(kù)存壓力進(jìn)一步增大，預(yù)計(jì)年底前成交量很難回升，甚至有可能再創(chuàng)新低。
與開(kāi)發(fā)商的火熱促銷(xiāo)相比，購(gòu)房者卻頗為淡定。政策力度空前,對(duì)人們的心理預(yù)期起到了正面的引導(dǎo),追漲殺跌的心態(tài)使得樓市博弈的天平已經(jīng)明顯向購(gòu)房者傾斜。當(dāng)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的下跌預(yù)期已經(jīng)形成，小幅零星的降價(jià)已不能吸引購(gòu)房者，即使是剛性需求也保持觀望狀態(tài)。
顯而易見(jiàn)的是，在面臨信貸緊縮和資金回籠難度增大的情況下，開(kāi)發(fā)商們手中已無(wú)太多籌碼與市場(chǎng)博弈。加之接近歲末又到了考慮明年開(kāi)發(fā)所需現(xiàn)金流和土地儲(chǔ)備的時(shí)候，降價(jià)銷(xiāo)售，盤(pán)活資金，以避免資金鏈斷裂或是地產(chǎn)商能存活下來(lái)的不多選擇之一。四季度市場(chǎng)仍有進(jìn)一步下探空間。對(duì)于政策制定者而言，只要調(diào)控信號(hào)明確并且傳達(dá)出政策長(zhǎng)期性的信息，必會(huì)使開(kāi)發(fā)商降低盈利預(yù)期而降價(jià)銷(xiāo)售。
當(dāng)“低價(jià)熱銷(xiāo)、高價(jià)滯銷(xiāo)”已經(jīng)成為普遍情況，價(jià)格的再一輪普降或?qū)㈤_(kāi)始。隨著現(xiàn)金流不充裕的房地產(chǎn)商率先降價(jià)，降價(jià)行情會(huì)在四季度整體浮現(xiàn)。樓市價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)，對(duì)于那些有真正自住需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選準(zhǔn)性?xún)r(jià)比較高的樓盤(pán)，抓住年末即將出現(xiàn)的入市時(shí)機(jī)才是王道。
而市場(chǎng)積累了一批剛性的自住型購(gòu)房需求可能會(huì)在年末釋放。自住型購(gòu)房者面對(duì)年底新盤(pán)的低價(jià)入市，以及在購(gòu)房需求緊迫性的刺激下，很可能紛紛選擇結(jié)束觀望，出手購(gòu)房。此外，CPI的高漲，也將使得一批前期觀望的購(gòu)房者為了財(cái)產(chǎn)的保值和增值更加急迫的入場(chǎng)。改善型需求的避險(xiǎn)性，自住購(gòu)房需求的迫切性相互疊加，以及房源供應(yīng)量的放大，新盤(pán)的打折促銷(xiāo)，都將進(jìn)一步刺激年末的市場(chǎng)交易量回升，使得“金九銀十”或?qū)⒀葑優(yōu)?ldquo;歲末效應(yīng)”。
