房地產買賣涉及的主要糾紛類型以及如何回避風險
發布時間：2012-09-07 來源：0352房網 編輯：紫琳
手機看文章
1、定金(合同)責任
按照法律的規定，支付定金應當簽訂定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一個“收條”，上面寫了“定金”兩個字，而且在支付定金的時候也沒有簽訂房屋買賣合同或定金合同，那這個定金的性質是無法確定的，在這種情況下很容易發生糾紛。房產中介居間協議，協議上各項內容都已基本確定，可視為定金合同。
2、逾期交房
上家在合同約定的交房時間還未交房，除下家未按時付款等情況，要對下家承擔違約責任。下家可以要求交付房屋并賠償損失，損失可以參考同類房屋的租金計算。
3、和中介的糾紛
買賣雙方在與中介公司簽訂居間合同后，甩掉中介公司私下交易(俗稱的跳單)或簽訂合同后毀約，造成中介公司中介費用的損失，中介公司可以根據居間合同追究其責任。
如中介公司在進行居間服務時，不規范不盡責而造成的糾紛，也要承擔與其過錯相當的責任。但中介的責任有限，假如假身份證，假產證非常逼真，中介只盡一般審查義務，不能要求中介發揮偵查職能。中介只要沒有故意或過錯，盡到了基本審查義務，如備案，產權調查等就應該是免責的。
4、 陰陽合同糾紛律師
陰陽合同也叫黑白合同,指的是在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的數份不同價格的合同。二手房交易中，“陰合同”是體現買賣雙方真實成交價格的合同，雙方私下留存。“陽合同”一種是為了逃避稅收，做一份低價合同,另一種是為了多貸款,做一份高價合同。房產中介機構為促成房屋買賣合同的簽訂，往往會推薦各種方式進行逃稅、避稅，最常用的手段即簽訂“陰陽合同”。
這種交易模式原則上是行得通的。但是房價一旦變化，價格上漲出賣人不愿賣、房子到手買房人不愿意履行陰合同，糾紛就很容易發生。
按上海市高級人民法院的規定，在因“黑白合同”價格不一而產生爭議的情況下，原則上以時間在后的合同價為準。除非有證據證明前一份合同價是為規避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。舉證責任是由提出異議方來承擔。 但是，兩份合同的簽訂時間并不一定有先后，可能是同時簽訂的。如果一定要以后一份合同為準的話，這時就會難以認定哪一份合同是“后一份合同”。所以關鍵是要證明哪一份合同的價格才符合雙方的真實意愿。
5、戶口問題糾紛
房屋交付后，買家才發現房內有上家或者他人的戶口，即使合同中約定上家應當保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院還是不會被受理。交房時一定要查清房屋內是否有戶口再付款。
關于二手房買賣交房后發現房屋有戶口的糾紛,目前上海市各級人民法院關于這類案件的處理方式為：如果當事人以賣方違約為由，要求賣方承擔違約損害賠償責任的，可以作為民事案件處理;買方要求賣方實際履行約定，將戶口遷出并將自己戶口遷入的，違約損害賠償可以作為民事案件受理，但戶口遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件受理范圍，裁定不予受理或者駁回起訴。為避免此類糾紛，約定相應的違約責任(一般可以約定每逾期一日承擔房價的萬分之五作為違約金)，并留足一定的尾款，待戶口遷出后支付尾款。
