房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)分兩塊，租賃和二手房交易。如果要貸款買(mǎi)二手房，一般按房子的評(píng)估價(jià)按一定成數(shù)辦理，大部分銀行之前的要求是，房齡加貸款年限不超過(guò)30年，賣(mài)主年齡加貸款年限不超過(guò)65歲。房子有幾個(gè)支撐價(jià)格區(qū)別的硬指標(biāo)：樓層、電梯、朝向、結(jié)構(gòu)、通風(fēng)采光、是否有黑房、房齡、居住環(huán)境、物業(yè)、水電氣、裝修。頂樓，比如8樓的8樓(簡(jiǎn)稱(chēng)8/8)，或9/9，無(wú)電梯，一梯多戶(hù)(6-8戶(hù))樓道黑、樓梯陡、廚房廁所窗戶(hù)朝走道、朝向不好(東或西)、有黑房、房齡老(90年代初80年代末)、沒(méi)有物業(yè)、容積率高。家里有老人，爬樓不方便，朝向不好，通風(fēng)采光差，有黑房意味著東西容易長(zhǎng)霉，頂樓意味著夏天熱冬天冷，廚房廁所朝向走道，意味著樓梯間充滿(mǎn)油煙和糞香、墻面油跡斑斑。

　　一、產(chǎn)權(quán)情況

　　房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)的類(lèi)型有很多，包括：私產(chǎn)房(合同房)、公產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資建房等;房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，其價(jià)值也不盡相同。日常交易中“私產(chǎn)房”最為常見(jiàn)，私產(chǎn)房的權(quán)屬證明文件有兩個(gè)，俗稱(chēng)兩證：《房屋所有權(quán)證》《國(guó)有土地使用證》;也有老百姓稱(chēng)三證的，其實(shí)是指兩證之外另加一(論壇新聞)本《國(guó)有土地使用納稅證》。

　　我們?cè)诓槊鞣课莓a(chǎn)權(quán)時(shí)要要注意以下情況：1.有房屋未必有產(chǎn)權(quán)，如單位自建、農(nóng)村宅基地建房、社區(qū)配套用房、違建房等;2.產(chǎn)權(quán)是否登記?如預(yù)售房、抵押商品房未登記等; 3.產(chǎn)權(quán)是否完整?如已抵押未解除、公房不符合上市出售條件;4.產(chǎn)權(quán)有無(wú)糾紛?如拍賣(mài)競(jìng)得、婚姻或財(cái)產(chǎn)繼承、確定為拆遷的房屋等;5.有房地產(chǎn)兩證未必就有產(chǎn)權(quán)，如偽造房產(chǎn)兩證、被查封或強(qiáng)制拍賣(mài)、遺失補(bǔ)辦后發(fā)生過(guò)轉(zhuǎn)讓;

　　二、房屋外部情況

　　1.地段及繁華程度：地段是房屋最重要的固定屬性，也是所有購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)都很關(guān)注的，買(mǎi)家一但圈定了一定的地段區(qū)域，需求較難引導(dǎo);選擇哪一區(qū)域、市區(qū)還是郊區(qū)主要圍繞客戶(hù)的需求而定。2.交通便捷程度;交通是買(mǎi)房者會(huì)考慮的重要因素，包括公汽、輕軌、地鐵、輪渡等公共交通的線路數(shù)，與市內(nèi)各主要區(qū)域及上班所在地聯(lián)系的廣泛程度，從房子所在地到各公交點(diǎn)的距離，公交工具運(yùn)行起止時(shí)間、運(yùn)行速度、是否經(jīng)常堵車(chē)、票價(jià)等都是客戶(hù)會(huì)盤(pán)算的細(xì)節(jié)。四通八達(dá)、進(jìn)出方便、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，居住的便利性才能得以體現(xiàn); 3.公共生活配套：調(diào)查公共生活配套應(yīng)關(guān)注以下各要素;a)教育設(shè)施：托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的交通便利、級(jí)別等;b)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施：醫(yī)院、衛(wèi)生站、社區(qū)門(mén)診等; c)文化體育設(shè)施：公園、體育場(chǎng)、綜合文化活動(dòng)中心等;d)商業(yè)服務(wù)設(shè)施：商場(chǎng)、超市、集貿(mào)市場(chǎng)、藥店及其他第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施;e)金融郵電設(shè)施：銀行、郵局等;f)行政管理設(shè)施：街道辦事處、派出所、居委會(huì)、房管機(jī)構(gòu)等。 4.周邊環(huán)境：a)安全性：小區(qū)是否封閉、安全防盜措施等;b)小區(qū)規(guī)模、綠化覆蓋率、景觀布局、樓間距等;c)內(nèi)部生活配套，會(huì)所設(shè)施(健身、娛樂(lè))、教育、停車(chē)、購(gòu)物等; d)物業(yè)管理：管理狀況，服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)。 5.環(huán)保情況：a)衛(wèi)生狀況：關(guān)注社區(qū)居民生活習(xí)慣、衛(wèi)生現(xiàn)狀。生活垃圾處理情況、給水、排水是否通暢、有無(wú)雨季漬水等情況; b)噪音：安靜與否、有無(wú)臨馬路、鐵路、餐飲、集市等; c)用水：飲用水供水方式采用直接供水、水泵還是水箱;d)空氣：注意有無(wú)餐飲、工廠、垃圾站等污染;e)其它：有無(wú)通信接收設(shè)施、高壓變電裝置等。

　　三、內(nèi)部情況

　　1.戶(hù)型：戶(hù)型的分類(lèi)形式很多：1)按照居室數(shù)量分類(lèi)：如一居，兩居，三居等;2)按照廳、衛(wèi)數(shù)量分類(lèi)：有一室一廳一衛(wèi)、兩室一廳(兩廳)一衛(wèi)、三室兩廳二衛(wèi)(一衛(wèi))，四室兩廳兩衛(wèi)等;3)按建筑形式分類(lèi)可分為：平層戶(hù)型、錯(cuò)層戶(hù)型、躍層戶(hù)型、復(fù)式戶(hù)型四類(lèi)。(a)平層：又叫單平面層戶(hù)型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶(hù)型。是應(yīng)用最廣的戶(hù)型形式，其最大優(yōu)勢(shì)在于所有功能都在同一平面，因此它是最經(jīng)濟(jì)的戶(hù)型，同時(shí)也是無(wú)障礙戶(hù)型。缺點(diǎn)在于室內(nèi)空間不夠豐富，建筑外形比較單調(diào)。b)錯(cuò)層：錯(cuò)層是指不同使用功能不在同一平面層上，豎向錯(cuò)開(kāi)一定的高度，形成多個(gè)不同標(biāo)高平面的戶(hù)型。解決了廳、室、衛(wèi)等功能、動(dòng)靜、干濕的分區(qū)問(wèn)題，使住宅室內(nèi)環(huán)境錯(cuò)落有致，極富韻律感。不足是錯(cuò)層降低了建筑結(jié)構(gòu)的均一性，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上為了達(dá)到建筑抗震要求，必然會(huì)使建筑成本增加，最終會(huì)提高商品住房的售價(jià)。 c)躍層：躍層是指套內(nèi)空間跨越兩樓及以上的戶(hù)型，各層之間相對(duì)獨(dú)立，最大優(yōu)點(diǎn)在于動(dòng)靜要求不同的區(qū)域可以分布在不同的平面層上，避免了臥室易受起居室干擾的問(wèn)題，給予人與別墅同樣的感受，而且躍層住宅更易形成錯(cuò)落有致的建筑立面。最大缺點(diǎn)在于樓梯占用戶(hù)內(nèi)面積。d)復(fù)式;是指單元住宅的房間置于兩個(gè)或兩個(gè)以上平面層上，與躍層的最大區(qū)別在于復(fù)式戶(hù)內(nèi)擁有一個(gè)或幾個(gè)房間是貫穿兩層的通透空間。復(fù)式戶(hù)型除了具備躍層的優(yōu)點(diǎn)以外，還具有良好的視覺(jué)效果和給人豐富的空間感受，便于觀賞室外景觀，客廳的采光也會(huì)特別好，而且會(huì)顯得特別氣派。缺點(diǎn)在于客廳兩層高的墻體、二層的回廊設(shè)計(jì)造價(jià)較高，最終抬高了房?jī)r(jià)。)4)無(wú)論何種戶(hù)型，最好能最大限度的滿(mǎn)足以下功能：(a)實(shí)用經(jīng)濟(jì)、功能分室;b)面積適當(dāng)、尺度適宜; c)分區(qū)合理(動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、干濕分區(qū));d)朝向合理、日照充足，光線充分; e)通風(fēng)良好。)

　　2.面積：理想的房屋建筑面積，1居室在30-50㎡左右，2居室在60-90㎡左右、3居室在100-130㎡左右。以3居室為例，理想的面積為：客廳：21—30平方之間，開(kāi)間不小于3.9米; 臥室：12—15平方之間，雙人臥室開(kāi)間不小于3.6米;衛(wèi)生間、廚房：4—5平方米左右;儲(chǔ)藏間、陽(yáng)臺(tái)：5—6平方左右

　　3.樓層：樓層是大部分客戶(hù)都特別關(guān)注的點(diǎn)，而且對(duì)房屋的價(jià)值影響較大。1)一般住宅按照樓層分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅，其中： 1-3層為：低層住宅， 4-6層為：多層住宅，7-9層為：中高層住宅，10層及以上為：高層住宅。2)客戶(hù)選擇樓層時(shí)一般會(huì)結(jié)合考慮以下幾個(gè)因素：a)通風(fēng)、采光、日照情況;b)家庭人口、年齡構(gòu)成及健康狀況;c)安全性、生活的便利程度;d)給、排水;e)景觀、環(huán)境; f)住宅總層數(shù);

　　4.朝向：房屋的朝向也是客戶(hù)購(gòu)房時(shí)特別關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，特別是在冬冷夏熱的武漢。但是，如何判斷房屋的朝向呢?1)一般一梯兩戶(hù)的建筑物以單元門(mén)的入口朝向?yàn)榇私ㄖ�的朝�?(如單元門(mén)朝南或北的為南北朝向);2)對(duì)于一梯多戶(hù)的房屋，也可以房屋主要采光面所面對(duì)的方向?yàn)榉课莸某�向，如果主要采光面不是很突出，則以主臥室的朝向作為房屋的朝向; 3)按合理布局的設(shè)計(jì)，一般客廳、主臥室、書(shū)房、陽(yáng)臺(tái)在陽(yáng)面向南為宜;次臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間可次之;4)最佳的房屋朝向當(dāng)然是南北向，東西向則是客戶(hù)比較忌諱的(如西向有建筑物遮擋稍好);如房屋為塔樓，則朝向優(yōu)劣排序一般為：東南、西南、東北、西北(也就是俗稱(chēng)的金、銀、銅、鐵角);#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　5.房屋結(jié)構(gòu)：一般而言，房屋結(jié)構(gòu)能夠反映房屋的開(kāi)間、空高、采光、抗震、房齡等。房屋的結(jié)構(gòu)分類(lèi)一般有以下四類(lèi);1)磚木結(jié)構(gòu)：這類(lèi)建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。特點(diǎn)是：層數(shù)較低，一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅，20世紀(jì)50~60年代建造的民用房屋和簡(jiǎn)易房屋，大多為這種結(jié)構(gòu)。2)磚混結(jié)構(gòu)：豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板或屋頂板，少量的屋頂采用木屋架。特點(diǎn)是：98年以前的房屋基本上都是磚混結(jié)構(gòu)，一般在7層以下，造價(jià)較低，但抗震性能較差，正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)所替代。從內(nèi)部結(jié)構(gòu)上來(lái)看一般磚混的開(kāi)間、進(jìn)深的尺寸、層高、采光面都受到一定的限制不是很開(kāi)闊，沒(méi)有明顯的柱、橫梁，較老的房屋能夠從天花板上看到很明顯的條型預(yù)制板。3)鋼筋混凝土：承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻(剪力墻)、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。特點(diǎn)是：結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)抗震性能好，耐用年限較長(zhǎng)。一般8樓以上、98年以后的房屋基本上都是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，從內(nèi)部結(jié)構(gòu)上看，即使是裝修過(guò)的房屋仍能看到立柱或從吊頂?shù)膶哟沃锌吹捷^明顯的橫梁。 4)鋼結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。特點(diǎn)是：建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。

　　6.房齡：房齡是指房屋從正式建成之日起至今的時(shí)間，是客戶(hù)非常關(guān)心的、對(duì)房屋價(jià)值產(chǎn)生重大影響的一個(gè)因素;如果辦理抵押貸款，也是銀行審批貸款時(shí)非常關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。有時(shí)房主為了讓房屋賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)也會(huì)刻意把房齡報(bào)“年輕”些。;置業(yè)顧問(wèn)要了解房屋的真實(shí)房齡可以采取以下方式：1)社區(qū)積累：在日常社區(qū)時(shí)應(yīng)對(duì)每一社區(qū)的房屋基本情況(包括房齡)做細(xì)致的調(diào)查、記錄，這是作為置業(yè)顧問(wèn)的基本功;注意有些比較大型的小區(qū)，分幾期建成、或后期又有拆建的，有時(shí)房齡跨度會(huì)有十幾年的差異。2)產(chǎn)權(quán)證*******日期：如是商品房，正常*******、從未交易過(guò)，從產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間前推一兩年時(shí)間，基本為此房的房齡; 3)觀察不易改造處：從房屋的外立面、樓道、樓梯臺(tái)階、廚房、衛(wèi)生間管道、水、電表等不易改變的地方的實(shí)際狀況也可大致判斷出實(shí)際房齡;4)咨詢(xún)相關(guān)人士：對(duì)于樓棟外墻面有過(guò)粉飾和內(nèi)部有裝修的房屋，可以從內(nèi)部業(yè)主、周?chē)�居民或房管部門(mén)那里確認(rèn)房屋的真實(shí)年代。

　　7.配套：一般的房屋配套設(shè)施包括：1)給、排水：a)給水系統(tǒng)：關(guān)注水量、水質(zhì)、水壓; b)排水系統(tǒng)：包括生活污水、雨水等排水系統(tǒng);要求安裝正確、牢固、不滲不漏、管道運(yùn)行正常; 2)用電：用電的便利與安全也是很重要的一個(gè)問(wèn)題，包括導(dǎo)線、配電箱、電開(kāi)關(guān)、電表各部分的設(shè)計(jì)、使用狀況等。說(shuō)明：我們常說(shuō)的一戶(hù)一表即一戶(hù)1水表+1電表。要注意的是有的小區(qū)水、電表是一個(gè)單元共用一個(gè)總表，然后每戶(hù)再有一個(gè)分表，這不是實(shí)際意義上的一戶(hù)一表。 3)氣：購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，房屋有無(wú)天然氣、煤氣供應(yīng)管道是客戶(hù)較關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題，其使用方便，費(fèi)用較低的特點(diǎn)是房屋的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。4)電話線、寬帶線、有線(數(shù)字)電視線等。5)電梯：用戶(hù)對(duì)電梯的要求主要要是考慮安全可靠、舒適、方便;以上是二手房常用的一些配套設(shè)施，部分較高檔小區(qū)還設(shè)有以下配套：1)采暖：近年，一些有條件的區(qū)域、單位或較高檔的小區(qū)開(kāi)始采用供曖設(shè)備。分別有集中采暖、局部采暖、區(qū)域供熱等;2)供水：除了供應(yīng)自來(lái)水外，部分高端社區(qū)還供應(yīng)熱水，分質(zhì)供水(一套供應(yīng)生活用水，另一套提供高質(zhì)、凈化的直飲水);3)樓宇智能化配套設(shè)施：即在建筑物內(nèi)建立一個(gè)由計(jì)算機(jī)系統(tǒng)統(tǒng)一管理的一元化集成系統(tǒng)，全面實(shí)現(xiàn)對(duì)通信系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)和各種建筑設(shè)備(空調(diào)、供熱、給排水、變配電、照明、電梯、消防、公共安全)等的綜合管理。

　　8.裝修程度：房屋的裝修一般分為毛坯、簡(jiǎn)裝、中裝及精裝，但以上分級(jí)沒(méi)有十分清晰的標(biāo)準(zhǔn)，按照行業(yè)慣例分類(lèi)如下： a)毛坯：是指新房交房后未作任何處理，如水電未通到位，水泥地面、墻等，廚、衛(wèi)尚不能投入使用。還有的是老式公房或住宅，未做任何裝修即入住的情況;b)簡(jiǎn)裝：是指水電鋪設(shè)到位，地面鋪瓷磚，白墻，鋁合金以上門(mén)窗，能夠正常入住的標(biāo)準(zhǔn);c)中裝：裝修投入在300元/㎡-500元左右，如包門(mén)、包窗，木地板，有的有配套的家具，廚、衛(wèi)有一定的裝修，居住舒適; d)精裝：裝修投入在500元/㎡以上的水平，一般具有明顯的家裝設(shè)計(jì)元素，用材考究，體現(xiàn)出一定的裝修風(fēng)格，居住享受;

　　有的客戶(hù)認(rèn)為買(mǎi)到房后能按自己的生活習(xí)慣、品味來(lái)裝修是買(mǎi)房后最快樂(lè)的事;也有客戶(hù)認(rèn)為裝修是一件較煩瑣的事情，勞心勞力傷財(cái)，而且沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)很容易上當(dāng)受騙;部分中低端的客戶(hù)喜歡買(mǎi)裝修不錯(cuò)可直接入住的房屋，一是省心，二是裝修實(shí)在、成色較新的房屋的相對(duì)性?xún)r(jià)比較高。

　　權(quán)證、金融基本概念

　　一、房屋產(chǎn)權(quán)的一般分類(lèi)

　　1.私產(chǎn)房：是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國(guó)公民、港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、在華外國(guó)僑民、外國(guó)人投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，以及中國(guó)公民投資的私營(yíng)企業(yè)(私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、私營(yíng)合作企業(yè)、私營(yíng)有限責(zé)任公司)投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。住宅的產(chǎn)權(quán)，包括擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)歸以上主體所有。

　　2.公房：使用權(quán)房，也稱(chēng)公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是可售公有住房，一類(lèi)是不可售公有住房。

　　3.經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為解決中低收人家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，以微利價(jià)出售給符合條件的家庭，它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅; 經(jīng)濟(jì)適用房只有本地人才可以購(gòu)買(mǎi)，5年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房只能賣(mài)給固定人群(即有資格購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的人)，而且原則上只能按原價(jià)出售，購(gòu)得的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍是經(jīng)濟(jì)適用房。5年后的經(jīng)濟(jì)適用房出售時(shí)對(duì)人群、價(jià)格都沒(méi)什么限制，但是得補(bǔ)交一次成本價(jià)，購(gòu)得的產(chǎn)權(quán)是商口房。5年是以房產(chǎn)證到手時(shí)間或者契稅完稅證明所注時(shí)間為準(zhǔn)，哪個(gè)在前就算哪個(gè)的。2006年12月以后買(mǎi)的的經(jīng)濟(jì)適用房，已經(jīng)不能賣(mài)了，如果賣(mài)要先賣(mài)給國(guó)家。還有就是要買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房一些證明。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　4.集體所有房：是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。包括鄉(xiāng)產(chǎn)、軍產(chǎn)、校產(chǎn)等;權(quán)證、金融基本概念。

　　二、房產(chǎn)交易相關(guān)名詞

　　1.《房屋所有權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，權(quán)利人依法憑證行使房屋的所有權(quán)。

　　2.《房屋共有權(quán)證》 是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給兩個(gè)或者兩個(gè)以上的權(quán)利人的法定憑證。共有的房屋，由權(quán)利人推舉持證人收?qǐng)?zhí)《房屋所有權(quán)證》。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書(shū)一份。房屋共有權(quán)證書(shū)與房屋所有權(quán)證書(shū)具有同等法律效力。

　　3.《房屋他項(xiàng)權(quán)證》 是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人的法定憑證。房屋他項(xiàng)權(quán)證書(shū)由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受?chē)?guó)家法律保護(hù)。

　　4.《國(guó)有土地使用權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋占用范圍的國(guó)有土地享有使用權(quán)的憑證。土地的使用權(quán)性質(zhì)一般分為出讓步或劃撥兩種。

　　5.土地使用權(quán)的出讓?zhuān)褐竾?guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：1)居住用地：70年;2)工業(yè)用地：50年;3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年;4)綜合或者其他用地：50年。5)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年。

　　6.土地使用權(quán)劃撥：是指政府無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒(méi)有使用期限的限制。以無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門(mén)同意，補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

　　7.房產(chǎn)評(píng)估：是指房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，以房地產(chǎn)為對(duì)象，根據(jù)委托人不同的估價(jià)目的，按照一定的估價(jià)程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格客觀合理地估計(jì)、推測(cè)和判斷，此價(jià)格通常與實(shí)際買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)不同。房產(chǎn)評(píng)估的目的一般有二個(gè)，一是為買(mǎi)房貸款提供貸款成數(shù)的依據(jù)(房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告)，二是為房屋買(mǎi)賣(mài)繳納的稅費(fèi)提供依據(jù)(房地產(chǎn)交易評(píng)估報(bào)告)。

　　8.房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)：即房屋所有權(quán)的變更，是指原房屋所有權(quán)人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與等方式將房屋所有權(quán)(包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán))轉(zhuǎn)移為他人所有的過(guò)程。

　　9.契稅：契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房屋成交價(jià)(或評(píng)估價(jià))的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專(zhuān)門(mén)稅種。

　　10.個(gè)人住房按揭貸款：個(gè)人住房按揭貸款即買(mǎi)方在向賣(mài)方(或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，自己先交首期房款，其余部分由銀行貸款墊付，并用所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)權(quán)益作為抵押，以后再按月償還貸款本息(月供)的一種貸款方式。

　　11.貸款額度：又稱(chēng)貸款限額，貸款人一般會(huì)用不同的指標(biāo)，對(duì)借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定。如：最高金額、最高貸款成數(shù)、最高償還金額等指標(biāo)。

　　12.貸款期限：是指借款人應(yīng)還清全部貸款本息的期限。貸款期限由貸款人和借款人根據(jù)實(shí)際情況商定，但一般有最長(zhǎng)貸款期限的規(guī)定。如個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)為30年。貸款人可能根據(jù)住房的使用年限(壽命)，借款人的年齡等，對(duì)貸款期限作出限制。

　　13.個(gè)人住房按揭貸款的分類(lèi)：個(gè)人住房貸款按資金來(lái)源分類(lèi)，可分為商業(yè)性貸款、住房公積金貸款和組合貸款。1)商業(yè)性貸款是貸款人以營(yíng)利為目的的貸款;2)住房公積金貸款是用住房公積金發(fā)放的貸款，帶互助性質(zhì)，利率比商業(yè)性貸款要低;3)組合貸款是借款人所需資金先申請(qǐng)往房公積金貸款，不足部分申請(qǐng)商業(yè)性貸款，即貸款總額由住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。

　　一次性付款流程

　　(一)過(guò)戶(hù)前的準(zhǔn)備工作：1.提前還貸：如交易所涉及的房屋存在貸款未還清，須辦理提前還貸手續(xù)，由客戶(hù)自行辦理; 2.各交易中心銷(xiāo)控崗統(tǒng)一與評(píng)估公司聯(lián)系，出具評(píng)估報(bào)告;1)銷(xiāo)控崗收到資料當(dāng)天與評(píng)估公司聯(lián)系，評(píng)估公司24小時(shí)出具評(píng)估報(bào)告;2)如在下午4點(diǎn)以后簽收資料，則第二天早上與評(píng)估公司聯(lián)系，評(píng)估公司24小時(shí)出具評(píng)估報(bào)告; 3)權(quán)證如在周六、周日簽收資料，則周一早上與評(píng)估評(píng)估公司聯(lián)系，評(píng)估公司24小時(shí)出具評(píng)估報(bào)告。3.《評(píng)估報(bào)告》出具后，通知權(quán)證崗領(lǐng)取過(guò)戶(hù)資料，預(yù)約客戶(hù)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù);4.評(píng)估報(bào)告須由公司統(tǒng)一出具，連鎖店不得自行辦理。外派必須辦理外派手續(xù);如未經(jīng)審批自行出具評(píng)估報(bào)告，不論是否使用公司出具的評(píng)估報(bào)告，公司仍將從成單人個(gè)人收入和成單店店長(zhǎng)店收入中扣除相應(yīng)評(píng)估費(fèi)。

　　(二)辦理產(chǎn)權(quán)證及土地證過(guò)戶(hù)手續(xù)

　　說(shuō)明：部分房地局實(shí)行“產(chǎn)權(quán)證”與“土地證”兩證合一同時(shí)過(guò)戶(hù)的程序;1.辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶(hù)手續(xù)(產(chǎn)權(quán)證進(jìn)件);領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證(產(chǎn)權(quán)證出件)。1)辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶(hù)手續(xù)，需買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)到房產(chǎn)局辦理，如賣(mài)方產(chǎn)權(quán)人已婚，其夫妻雙方需共同到場(chǎng);2)權(quán)證崗協(xié)買(mǎi)賣(mài)雙方將過(guò)戶(hù)資料交由房產(chǎn)局過(guò)戶(hù)窗口工作人員審核，審核無(wú)誤后收取相關(guān)資料;3)買(mǎi)賣(mài)雙方按房產(chǎn)局規(guī)定的繳稅時(shí)間繳納相關(guān)稅費(fèi)(各區(qū)繳納稅費(fèi)的時(shí)間略有不同);過(guò)戶(hù)具體費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)為評(píng)估價(jià)和成交價(jià)取高值;4)權(quán)證崗憑客戶(hù)稅費(fèi)繳納票據(jù)，領(lǐng)取《交易收件單》，收件單由權(quán)證崗負(fù)責(zé)保管;5)房產(chǎn)證進(jìn)件后，遵照各區(qū)房產(chǎn)局規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，由過(guò)戶(hù)人員預(yù)約買(mǎi)方攜帶身份證原件、《交易收件單》到房產(chǎn)局領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》; 2.辦理土地證過(guò)戶(hù)(土地證進(jìn)件);領(lǐng)取土地證(土地證出件)。1)權(quán)證崗在協(xié)同買(mǎi)方領(lǐng)取房產(chǎn)證的當(dāng)日，可協(xié)助買(mǎi)方到土地局辦理土地過(guò)戶(hù)手續(xù);2)由土地局過(guò)戶(hù)窗口工作人員審核過(guò)戶(hù)資料無(wú)誤后，由客戶(hù)繳納相關(guān)費(fèi)用后，權(quán)證崗憑相關(guān)票據(jù)收件單領(lǐng)取土地證收件單，貸款的客戶(hù)，收件單必須由權(quán)證人員負(fù)責(zé)保管;3)土地證過(guò)戶(hù)的資料如下：a)土地證原件;b)過(guò)戶(hù)后的新房產(chǎn)證復(fù)印件;c)契稅及土地收益金發(fā)票復(fù)印件;d)《XX市存量房合同》原件1份;e)土地登記申請(qǐng)表一份;f)買(mǎi)方身份證復(fù)印份;g)土地證過(guò)戶(hù)的資料。4)土地證過(guò)戶(hù)的費(fèi)用：33元。

　　(三)結(jié)件手續(xù)

　　土地證收件單出件后，連鎖店可通知買(mǎi)賣(mài)雙方辦理物業(yè)交割及結(jié)件手續(xù)。

　　三、商業(yè)貸款過(guò)戶(hù)流程

　　(一)基本流程：1、首期款齊、資料齊后，由銷(xiāo)控崗為客戶(hù)辦理房屋評(píng)估;2、評(píng)估出件后，由各交易中心銷(xiāo)控崗協(xié)同買(mǎi)方及配偶(行需賣(mài)方同時(shí)到場(chǎng))到銀行進(jìn)行貸款面簽手續(xù)，三個(gè)工作日后，可得知面簽審核結(jié)果;3、銀行面簽通過(guò)后，由權(quán)證崗預(yù)約買(mǎi)、賣(mài)雙方(配偶)，到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)證及土地證過(guò)戶(hù)手續(xù);(說(shuō)明：部分房地局實(shí)行“產(chǎn)權(quán)證”與“土地證”兩證合一同時(shí)過(guò)戶(hù)的程序)4、辦理完產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶(hù)后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證收件單，收件單收必須由權(quán)證人員保管;5、根據(jù)各區(qū)房產(chǎn)局規(guī)定的過(guò)戶(hù)時(shí)間，由權(quán)證崗協(xié)同買(mǎi)方到房地局領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》;產(chǎn)權(quán)證必須由權(quán)證人員保管;6、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證當(dāng)天，權(quán)證崗即可協(xié)同買(mǎi)方進(jìn)行土地證過(guò)戶(hù)，領(lǐng)取土地證收件單;收件單必須由權(quán)證人員保管;7、根據(jù)各區(qū)土地避規(guī)定的過(guò)戶(hù)時(shí)間，由權(quán)證崗協(xié)同買(mǎi)方到土地局領(lǐng)取《國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)》，土地證收必須由權(quán)證人員保管;8、抵押資料齊備、抵押評(píng)估報(bào)告出件后，由權(quán)證崗協(xié)同買(mǎi)方及配偶到房地局辦理抵押登記手續(xù);9、根據(jù)各區(qū)規(guī)定的時(shí)間，抵押出件后，他項(xiàng)權(quán)證返銀行，兩證返店后，由連鎖店向買(mǎi)方客戶(hù)交付兩證。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　備注：除需過(guò)戶(hù)前需要辦理貸款面簽、兩證出件后需要辦理抵押登記手續(xù)外，其它流程與一次性過(guò)戶(hù)基本相同。

　　(二)商業(yè)貸款資格：1.18-60周歲的具有完全民事行為能力人;2.城鎮(zhèn)居民常住戶(hù)口或合法有效的居留身份證明;3.男性不超過(guò)60歲，女性不超過(guò)55歲;4.交齊首期購(gòu)房款;5.有穩(wěn)定合法收入，有還款付息能力;6.借款人月收入必須超過(guò)月供的2倍以上; 7.借款人同意以所購(gòu)房屋及其權(quán)益作為抵押物;8.所購(gòu)二手房的產(chǎn)權(quán)明晰，符合武漢市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件;9.借款人、共同還款人和擔(dān)保人不得在其他銀行有貸款逾期記錄。

　　(三)商業(yè)貸款受理的房產(chǎn)類(lèi)型：1.房屋結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)以上，廳室結(jié)構(gòu);2.房齡：不超過(guò)20年;3.抵押房產(chǎn)面積必須大于50平方米;或在房產(chǎn)局備案的精裝小戶(hù)精裝小戶(hù)也可;4.已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房并符合上市條件或履合了合法批準(zhǔn)程序;5.未被政府列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍。

　　(四)貸款成數(shù)和期限：貸款總額以成交價(jià)和評(píng)估價(jià)的低值作為標(biāo)準(zhǔn)值，貸款成數(shù)不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)值的70%;貸款金額在5萬(wàn)以下不能辦理貸款;

　　(五)還款方式： 1.貸款期不到一年的，采用一次還本付息方式; 2.貸款期一年以上的，可采用“等額本息”和“等額本金”兩種方式。

　　(六)“等額本息還款”與“等額本金還款”方式的比較：比較兩種還款方式：從總還款金額這一結(jié)果指標(biāo)上來(lái)看：相同的貸款額度和貸款年限，“等額本金”比“等額本息”更節(jié)省利息。從客戶(hù)還款壓力及使用資金的這一過(guò)程指標(biāo)來(lái)看，“等額本金”對(duì)借款人現(xiàn)階段的財(cái)力要求較高，且前期還款壓力較大。 所以不同的還款方式，只是為滿(mǎn)足不同收入、不同年齡、不同消費(fèi)觀念人們的不同需要或者消費(fèi)偏好而設(shè)計(jì)。其實(shí)質(zhì)，無(wú)非是貸款本金的先還后還，造成貸款本金事實(shí)上的多用少用、長(zhǎng)用短用，進(jìn)而影響利息隨資金實(shí)際占用數(shù)量及期限長(zhǎng)短的變化而增減�？梢�(jiàn)，不管采取哪種貸款還款方式，銀行都沒(méi)有做吃虧的買(mǎi)賣(mài)、客戶(hù)也不存在節(jié)省利息支出的實(shí)惠。因人而異、各取所需是選擇還款方式的原則。