摘要：從2021年開始，房地產(chǎn)重點(diǎn)推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展是毋庸置疑的，因?yàn)樵诜孔邮怯脕碜〉牟皇怯脕沓吹倪@個(gè)定位下，居住成了房子的重要功能，倒不是說，投資功能被抹殺了，而是開始回歸本質(zhì)。

       本來大家也開始對(duì)租賃市場(chǎng)有一個(gè)重新的認(rèn)識(shí)，可是當(dāng)大家看到長(zhǎng)租公寓這樣的市場(chǎng)混亂不堪，甚至在2021年最后幾個(gè)月里，幾乎都有關(guān)于這方面的話題上熱搜，實(shí)在是讓大家害怕。

       如果回顧長(zhǎng)租公寓，應(yīng)該源于2015年國(guó)家從政策上提出來后，很多企業(yè)嗅到了商機(jī)，紛紛進(jìn)軍租賃市場(chǎng)，不管房地產(chǎn)開發(fā)商還是其他機(jī)構(gòu)，都覬覦已久希望分食租賃市場(chǎng)這塊大蛋糕，并紛紛涉獵長(zhǎng)租公寓行業(yè)，可謂趨之若鶩，“長(zhǎng)租公寓”火得一塌糊涂。

       可是偏偏很多企業(yè)從一開始就跑偏了，要么從一開始就心術(shù)不正，要么就是始終沒有找到合適的商業(yè)模式。

       1月8日，SOHO中國(guó)潘石屹表示，在現(xiàn)在的金融環(huán)境、稅收環(huán)境下，做長(zhǎng)租公寓的主要有兩類人：一類是“騙子”，一類是“傻子”。他說：“長(zhǎng)租公寓是龐氏騙局在房地產(chǎn)市場(chǎng)里的一個(gè)體現(xiàn)�！�

       他這話說得非常重，可是有沒有道理呢？相信每個(gè)人心里都有一桿稱。長(zhǎng)租公寓真的都是這樣嗎？我們知道，龍湖、中駿等房企早就涉獵“長(zhǎng)租公寓”。就連萬(wàn)科還剛剛在2020年的12月29日晚表示，公司看好長(zhǎng)租公寓未來，會(huì)堅(jiān)定不移地推進(jìn)該業(yè)務(wù)。

       按照潘石屹說的意思，“騙子”是因?yàn)闆]有想做長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，就是為了騙上一筆就完事，我認(rèn)為這樣的企業(yè)已經(jīng)跑路了。那么所謂的“傻子”呢？或許就是賬沒算清楚，稀里糊涂，因?yàn)榕耸�屹認(rèn)為，辦公樓的出租回報(bào)率超過3％，公寓的回報(bào)率大概是1％，銀行的貸款利率至少是4％-5％。

       這倒是好理解，雖然潘石屹所說的公寓跟長(zhǎng)租公寓的房子產(chǎn)品都不一定是一種，但是也足見租房靠收房租這種模式確實(shí)有點(diǎn)難。尤其是在高房?jī)r(jià)現(xiàn)狀下，愈發(fā)顯得租金回報(bào)更低了。做長(zhǎng)租公寓的確看起來不太劃算。租金回報(bào)不高，但在租客眼里租金并不太便宜。

       這種尷尬過去或許還可以靠那種“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付、短錢長(zhǎng)投”模式來維持，但是以后呢？顯然是不可能持續(xù)的。那長(zhǎng)租公寓就沒有未來了嗎？也不一定。

       我認(rèn)為任何事都有一個(gè)發(fā)展的過程，過去這些年，缺乏監(jiān)管，缺乏制度上的完善，結(jié)果導(dǎo)致趨之若鶩，最后不歡而散。但是往往否極泰來，壞事或許會(huì)變成好事。當(dāng)事情發(fā)展到一定程度或許就會(huì)好轉(zhuǎn)，可以看出國(guó)家在發(fā)展租賃住房的決心和力度。

       對(duì)于長(zhǎng)租市場(chǎng)也同樣如此。1月6日，官方發(fā)布文件，要推動(dòng)出臺(tái)《住房租賃條例》，加快完善長(zhǎng)租房政策。整頓規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，加大對(duì)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”以及違規(guī)建立資金池等的整治力度，防止過去的問題再次出現(xiàn)。

       如果不是前邊遇到的這些問題，或許還不一定會(huì)更加徹底整頓長(zhǎng)租乃至租賃市場(chǎng)，等于這個(gè)催化劑加速了租賃市場(chǎng)向更加正規(guī)化發(fā)展的進(jìn)程。

       實(shí)話實(shí)說，遇到騙和傻，沒辦法，并不代表長(zhǎng)租公寓前景不美好。我一向強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)租公寓未來市場(chǎng)非常大，房地產(chǎn)市場(chǎng)也正處于向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)換的過渡期。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2020年，中國(guó)租房市場(chǎng)租金總收入價(jià)值會(huì)達(dá)1.6萬(wàn)億。2030年，這一數(shù)據(jù)將達(dá)4.6萬(wàn)億元。這塊大蛋糕有多誘人不言而喻。

       我想說，除了潘石屹提到的兩種人，其實(shí)還有一種，那就是在低調(diào)潛行，積蓄力量，未來誰(shuí)能在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中脫穎而出，現(xiàn)在還不好說，但是值得期待。長(zhǎng)租公寓絕對(duì)不能只有潘石屹說的那兩種人。

       房?jī)r(jià)穩(wěn)定大局已定，很多城市的房?jī)r(jià)不是所有人都能承受，如何解決住房問題？租購(gòu)并舉絕對(duì)是長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。長(zhǎng)租公寓是解決居住問題的重要渠道，集中式公寓市場(chǎng)需求大，且符合租購(gòu)并舉的政策方向。

       不久的將來，在租賃市場(chǎng)發(fā)展這一塊，一定會(huì)有突飛猛進(jìn)的發(fā)展。