現(xiàn)在買房的人越來(lái)越多，買房要面臨很多問(wèn)題，比如說(shuō)房產(chǎn)糾紛。近幾年聽(tīng)說(shuō)的房產(chǎn)糾紛的案例非常多，這其中很大部分是因?yàn)?ldquo;附加條款”引起的。在這些“附加條款”中，開發(fā)商從利己的角度追加條款，購(gòu)房者只能被動(dòng)接受。

　　斷供陷阱：在購(gòu)房者跟銀行的借貸合同中，開發(fā)商是擔(dān)保方。隨著調(diào)控加劇，假社保、假稅票等暗箱操作的出現(xiàn)，一些實(shí)際上已經(jīng)擁有多套房產(chǎn)的投資客依舊有辦法貸款購(gòu)房。這種情況，讓開發(fā)商擔(dān)心購(gòu)房者未來(lái)出現(xiàn)斷供連累自己。因此，他們?cè)诤贤�的附加條款中寫下這樣的約定：如購(gòu)房者連續(xù)斷供三個(gè)月以上，導(dǎo)致銀行向開發(fā)商追償按揭款的，開發(fā)商可以無(wú)條件解除購(gòu)房合同，并且向購(gòu)房者索取購(gòu)房款30%的賠償金。

　　支招：在銀行按揭合同中，合同主體是銀行和購(gòu)房者，開發(fā)商只是承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，而且擔(dān)保期一般只有半年。開發(fā)商在合同上附加斷供的賠償條款，首先應(yīng)該加上一個(gè)時(shí)間限制，那就是在擔(dān)保期內(nèi)，過(guò)了擔(dān)保期，跟開發(fā)商就沒(méi)有關(guān)系了。如果業(yè)主今后幾十年內(nèi)出現(xiàn)斷供，開發(fā)商都要收回房產(chǎn)，顯然有失公平。

　　再?gòu)倪@個(gè)條款本身的合法性來(lái)看，連續(xù)斷供三個(gè)月就無(wú)條件收回房產(chǎn)，這樣的懲罰性措施也跟銀行對(duì)斷供的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不符合，懲罰措施太過(guò)嚴(yán)厲。

　　物業(yè)優(yōu)惠陷阱：贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)是開發(fā)商最常用、最普遍的優(yōu)惠方式，在很多樓盤都有出現(xiàn)。這種贈(zèng)送有兩種形式，一是老帶新，并且成功購(gòu)房，老客戶可減免一年左右物業(yè)管理費(fèi);二是購(gòu)房送物業(yè)費(fèi)，一種打折優(yōu)惠的方式。按照程序，開發(fā)商除了在購(gòu)房合同的附加條款中進(jìn)行約定外，還應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行再約定，但有開發(fā)商往往故意忽略，從而導(dǎo)致，一旦物業(yè)公司不遵從協(xié)議，物業(yè)優(yōu)惠條件就成為一紙空文。

　　支招：這類現(xiàn)象產(chǎn)生的直接原因是，開發(fā)商和物業(yè)管理公司是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的民事主體，開發(fā)商的單方承諾對(duì)物業(yè)公并不具有約束力，而購(gòu)房者對(duì)這一法律常識(shí)并不了解。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，可以按照買賣合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但仍應(yīng)按照《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定支付管理費(fèi)。

　　借款陷阱：墊首付是開發(fā)商貸款給購(gòu)房者付購(gòu)房款，購(gòu)房者支付利息(有些沒(méi)利息)的行為。 開發(fā)商通常不會(huì)將“墊首付”寫進(jìn)買賣合同及附件，而是另制一份借款協(xié)議，約定借款用途、利息、還款期限等。這存在兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，一是開發(fā)商給購(gòu)房者開出的收據(jù)中，不包括借款金額，而給到銀行的資料，卻是購(gòu)房者付清首付的收據(jù)，有欺騙性質(zhì);二是，違約責(zé)任很嚴(yán)重。市場(chǎng)上還有一種首付“分期付款”的形式，這與墊首付本質(zhì)上基本一致。

　　支招：開發(fā)商為購(gòu)房者墊首付款的行為，實(shí)質(zhì)是變相套貸，屬于違規(guī)行為。如果購(gòu)房者接受開發(fā)商墊首付，意味著購(gòu)房者將同時(shí)面臨償還開發(fā)商的首付款和銀行的按揭款這雙重還款壓力。天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，合理評(píng)估自己的財(cái)產(chǎn)再選擇合理的方式非常重要。

　　土地年限陷阱：福建一些開發(fā)商，低價(jià)儲(chǔ)備了一些土地，2004年后，這些土地逐漸轉(zhuǎn)移到一些開發(fā)商手中。而開發(fā)商在開發(fā)的過(guò)程中，把一些原本不是居住用地的商業(yè)用地、綜合用地，拿來(lái)開發(fā)住宅，但在購(gòu)房合同中不注明，導(dǎo)致很多不知情的購(gòu)房者被騙，在福建已經(jīng)出現(xiàn)多起類似事件。制造此類合同陷阱的樓盤，多是資金實(shí)力不雄厚的小開發(fā)商。

　　支招：綜合用地年限是50年，商住用地是70年。如果開發(fā)商沒(méi)有按土地用途來(lái)使用，就容易產(chǎn)生糾紛。土地年限的延長(zhǎng)不是開發(fā)商一方承諾就可以實(shí)現(xiàn)的，必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門等的審批，否則，開發(fā)商就算給了業(yè)主承諾，也不受法律保護(hù)。另外，開發(fā)商把綜合用地當(dāng)成商住地來(lái)用，若事先沒(méi)有告知，導(dǎo)致消費(fèi)者在不知情的狀況下買了房子，就涉嫌欺詐，所有的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，消費(fèi)者有權(quán)要求解除購(gòu)房合同。

　　交樓陷阱：房子不好賣，讓一部分開發(fā)商減少了項(xiàng)目投入。例如，有開發(fā)商置標(biāo)準(zhǔn)合同上驗(yàn)收合格的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)于不顧，一定要在附加條款中自行約定交樓標(biāo)準(zhǔn)。而這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)低得離譜，如玩“自我驗(yàn)收”，約定以樓盤的建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位綜合驗(yàn)收合格為交樓標(biāo)準(zhǔn)。更有甚者，約定以“通水、通電”為交樓標(biāo)準(zhǔn)。至于什么消防是否合格?建筑質(zhì)量是否安全?購(gòu)房者簽了合同，就等于自動(dòng)放棄這些基本權(quán)利了。

　　支招：交樓自行規(guī)定驗(yàn)收方，尤其是把承建方作為驗(yàn)收單位，這是非常不合理的。實(shí)際上約定“通水電”也好，還是“自我驗(yàn)收”也好，這些附加條款與現(xiàn)行法律是相抵觸的。也就是說(shuō)，這些條款不論購(gòu)房者簽了沒(méi)有，都應(yīng)該是無(wú)效的。

　　但要提醒買房者的是，實(shí)際收樓糾紛中，有些法官可能會(huì)以附加條款為判案依據(jù)，把附加條款看成是收樓糾紛出現(xiàn)后的“調(diào)解協(xié)議”來(lái)處理。這樣的話，購(gòu)房者可能因?yàn)楹灹诉@份補(bǔ)充協(xié)議而無(wú)法維權(quán)。律師建議，應(yīng)該對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更為嚴(yán)格的約束。