郎咸平：房價漲跌很大程度定于居民結構
發布時間：2012-01-17 來源：郎咸平博客 編輯：狄海霞
2010年以來，中央政府出臺了一系列房產調控措施，包括限購、提高借貸成本、征收房產稅等多種手段，然而直到近期房價才開始停止上漲態勢，并出現松動。降價求生存似已成為房企的不二選擇。在限購令、房產稅以及收縮信貸的三重夾擊下，房價真的會降下來嗎?如果調控措施有效，我們的房地產企業又路在何方?
從外表看，2011年上半年五大城市開始領跌的情況和2008年二季度房地產崩盤的情況很類似。2008年第二季度房地產投資增速是34%，可是一線城市是7%。由于一線城市首先領跌，然后波及到其他二、三線城市。2011年上半年投資增速33%，可是北京市從2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%，上海從2010年的35%跌到2011年上半年的9.4%。但是今年的特殊情況是供大于求。
北京從2008年到2010年，平均每一年成交30萬套左右，2008年17萬套，2009年40萬套，2010年33萬套，其中三分之一是一手房，三分之二是二手房。如果說開發商想降價的話，它只有三分之一的沖擊效果。2010年年底做的調查結果顯示，北京居民有自己產權房子的人占72.4%，其中18.3%是多套房子。
北京市限購令允許北京市戶籍老百姓可以買兩套房，因此72.4%的人當中有不少人還有能力再買第二套房，所以這對整個需求并沒有大幅打壓。北京的這些新樓盤大部分都在五環之外，調控的原因使得通州等地每平方米大概下降兩千元，而五環之內的二手房價格是否下跌不看地產商，而是要看72.4%這些有房子的老百姓。
房價是否下降取決于戶籍人口，房價是否上漲取決于非戶籍人口。北京市有本地居民1200多萬人，外來人口720多萬人，真正需要房子的是這些外來人口，基本上很多人沒房。所以北京市房價上漲最大壓力來自于非北京市居民的外來人口，其次才是想購買多套房者以及投機者，但是這一批外來人口不準買房的結果，漲價立刻停止，因為他們最大的動力停止了。
