整個樓市在跌宕起伏中走過了2011年，調控政策接連而至，無論成交量還是房價、地價均出現了明顯下滑，房企業績一片狼藉。2012年樓市走向依然撲朔迷離，在一次關于新年樓市走向的論壇中，華遠地產總裁任志強認為目前樓市的拐點還未出現，那么2012年的樓市又將走向何方?2012，樓市還有四大謎題待解。

　　謎題一：限購令將如何執行?

　　據相關統計數據顯示，自2011年年初開始執行限購令的48個城市中目前只有包括北京、上海在內的25個城市表示繼續執行限購令，其他城市均未明確表態。但是限購令作為一項行政命令，缺乏長期可持續執行的法律依據。而且作為地方政府而言，對于限購令的執行積極性不高。

　　在中央經濟工作會議中，只提出了要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，也并未具體涉及到限購政策執行。在過去的2011年中，包括中山、海口等城市均出現過放松限購的事件;同時不少城市只在一定區域內執行限購;還有一些城市用限價代替限購等陽奉陰違的現象。新年伊始，幾年前依靠房地產業維持財政收入的地方政府，很難快速實現產業轉型，因此，在執行限購上地方與中央的博弈會更加突出。

　　謎題二：房產稅能否落地?

　　2011年年初，上海、重慶開始試點房產稅。上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%;重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。而試點效果的顯現需要較長時間，未來房產稅有望逐漸成為地方財源支柱。

　　房地產政策的調控從短期目標來講，去泡沫是很重要的;中期來講，擴供給很重要，達成供求相對的平衡;從長期而言，制度建設非常重要，要避免上幾輪所出現的報復性的價格上漲，同時避免房地產資產化的投機性趨向。加強制度建設是非常重要的，房產稅就是制度建設中間的非常重要的一環，雖然它可能不能夠起到一個根本性的作用，但是它對于遏制目前的炒房趨向是非常重要的。

　　謎題三：房價底部何時可見?

　　銷售淡季談、旺季談、不淡不旺更要談。總之，什么時候談論房價都是焦點，而拐點之爭的劇烈更折射出2011年房地產行業的動蕩不安。政策與市場博弈的激烈，令樓價的能見度頗低，政策的持續高壓，加上開發商超預期的抗壓能力以及復雜的宏觀經濟環境，尤其是高通脹的助推，使得樓市在下挫預期下，樓價的曲線表現出更多戲劇性的變化。

　　其實對于房價問題不論政府還是學者以及開發商，均以價格回到“合理區間”為房價下跌的擋箭牌，但是時至今日沒有一人給出到底什么是合理區間的概念。聶梅生認為，房價的合理價位應該低于GDP與人均收入的增長，高于CPI與PPI的增幅，只要在這個區間內增長，房價便屬于合理價位。

　　謎題四：保障房成房價穩定器?

　　2011年，1000萬套保障房的開工量創下歷史之最，也在改變著樓市的格局。加上今年計劃開工的700萬套，兩年內開工建設的保障房，幾乎達到整個“十二五”建設任務的一半。根據國務院部署，至“十二五”期末，保障房的覆蓋面將達到20%。

　　不過，業內人士提醒，尚有幾大深層次問題亟待破解。比如，根據房屋建設周期，1000萬套保障房今年進入全面施工期，其建材、人工成本將明顯高出去年。加上新建套數，今年保障房的資金需求將創新高，對各方帶來嚴重壓力，融資創新迫在眉睫。

　　另外，保障房項目配套設施的供求矛盾將進一步放大。保障房能否被接受，更取決于交通、醫院、學校等公共資源的配置。2012年需完善對地方保障房建設的考核指標。再如，2012年將有更多保障房投入供應，分配如何確保公平成為重要課題。業內人士建議，應加快建立保障房申請者經濟狀況核對的合理機制、住房保障方面的法制建設完善，堵塞漏洞。